실전반 2강은 진담튜터님께서 진행해주셨습니다.
현재 서울수도권 상승장에서의 비교평가 방법에 대해, 저희가 헷갈릴만한 부분을 딥하게 다뤄주셔서, 임장지에서 비교평가하여 우선순위를 정할때 큰 도움을 받을 수 있을 것 같습니다.
정성적인 내용이 많았는데도, 정량적으로 얘기해주는 것처럼 깔끔하게 설명해주셔서 헷갈리지 않고 잘 따라갈 수 있었습니다.
서울이 무조건 좋다는 편견을 깨야 한다.
서울 5급지와 경기 4급지를 비교했을땐 단지에 따라 경기 4급지가 우선순위일 수 있겠다는걸 이전에 알았고, 서울 4급지의 위상은 경기 4급지의 위상보다 높다고 생각했습니다.
하지만 용인플랫폼시티의 확장성 등을 고려했을때 수지가 점점 더 좋아지고 있고, 가격 상승세또한 심상치 않기에 오히려 같은 구축이라면 서대문구보다도 나을 수 있겠다는 걸 알게 되었습니다.
이제 하나의 사이클이 끝나고 새로운 상승장이 펼쳐지는 만큼, 이전에 배웠던 지식이나 나의 편견때문에 보지 못했던 부분들을 걷어내고, 본연의 가치를 먼저 생각하는 연습을 해야 할 것 같습니다.
사람들이 싫어하는 것을 이해하는 것도 선호도이다.
하락장과 상승장이 하나의 몸이듯, 사람들이 좋아하는게 있으면 싫어하는게 있다는 것도 당연한 것을 미처 생각해보지 못했습니다.
사람들이 좋아하는게 분명한 이유가 있는 것처럼, 싫어하는 것도 분명한 이유가 있다는 생각이 듭니다.
그 싫어하는 이유를 명확히 알아야, 제가 한 투자의 약점을 파악할 수 있을 뿐만 아니라, 약점을 알기에 앞단의 단지가 먼저 오르더라도 흔들리지 않고 보유해나갈 수 있을 것 같습니다.
분위기 임장: 카테고리 고정해서 비교하기
분임을 할때, 그 지역의 느낌이 어떤지, 어떤 사람들이 돌아다니는지, 상권은 어떤지 등을 염두에 두고 각 생활권에 대한 우선순위와 선호요소, 느낌등을 한페이지로 정리했습니다.
지금와서 보니, 어떤 카테고리를 정해놓고 느낌을 정리한게 아니라, 그냥 걸으면서 생각나는대로 기록한 내용을 옮겨놓은 수준이었던 것 같습니다.
그것도 의미가 없진 않겠으나, 분위기/상권/아파트/사람 등, 특정 카테고리로 고정을 해두어야 다른 지역에서 임장을 하더라도 이전 앞마당과 비교하기에 수월할 것 같습니다.
투자할 단지: 업무지구까지 직접 가보기
예전부터 서울수도권에 투자할 단지가 있다고 하면, 출퇴근 시간에 업무지구까지 직접 가봐야한다는 이야기는 많이 들었습니다.
하지만 지방에 사는 관계로 그렇게까지 업무지구 접근성을 따져보진 못했던것 같습니다.
이번에 예시로 들어주신 수지의 단지가 예전에 투자로 고려했던 곳이었는데, 도심 접근성이 매우 좋다는 것을 보고 깜짝 놀랐습니다.
교통 불모지여서 교통에 대한 가치는 그렇게 높지 않다고 생각했기 때문입니다.
이또한 근거없는 저의 편견이었다는 것을 강의를 통해 깨달았습니다.
2호기 투자도 수도권을 염두에 두고 있는데, 그땐 뇌피셜로 끝내지 않고 휴가를 내서라도 업무지구를 직접 왔다갔다 해보며 접근성을 따져볼 계획입니다.
틀리면 틀릴수록 정답에 가까워진다: 내 생각을 쌓는게 중요하다.
이번 임장지에서 분위기 임장을 할때, 단지임장을 할때 생활권 우선순위가 바뀌었습니다.
분위기 임장으로 커버하지 못한 전체 생활권의 분위기를 단지임장을 통해 보완해가며 생각이 바뀌었기 때문입니다.
예전엔 이런 생각이 바뀌는게 틀렸다 까지는 아니어도, 이 생각을 고수해야한다는 마음에 일부러 생각을 바꾸지 않았던 적도 있던 것 같습니다.
하지만 분위기 임장으로 임장지 전체를 파악할 수 없는게 당연한데, 매물임장을 하고 결론을 내는 마지막까지 생각이 바뀌는건 자연스러운게 아닌가 라는 생각이 들었습니다.
이 점에 대해 정확히 짚어주셔서, 앞으로도 헛다리를 짚건 말건, 내 생각을 계속 정리하고 보완해나가며 내공을 쌓아나갈 계획입니다.
단지 선호도와 땅의 가치: 급지에 따라 가중치가 다르다.
단지 비교평가시, ‘무조건 생활권 단지 선호도가 중요하지’ 라는 생각을 했었는데, 강의 내용을 보니 이또한 저의 고정관념이었던 것 같습니다.
4급지 대장단지여도, 1급지 후순위 단지에 밀릴 수 있음을 알았고, 3개 이상의 급지 차이는 단지 선호도로 커버할 수 없음을 알 수 있었습니다.
지금 제가 가진 서울수도권 앞마당이 4~5군 뿐이어서 급지 차이가 크지 않기에 이런 오류에 빠지지 않았나 싶습니다.
앞마당을 좀더 다양하게 늘리기 전에 이런 점을 잘 짚어주셔서, 향후에도 비교평가시 오류에 빠지지 않을 수 있을 것 같습니다.
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