안녕하세요, 갑북이입니다.

언젠간 투자후기를 쓰게될거라고 상상은 했지만, 생각보다 그 날이 빨리 찾아왔네요.

아직 가계약금만 넣은 상태이고, 본계약과 잔금이 남아있지만, 제 기억과 감정이 가장 생생할때 글을 남겨보려고 합니다.

투자를 위해 물건을 본격적으로 찾기 시작한 8월부터 지금에 이르기까지의 과정을 타임라인으로 정리해보았습니다.

1. 8월: 첫 실전반

처음으로 실전반 광클에 성공하며, 환경이 갖춰져있을때 서울수도권에 1호기 투자를 해내겠다는 마음으로 평일, 주말 가리지 않고 매물임장을 가게 됩니다.

마침 임장지로 선정된 지역 또한 제 투자금으로 충분히 투자할 수 있는 단지가 많았기에, 임장지를 포함하여 현재 가지고 있는 서울수도권 앞마당 내에서 TOP3 물건을 뽑았습니다.

하지만 투자를 해야겠다는 생각에만 몰두해서인지, 일등뽑기 프로세스는 나쁘지 않았으나, 뽑은 단지들이 아쉽다는 튜터님의 피드백을 받게 됩니다.

이미 날아간 생활권에서는 물건을 찾기 어려울것이라는 선입견을 가지고, 생활권을 한정하여 물건을 찾다보니 그렇게 되지 않았나 싶습니다.

그래도 튜터님의 피드백을 받은 덕에, ‘아 지금 본것보단 확실히 좋은 물건들을 봐야겠구나’라는 기준점을 만들 수 있었습니다. 

잘한점

• 임장지뿐만 아니라 앞마당에서도 물건을 찾기위해 매임을 시도한것

   

아쉬운점

• 지역을 지나치게 한정하여 물건을 찾으려 한것 

2. 9월: 투자물건찾기

실전반이 끝나고, 다음과 같은 프로세스로 물건찾기를 시작했습니다.

1. 앞마당 전수조사 

2. 투자금+1억 이하 단지 매물 전수조사 및 전임

   → 해당 물건 + 단지내 주전 가능한 물건 + 세낀 물건 등 투자가 가능한 물건 문의  

3. 투자금+0.5억 이내의 매물이 살아있는 단지 매물임장

   → 매물임장 우선순위: 같은 가격대에서 교통(강남접근성), 학군으로 가치가 상대적으로 높은 물건

매물임장 후 제가 정해놓은 우선순위에 따라 아래 2개의 단지를 매물코칭에 올리기로 합니다. 

1순위: 경기도 5급지 A단지(30평대)

→ A단지가 있는 지역은 1등 생활권을 제외하면 매매가의 흐름이 아직 오지 않았고, 전세가는 꾸준히 오르고 있어서 투자금을 줄일 수 있는 상황이었습니다. A단지에서 본 매물의 경우 단지 최저가보다 2천만원 저렴했을 뿐만 아니라 현 전세입자분께서 현시세에 맞춰 현금으로 전세금을 올려주실 수 있는 상황이었습니다. 이 물건을 일요일에 봤는데, 가격과 조건이 너무 좋아 수진 튜터님께 바로 전화를 드리고, 이 물건을 1순위로 하여 월요일에 매물코칭을 넣어보기로 합니다.

2순위: 경기도 4급지 B단지(20평대)

→ B단지는 메인생활권에 이미 어느정도 흐름이 와있었고, 외곽 생활권에 있는 신축으로서 연식가치가 높은 단지입니다. 단지내 최저가로 올라와있었으나, 세입자께서 전세시세 대비 5~6천만원 정도 낮게 살고 계시기 때문에, 투자를 하려면 신용대출을 끌어야 하는 상황이었습니다. 입지가치는 1순위 물건보다 좋았지만 신용대출을 과하게 끌어야 해서 투자하기 어려울 수 있겠다는 생각때문에 1순위 물건보다 후순위로 생각하게 됐습니다.

잘한점

• 일요일에 맘에 든 물건 보고, 튜터님과 상의후 월요일에 바로 매코 신청한것

   

아쉬운점

• 모든 앞마당 전수조사를 하지 않은점: 이미 날아갔거나, 후순위 투자지역이라고 생각한 지역은 시세스캐닝으로 대체. 어디서 기회가 올지 모르니, 투자를 할땐 전수조사를 원칙으로 한다.

