[실전34기 24시간 12개월 꾸준히 나알이 나아가조💙 끼끼] 1강 후기

Q. '이미 올랐어도 가치 대비 싸다'는 어떻게 판단할까?

그동안 나는 전고점 대비 몇 % 하락했는지만 봤다. 하지만 이제는 그게 아니었다.

진짜 중요한 건 다른 단지와의 가치 비교였다. 같은 투자금으로 상위급지에 투자할 곳은 없는지, 심지어 구축이나 경기도까지 확인해봐야 한다는 걸 배웠다.

본

1. 생활권 구분의 힘

• 대로/고가도로/지상철/철도가 생활권을 나눔
• 같은 구라도 급지가 다르면 완전히 다른 지역
• 랜드마크 단지의 핵심 요소를 보면 그 지역 선호도를 알 수 있음

2. 직장교통은 7대 업무지구 전부 고려

• 이제는 강남만 보면 안 됨
• 강남>광화문 여의도>판교 마곡 DMC 가산 순서로 비중 두기
• 비역세권이어도 다른 가치가 충분하면 가능

3. 커뮤니티와 연식의 힘

• "여긴 왜 이렇게 비싸요?" → 커뮤니티 요소를 의심하기
• 대단지 그 자체가 환경이고 커뮤니티
• 지금은 서울수도권 비역세권 준신축(2010년대) 잘 봐야 할 시기

깨

1. 전고 대비 하락률은 이제 의미 없음

• 5/10 이후는 매물이 더 부족해질 예정
• 호가 기준으로 비교평가해야 하는 '뉴노멀' 시대
• 10년을 바라보고 저평가를 찾아야 함

2. 수익성 판단 기준이 달라졌다

• 전세가율보다 사이클 주기를 봐야 함
• 부동산이 이제 금융상품처럼 취급됨
• 통화량 증가 속도가 빨라져서 사이클이 반으로 줄어듦

3. 환금성의 본질

• 세대수보다 사람들이 좋아하는가,가 본질
• 전저점 형성 시기가 너무 늦으면 기회비용 커짐
• 지난 하락장 거래를 보면 답이 나옴

4. 단지를 찍지 말고 계속 넘어가기

• 비규제여도 전고점 이하라면 가치 좋은 곳 사야 함
• 적은 투자금으로 여러 채 했다면 훨씬 수익 뛰어넘었을 것
• 할 수 있는 것으로 결과를 만들어내는 게 부동산

적

1. 현재가치(입지+선호도) + 미래가치(호재) 같이 보기

• 호재 반영된 이후로 가정하고 입지가치 비교하기
• 내 임장지에도 적용해서 다시 분석해보기

2. 세대수 때문에 고민되는 단지는 지난 하락장 거래량 보기

• 팔고 넘어갈 수 있는 곳인지 기회비용 시뮬레이션
• 거래량 증가는 지역 상승 전환 시그널

3. 전세물량 전략 바꾸기

• 최저가 매매물량도 전세물량으로 전환됨을 잊지 말기
• 월세 낀 물건에 적극 접근 (이사비 제안)

4. 거래량에 주목하기

• 내 앞마당에서 거래량 확인하기
• 호가 기준으로 다른 단지와 비교평가 시작

이번주 실행:

•  같은 투자금으로 상위급지 투자 가능한 곳 없는지 재검토
• 내 임장지 단지들 호가 기준 비교평가표 만들기
• 지난 하락장(22년 말~23년 초) 거래량 체크

전고 대비 하락률에 집착하지 말고, 10년을 보고 진짜 저평가를 찾아야겠다.