[서투기 30기 36조 듀크탱크] 1강 후기_서울 투자 기회 잡는 법(권유디 튜터님)

현재 시장을 바라보는 관점

• 10.15. 대책에 따라 토지거래허가구역, 조정지역과 투기과열지구 등의 규제를 

  서울(25개구), 경기(12개 지역) 확대 지정

• 토허제 지역 실거주 의무(갭투자 불가), 다주택자 양도세 중과(5월 10일 이후), 

  세제 개편(7월 예정_보유세, 취득세 등) 부동산을 투자 자산으로 확대해 나가는데 제약 사항이 증가하고 있음

• 무주택자와 1주택 갈아타기의 수요에 따라 적은 거래량 속에서도 신고가 갱신하고 있음

• 정부는 9.7. 공급 대책 이후 1. 29. 대책까지 공급에 대한 기대감을 높이고자 했으나, 

  시장 참여자의 공급에 대한 불확실감만 높이게 됨

• 대통령은 연일 다주택자에 대한 경고의 수위를 높이고 있고, 1) 2주택 이상인 자, 1주택 갈아타기를 원하는 자, 

  무주택자의 입장에 따라 정부의 정책을 응원하거나 비난하거나 다양한 입장과 견해가 혼재함

• 5월 9일까지 일시적 매물 증가, 가격 조정이 일어날 수 있기에 준비된 매수자들에게는 좋은 기회가 될 수 있음

• 그 이후 매물 잠김, 전월세 매물 감소에 따른 임대료 상승이 예상됨

• 장기적으로는 우상향 할 자산이기 때문에 전저점 대비 2배 이하의 가격으로 매수하였을 시,

  다음 하락장이 오더라도 수익률을 방어할 수 있음

• 현재 서울 수도권(4, 5급지)의 전저점 이하의 가격이라면 충분히 가격적으로 메리트가 있음

     단, 저평가에 가치 판단이 매몰되지 않도록 주의하고, 땅의 가치(교통/환경/학군/직장/저환수원리) 등의 

     측면을 다각도로 고려해야 함

대응해 나가야 할 방향

• 무주택자 입장

   - 실거주가 가능하다면 토허제 지역 내로 생애최초  / 서민, 실수요자 / 신생아 대출 등을 활용하여

     감당 가능한 예산 범위 에서 내집마련을 하고 2년 뒤 전세를 주고 나오는 방법을 우선 추천함

     (좋은 자산을 취득한다는 관점)

   - 지방에 사는 분들이면 현재 비규제지역(구리, 부천, 만안구, 산본, 부산, 대구 등)을 비교 평가하여 

     강남 1시간 이내 지역, 지방 광역시 핵심 지역에 자산을 가지고 있는 것이 유리함

• 1주택자 입장

   - 서울, 경기 4급지 이상은 장기 보유가 원칙이지만 자신이 더 좋은 상급지 물건을 찾고

     갈아탈 수 있는 실력이 있으면, 다음 하락장 때 규제가 완화되면 갈아타기 실시(2~3급지로)

   - 현재 실거주가 가능하면 토허제 지역 내로, 투자의 접근이면 비규제지역 간 비교 평가하여 갈아타기

• 2주택자 이상

   - 매도하지 않으면 양도세는 즉각적으로 영향을 주지 않지만, 보유세의 인상이 예상되고 있기 때문에

      ex) 문재인 정권의 보유세 정책을 근거(공시지가 10억, 3000만원)로 하여 감당 가능한지 확인해 볼 필요가 있음

   - 해외 여행을 가기 위해서 우리가 큰 목돈을 기꺼이 지불하는 것처럼, 자산의 상승과 수익이 있기 때문에

     세금이 있는 것이라는 개념을 가지고 감당해 나갈 수 있도록 해보자.(과도한 대출 등 감당하지 못하는 경우 제외)

   - 2주택 이상의 포지션으로 가는 것은 현재 보수적으로 접근할 필요가 있고, 세제 개편의 방향성을 보고

     결정해도 늦지 않음

서울 25개구 랜드마크 아파트 정리

서울 각 구별 랜드마크 아파트는 상식적으로 알아두고 있으면 시세 흐름을 파악하는데 도움이 될 것 같아서

정리를 해보면서 복습하려고 한다.

1군

용산(한강맨션 1971, 47억), 서초(래미안원베일리 2023, 58억)

강남(압구정현대 1987, 59억), 송파(잠실주공5단지 1978, 43억)

2군

양천(목동신시가지5 1986, 33억), 마포(마포프레스티지자이 2021, 29.5억)

성동(옥수리버젠 2012, 26.5억), 광진(광장힐스테이트 2012, 28억)

3군

영등포(당산센트럴아이파크 2020, 25억 / 여의도시범 1971, 28억)

종로(경희궁자이3단지 2017, 25.5억), 동작(아크로리버하임 2019, 29억)

중구(서울역센트럴자이 2017, 23.8억), 강동(올림픽파크포레온 2025, 30억)

4군

강서(마곡엠밸리7단지 2017, 22억), 은평(DMC센트럴자이 2023, 17.5억)

서대문(E편한세상신촌 2017, 22.5억), 관악(힐스테이트관악센트씨엘 2025, 18억)

성북(롯데캐슬클라시아 2022, 18억), 동대문(SKY-L65 2023, 18.8억)

5군

구로(신도림4차e편한세상 2003, 18.5억), 금천(롯데캐슬골드파크3차 2018, 12.3억)

도봉(북한산아이파크 2004, 9.1억), 강북(래미안트리베라1차 2010, 11억)

노원(포레나노원 2020, 12.5억), 중랑(사가정센트럴아이파크 2020, 14억)

경기도 랜드마크 아파트 정리

2군

과천(과천푸르지오써밋 2020, 27.3억)

분당(판교푸르지오그랑블 2011, 33.5억 / 파크뷰 2004, 27억)

4군

광명(철산자이더헤리티지 2025, 18.5억), 평촌(평촌더샵센트럴시티 2020, 14.5억)

수지(성복역롯데캐슬골드타운 2019, 16.4억), 구성남(산성역포레스티아 2020, 16억)

하남(미사강변센트럴자이 2017, 14.7억), 구리(E편한세상인창어반포레 2020, 12.5억)

적용 점

• 내가 감당할 수 있는 범위 안에서 최선의 갈아타기 할 수 있는 실력을 갖춰나가야겠다.
• 내가 어떤 사람이고 어떤 삶과 어떤 투자를 하기 원하는지 스스로에게 묻고 선명한 철학을 가지고 있어야겠다.
• 투자만 잘하겠다는 욕심으로 가족과 건강을 희생하지 말고 유리공이 깨지지 않는 운영을 해나갈 수 있도록 지혜로워야겠다.