3. 매물코칭

날아간 1순위 물건 

매물코칭 광클까지 통과하고, 기쁜마음으로 튜터님께 말씀드린후 바로 부동산 사장님께 전화를 드렸으나… 청천벽력같은 소식을 듣게 됩니다.

‘이 물건, 손님 바로 다음에 본 손님이 계약하고 갔어요.’ 

아……

(3분만에 탄 감정의 롤러코스터ㅠ)

어렵사리 매코 광클까지 성공했는데, 만 하루도 지나지 않아 물건이 사라지니, 매코를 괜히 먼저 신청했다는 생각과 함께 힘이 쭉 빠지는걸 느꼈습니다.

좋은 매물은 매일 나온다는 수진 튜터님의 진심어린 위로 덕분에 다시 힘을 얻고, 기왕에 신청한 매코에서 최대한 방향성을 잡아보겠다는 마음으로 임하게 됩니다.

센스있게쓰자 튜터님: 확신을 얻을 수 있었던 코칭

튜터님께 날아간 1순위 매물에 대한 하소연을 하고 튜터님의 피드백을 들으며, 적정가에 투자금도 줄일 수 있는 투자처이긴 했지만, 2순위 물건보다 입지가치가 떨어지기에 그리 아쉬워할 필요가 없겠다는 판단을 했습니다.

오히려 2순위 물건을 투자로 고려하는것에 긍정적인 반응이셨습니다.

2순위 투자물건에 대한 상담내용, 제 판단 내용을 저환수원리에 따라 정리해봤습니다.

저평가: 이 단지는 사실 제가 올 상반기부터 지켜보고 있었고, 임보를 쓸때도 1등 물건으로 뽑았던 단지입니다. 현재도 해당 지역내 다른 단지 대비 가격 상승이 더딘 편이었기에 여전히 싸다고 느끼고 있었습니다. 튜터님 또한 ‘비싸지 않다’는 말씀을 해주셔서, 제 판단에 확신을 얻을 수 있었습니다.

환금성: 세대수가 적다는 점, 투자 물건이 b타입이라 선호도가 상대적으로 떨어진다는 점 때문에 환금성이 염려된다고 했는데, 연식가치가 높고 a타입보다 우선순위가 낮을뿐 사람들이 싫어하는게 아니기에 환금성은 걱정하지 않아도 된다고 말씀해주셨습니다. 

수익률(또는 수익성): 강남 1시간내에 들어오는, 땅의 가치가 높은 단지이기에 이전장처럼 10년뒤 매매가가 2배가 된다고 가정했을때, 수익성은 충분하다고 판단했습니다.

원금보존: 전세가 시세 대비 5~6천 낮게 껴있어 전세가율이 낮긴 했지만 오히려 전세가 낮게 껴있어 2년뒤 회수될 가능성이 높고, 매매가가 단지내 최저가로 형성되어 원금보존도 충분히 가능할것이라 판단했습니다.

리스크: 27년 만기인 세입자가 살고 있기에 잔금리스크는 없습니다. 주변공급이 27년에 적정수준 이상으로 들어오긴 하지만 투자한 단지와 멀리떨어진 생활권에 예정되있고, 위에 서술했듯 전세가가 낮게 껴있어 역전세 리스크도 거의 없습니다.

튜터님께서는 1년+a 정도의 신용대출을 끌면 충분히 고려해볼 수 있는 단지이니, 전세가가 낮아 투자금이 더 들어가고 가격협상이 안되더라도 이 단지를 투자하는건 나쁘지 않을것 같다고 말씀해주셨습니다.

그 외에도 원래 약속된 20분이 아닌, 무려 40분이 넘는 시간동안 제가 본 매물들에 대한 궁금증을 모두 말끔하게 해소해주셨습니다.

왜 사람들이 거인의 어깨에 올라타라고 하는지 알 것 같습니다.

귀한 시간 내주신 센스있게쓰자 튜터님께 다시한번 감사드립니다.

잘한점

• 후순위 물건들도 잘 정리해서 매물코칭때 다 물어보고 투자에 대한 방향성을 잡은것

   

아쉬운점

• 매코 질문을 더 잔뜩 준비해가지 않은것. 센쓰 튜터님이 이렇게까지 시간을 많이 써주실줄 몰랐음.. 

