안녕하세요!
매일 즐겁게 투자자로 성장하는 빌리89입니다.
오늘의 강의는
프메퍼 튜터님의 상위 1% 아파트 투자자가 되기 위한 방법에 대한 강의였습니다!
Not A but B와 청개구리와 같이
투자자로서 계속해서 질문을 던져보는 마음가짐 잊지 않겠습니다.
“시장 판단 체크 리스트”
튜터님께서는 스스로 시장을 판단 할 수 있도록
가격 / 정책 / 금리 / 공급, 4가지 체크 포인트를 통한 방법에 대해서 말씀해주셨습니다.
지금까지의 시장 판단을 돌이켜보자면,
- 매매지수 / 전세지수 파악
- 랜드마크 시세 흐름 파악
- 지역별 공급량
위의 세가지 방법을 주로 활용하였는데요.
사실 이것은 단편적으로 가격에 초점을 둔 시장 판단이었고,
단편적인 가격 관점으로만 바라보다보니
제대로 시장을 판단하고 있는 것인지에 대한 확신이 없었고
항상 멘토, 튜터님의 말씀을 통해 확신을 얻을 수 밖에 없었습니다.
프메퍼 튜터님께서는 스스로 의사결정을 할 수 있도록
다방면에서 시장을 바라보는 방법을 말씀해주셨고,
그것이 가격 / 정책 / 금리 / 공급이었습니다.
중요한 것은, 미래는 예측 할 수 없는 부분이지만
부동산 시장은 과거의 흐름을 반복하는 경향이 있고,
이러한 경향성을 제대로 이해하고 알아둠으로써,
현재의 시장을 빠르게 판단하고 시장의 변화에 대응의 속도를 올릴 수 있는 것이었습니다.
가격의 절대적/상대적 저평가 여부와 거래량
규제가 강화/완화 여부 이해를 통한 정책의 방향성 파악
금리의 인하/유지/인상 방향성을 통한 매매/전세가격에 대한 영향 파악
입주 부족/적정/과다와 미분양 확인을 통한 공급량 파악
네 가지 체크 포인트를 통해
지금은 어떤 시기인지를 파악하고, 매도/매수 포지션을 결정하고,
시장의 상황에 따른 가치있는 물건을 찾는 기준에 대해서 스스로 이해하고, 의사결정을 할 수 있도록
끊임없이 연습하고, 적용해보겠습니다.
“전세가율” 제대로 알기!
지금까지
수도권 xx%, 지방 xx% 이상의 전세가율을 투자 검토 시에 적용하였지만,
사실 이러한 전세가율이 설정되는 의미에 대해서는 제대로 알지 못하였는데요.
프메터 튜터님께서 말씀해주시는 전세가율을 바라보는 시야를 통해
우리가 왜 전세가율을 주의깊게 바라봐야하는지에 대해서 알 수 있었습니다.
전세가율은
시장 평균과 개별 단지의 전세가율을 각각 판단해야하는 것이었고,
원금보존을 위한 전세가율 외에도 호황(상승장)과 불황(하락장)에서
저평가여부 혹은 가치가 높은 단지를 판단하기 위한 기준점으로도 삼을 수 있었던 것입니다.
이를 이해하기 위해
실수요(전세가)와 가수요(매매가-전세가)에 대해서 다시 한번 생각 해 볼 수 있었으며,
상승장에서는 가수요가 많이 붙기 때문에 시장의 평균 전세가율은 낮은 점.
하락장에서는 매수수요가 낮기 때문에 시장의 평균 전세가율은 높은 점.
하지만, 개별 단지를 바라 볼 때에는
상승장에서 전세가율이 높은 단지는 아직 가수요가 붙지 않았다고 볼 수 있는 점.
하락장에서 전세가율이 낮은 단지는 가치가 좋아 가수요가 여전히 있다고 볼 수 있는 점.
각각의 시장와 단지를 통해 바라보는 전세가율에 대해서 이해할 수 있었습니다.
단순히, xx% 이상의 기준에 부합하는지 만을 판단하는 것이 아닌
시장의 상황과 단지의 저평가/가치까지도 판단 할 수 있는 전세가율에 대해서
투자 의사결정 과정에서 꼭 적용해봐야겠습니다.
[본질]을 볼 수 있는 투자자!
[본질] = 좋은 가치의 자산을 오래 보유하는 것.
많은 제자를 육성하고 싶은 것이 아닌,
많은 동료를 만들고 싶다는 프메퍼 튜터님의 진심이 느껴지는 강의!
투자의 본질을 잊지 않고,
스스로 의사결정 할 수 있는 상위 1% 투자자가 될 수 있도록
수익률분석과 구해줘월부 1p 정리까지도 꼭 적용해보겠습니다.
긴 시간 열정적인 강의 감사했습니다 튜터님!
