[제이323]1주차 강의 후기 - 조급해진 마음 다잡아 보기

[내용 정리]

• 부동산 투자 : 벼락 거지 안되게 하는 투자 > 돈이 묶여서 돈을 쓸 수는 없음 ㅠㅠ
• 부동산으로 상황을 다져놓고 다른 투자를 해서 돈 모이면 부동산 투자 등등
• 가장 먼저 해결할 것은 부동산 투자임!
• 내집마련 물러나면 안됨!
• 지금 좋은 시기임
  • 전고점 넘은 거 비싸게 사는 거 아닌지? 보유세 도입되는데 사야 하는지? => 지금 집 사는 게 맞는지?
  • 주담대 + 신용대출
  • 물건이 없으니 임장이 중요함!
• 상승장 초반
  • 선호지역 위주 상승(양극화)
    • 욕망. 상급지 위주만 관심 있음
  • 규제 없거나 초기(대출 규제만)
  • 평균 상승폭 낮음
  • 매물 많음
• 상승장 후반
  • 전지역 상승(키맞추기)
    • 나 집 못하면 어떻게 하지 ㅠㅠ 공포
  • 규제 절정(세금 규제도)
  • 평균 상승폭 높음
  • 매물 적음
• 그리고 짧은 폭락
• 지금은 상승장 초반 ~ 중반
  • 3개월 전까지만 해도 매물 많고, 상급지 위주만 관심 있었음

  • 이제 막 세금 규제 중

    
     

    [현재 부동산 시장 위치 진단]

• 상급지 : 래미안퍼스티지
  • 지난 사이클에서 상승장 초반 가격 3배 상승, 상승장 후반에 매물이 없어서 변동이 큼
  • 그리고 하락장에 25% 하락
  • 지금 바닥 대비 1.6배 오름 > 지난 사이클이랑 흡사하면 상승장 절반 온 것임
    • 시장에 정부가 돈을 풀고 있음. 만약 지난 사이클과 흡사하면 백억, 이후 25% 떨어지면 75억
• 중급지 : 당산효성1차
  • 지난 사이클에서 상승장 초반에 2배 상승 > 양극화 이야기 나옴
  • 상승장 후반에 매물이 많고 가격이 미친듯이 올라감. 최종 바닥 대비 3배
  • 하락장에 30% 하락
  • 지금 1.5배 정도 오름. 절반 온 것임
  • 전저점 대비 2배 정도 오른 상황이면 전저점까지 떨어질 수 있다는 점 주의해야 함!
    • 좋은 아파트들이 많이 올랐으니 이런 경우가 많음
• 하급지  : 경남롯데상아(노원구)
  • 지난 사이클에서 상승장 끝에 2.5배, 하락장에 25% 하락
  • 지금 25% 오름 > 1/4 온 것
• 흐름
  • 3배 오르고(상승) 1/3~1/4 빠져 2배에 수렴(하락)
  • 서울, 서울 인접 경기는 시차있을 뿐 상승률 비슷(양극화 > 키맞추기)
    • 내 예산에 맞는 집 찾기
    • 고령화 진행되어도 강남이 유령도시 같이 될까? 부천 유령도시 될까? 아닐듯
  • 위 2가지를 바탕으로 현재 매물가격을 평가해야 함
    • 저점 대비 너무 많이 올랐으면 조심해야 함
  • 26. 1. 현재 전고점 돌파 단지는 절반, 아닌 단지는 그 미만 경과함
  • 직전 실거래 대비 호가가 뛴 것보다 위 기준으로 판단해야 함
    • 직전 실거래 생각하면 집을 살 수 없음
    • 다주택자도 토허제 때문에 집을 못 팜. 임차인이 있어서
      • 지금 전세, 월세 매물도 없어서 임차인은 안 나갈 것
      • 나가기로 한 임차인이 있는 경우에는 매물이 나올 거고 그것을 노려야 함.
• 상승장 중후반의 특징
  • 규제가 세지면 매물이 줄어듦
  • 거래 적으나 가격 상승
    • 규제가 많아서 매도자는 안 불안함. 갈아타기 하는 사람이 대부분이지 투자자는 없음 > 그래서 매도가를 높게 띄움
    • 매수자만 불안
  • 시장 불안도가 높아짐
    • 사람들이 예민해짐
• 정리!
  • 항상 매물이 적을 것
    • 일시적으로 매물 늘어나고 조정 나올 때가 절대 놓쳐선 안 되는 기회
    • 5/9까지 꼭 팔고 싶어하는 매도자 > 깎을 수 있음!(몇 천도!)
    • 규제가 더 나올 것 > 조정 나올 것
      • 대통령이 나와서 집 사지 말라고 할 것 > 그러나 더 올라갈 것
      • 규제는 강남 등 상급지에 집중될 것 > 가격 조정이 나올 가능성 높음
  • 매물이 적으니까 적은 거래량에도 가격 변동성이 심해짐
  • 가격 변동성이 심해지니 시장 불안도 높아져 다시 변동성 심해짐
  • 1~2년 뒤에는 집 사지 말라고 해야 할 상황
  • 규제가 먹히지 않을 것
    • 집값 안정의 기준이 애매
• 의사결정 순서 : 같은 가격의 물건 중 다음 순서로!
  • 임지 평가 기준(강남 접근성 및 환경 우수성)
  • 전고점 대비 하락폭 큰 것(혹은 상승폭 낮은 것)
  • 전저점 대비 상승폭 낮은 것
  • 실거래가 - 호가 괴리율 낮은 것
    • 실거래가로는 이제 못 살 것. 포기 필요함
  • 15억 이하 아파트는 급매 거의 안 나올 것. 지금부터 4월 말(5월 9일)까지 내집마련 필요함. 고가 아파트는 매물 나올 것.

[현재 대출 상황]

• 일반 대출
  • 15억 이하 Min(40%, 6억)
  • 15억 초과 5억 이하 : 4억
  • 25억 초과 : 2억
• 금리 : 시중 은행 금리(4%)
• LTV, DSR : 40%
• 금리보다 한도를 기준으로 (자산>비용)
• 신용대출 한도
  • 주담대 이후 저축액 기준 3년 내 상환 가능 금액(신용대출은 연간 갱신되며 갱신시 1/3 가량 상환요구하는 경우 있음)
  • 공식 : (세후 월 소득 - 월 지출 - 월 주담대상환) X 36
  • 상환 여력 안에서 좋은 걸 사는 것이 기준

강의를 들으니 마음이 좀 조급해졌지만 ㅠ

조급하면 안된다는 너나위님의 글을 읽어보며 꼼꼼하게 여러 조건을 따져보기로 한 하루!