4. 가계약

가계약 과정

임장 클래스에서 줴러미 튜터님과 공인중개사분을 만났고, 목표매수가와 협상전략, 신축 매물을 볼때 유의사항 등에 대해 배우고 그날 부동산에 바로 방문했습니다.

제가 예약한 물건은 위에 언급한 B단지 물건으로, 매물코칭에서 통과한 저층물건과 동일한 매매/전세가, 같은동의 중층 물건이었습니다.

물건 상태도 괜찮았고, 전세입자분도(만나진 못했지만) 집을 더 망가뜨리진(?) 않을것 같았고, 다른 조건들도 저층과 비교하여 더 좋다고 판단했습니다. 

저는 네고가 되지 않더라도 살 마음을 가지고 있었지만, 거래가 활발하지 않은 단지이기에 정부 규제가 점점 심해지면서 매도시 환금성이 우려된다는 점을 근거로 하여, 천만원 협상을 목표로 2천만원을 깎아달라고 요청드렸습니다.

3달전에 2천만원 네고를 시도하다가, 완고한 매도자로 인해 협상을 실패하고 매수를 포기한 투자자의 얘기를 하며 안될것 같다고 난색을 표하셨지만, 가격협상만 된다면 지금 이 자리에서 가계약금을 쏘겠다고 부동산 사장님을 설득합니다.

제가 충분히 어필하니 사장님께서도 움직여주셨고, 2천만원은 힘들고 천만원까지는 네고가 가능하다는 답변을 듣게 됩니다.

속으로는 쾌재를 불렀지만, 좀더 해보자는 마음으로 저의 안타까운(?) 상황을 어필하며(ex: 대전에서 여기까지 힘들게 올라왔어요.. / 신용대출 더 끌어야되요..) 500만원을 더 네고해줄 수 없겠냐고 읍소를 합니다.

사장님께서는 난색을 표하셨지만 다시한번 전화를 걸어주셨고, 천만원 이상 협상은 어렵다는 답변을 받습니다.

여기서 더 해볼 수도 있었지만, 더 욕심내지 않고 호가 대비 천만원 네고된 가격으로 최종 매수가를 결정하게 됩니다.

현재 심정

막상 가계약금을 넣고나니, ‘집 사는게 이렇게 쉬운거였나?’ 라는 생각이 순간적으로 스쳐지나갔습니다.

거짓말처럼 목표매수가로 협상도 됐고, 세입자도 잘 맞춰져 있고, 물건이나 등기부등본상 문제도 없으니 집으로 돌아가는 길에 얼마나 발이 가볍고 기분이 좋았는지 모릅니다.

가계약을 마치자마자 수진튜터님께 기쁜 소식을 전해드렸습니다.

튜터님께서는 너무 늦지 않게 투자를 하길 바라셨다고 하는데, 지금까지 잘 가이드해주신 덕분에 한걸음 더 나아갈 수 있었습니다.

자본주의 사회에서 뒤로가기를 멈췄다는 점, 투자공부를 하는 사람이 아니라 진짜 투자를 하는 사람이 됐다는 점, 저보다 더 맘고생했을 가족들에게 보여줄 결실이 생겼다는 점 등, 만감이 교차하며 행복함이 최고조에 달해있네요.

호사다마라고, 마침 10월에 지투 실전반도 됐으니 새로 만나뵙게 될 튜터님과도 상의하면서 잔금까지 잘 마무리지어보려 합니다.   

잘한점

• 천만원 네고를 위해 2천만원을 먼저 부르고, 목표매수가를 만들어낸점.

   

아쉬운점

• -

5. 향후 계획

현재 ~ 등기시점까지

2주 안에 계약이 예정되어있고, 잔금일은 12월 말로 진행할 계획이었으나, 전세입자가 있는 상황에서 굳이 잔금일을 뒤로 미룰 이유가 없기에 계약일에 만나 잔금일을 10월~11월 중에 하는것으로 앞당길 계획입니다. 

그 사이에 이자 비용을 최대한 아낄 수 있는 신용대출을 알아볼 예정입니다.

2호기 투자

이번 투자로 신용대출을 받게 되면 내년말 대출 전액을 상환할 계획입니다.

지금으로부터 2년뒤, 저축액 + 1호기 전세금 상승분 + 기타 목돈 등을 합치면, 보수적으로 봐도 수도권 외곽 또는 지방에 2호기 투자를 할 수 있을 정도의 종잣돈이 쌓일것으로 예상됩니다.

그때까지 상위클래스(실전반, 월부학교) 수업을 계속 시도하며 실력을 쌓고, 1호기 투자시 아쉬웠던 부분을 보완하여 더 좋은 투자를 할 수 있도록 노력해보겠습니다.

6. 감사의 글

수수진튜터님

(실전반 끝나고서도 지켜보고 계신 튜터님..)

제 첫 투자 선생님, 수수진 튜터님께 먼저 감사드립니다.

실전반 이후에도 언제든 전화받아주시고, 시의적절하게 조언해주셔서 여기까지 올 수 있지 않았나 싶습니다.

투자하는게 번지점프를 하는 느낌이라며 불안해하는 저를 다독여주시며, 항상 할 수 있다고 응원해주셔서 감사합니다.

물건 보자마자 매코받을 생각도 수진 튜터님 아니었으면 떠올리기 어려웠을 것 같습니다. 

튜터님께 감사한거 일일이 다 적으려면 A4 용지 10장은 나오겠지만.. 이 시장에 투자 후배로 오랫동안 살아남으면서 감사한 마음 조금씩 쪼개어 전달하겠습니다.

센스있게 쓰자 튜터님

매코에서 처음 뵙게 된 센쓰튜터님, 제가 본 투자 물건의 가치와 현재 시장 상황에 대해 잘 설명해주셔서 제가 더 늦지 않게 행동으로 옮길 수 있었습니다.

위에서도 적었지만, 더 좋은 물건이 없을까 하며 제가 본 물건들에 대해 두서없이 이것저것 여쭤봤는데, 제가 기준을 잡을 수 있게 잘 정리해주셔서 감사합니다.

투자 물건에 대한 세세한 걱정까지, 튜터님 덕분에 해소할 수 있었습니다.

줴러미 튜터님

실전임장클래스 6~7시간 남짓 하는 시간동안, 어쩌면 매코를 받는것보다 더 세세하게 많은 내용을 여쭤봤는데, 친절하게 답변해주셔서 감사합니다.

‘매코도 통과했으니, 오늘 본 물건 가계약금 쏘고 올 생각으로 해라’라고 해주신게 진짜 컸어요 ㅎㅎ

유쾌하신 튜터님 덕분에 너무 즐거운 하루였고, 실전임장클래스 후기도 조만간 올리겠습니다 ㅎㅎ

쓔쓔즈

8월 무더운 여름에 한달간 실전반으로 임장지 찐하게 뽀개며, 제가 포기하지 않을 수 있게 옆에 계셔주셨던 쓔쓔즈에게 감사합니다.

특히, 지꿀 조장님께 수없이 전화드렸었는데, 그때마다 1호기 투자를 먼저 한 분으로서 세심한 조언 아끼지 않고 말씀해주셔서 감사합니다. 

청량즈

임보 결론작성에 큰 틀을 잡을 수 있게 도와주신 푸르니푸님께 감사합니다. 

우리의 리더 생각이음님, 1호기 투자도 하시고, 월학도 잘하고 계시고, 여러모로 축하드립니다.  

저와 함께 투자물건 찾으며 항상 먼저 연락해주신 푸른노을님, 조만간 1호기 후기 기다리겠습니다 ㅎㅎ

제가 엉뚱한 데서 헤메고 있을때 바로잡아주셨던 읏쨔님, 멋지게 돌아오시길 기다리고 있겠습니다 ㅎㅎ

(34년 6월 16일 알죠?)

동료분들

1년간 강의를 들으며 만나뵙게 된 많은 동료분들, 삼공님을 비롯하여 항상 제 글에 관심을 표해주신 동료분들 모두에게 감사의 말씀 드립니다.

아내

일년동안 주말 새벽에 나가 밤늦게 돌아오는 남편을 한결같은 마음으로 지지해준 아내에게 감사합니다.

그간의 고생에 보답할 수 있게 결과물을 보여줄 수 있게 되어 기쁘게 생각합니다.

어머니

가계약일 날 아들 도와주겠다고 멀리서부터 한달음에 와주신 어머님께도 감사합니다.

함께 해주셔서 너무 든든했습니다.

긴글 읽어주셔서 감사합니다.