[내마중 22기 1호기 잘고르고 2호기도 잘고르조] 내마중 2강 수강 후기 - 내집마련도 비교평가다!

월부에서 가장 좋아하는 튜터님 중 한명인 잔쟈니 튜터님의 2강.

비교평가 강의, 지역특강 강의를 하실 때 마다 시원시원하고 명쾌하게 정리를 해주시기 때문에.

그래서 이번 2강 오프라인 강의를 초대받고 참석하기에는 일정이 안되었음에도,

몇 시간이라도 시간을 빼서 강의를 다녀왔다.

오프 때 들었던 부분도, 오프 강의 때 못들었던 부분도, 

온라인으로 들은 2강 전체가 굉장히 몰입감있었다.

또한, 오프라인 강의를 듣고 온라인 완강을 하는 사이에 1호기 가계약을 하고 왔기에 내가 올바른 판단을 한건지에 대한 복기를 하는데 큰 도움이 되었다.

이번 후기는 나에게 특히 와 닿았던 점을 뽑으면서 실제 내가 1호기를 준비하는데 어떻게 적용했는지를 정리해보았다.

1. 매매/물건도 없고, 전세 물건도 없음. → 요즘 시장상황에서 집 사려면 넓혀 봐야 한다.

    그렇다면 범위를 넓게 보려면 필요한 일은??

   1) 입지를 분석할 줄 알아야 : 여기도 가치가 있다, 괜찮다는 걸 알고 매수에 확신을 가지기 위한 정략적 지표

   2) 비교할 줄 알아야 : 내 돈으로 후회 없는, 최선의 선택을 하기 위해 마지막으로 거쳐야 하는 관문

   → 이번 임장 지역으로 선택한 성북구에 매물이 없다는 것을 빠르게 캐치하고 동대문구/중랑구까지 빠르게 지역을 넓혔다. (노원구는 지난달 앞마당이였다.)

  2. 땅의 가치를 판단하는 기준 중 위치.

     수도권과 다르게  지방에서 땅의 가치는 부촌과 연결된다.

     ex> 남천삼익비치 : 남천학원가 + 광안대교 오션뷰. —> 다른 곳에 신축 들어온다고 대체 안됨.

     * 지방에서 가치있는 땅을 알아보는 법.

       : 21~22년 내림차순 > 신축보다 비싼 구축이 있는 곳. 최고가 순위권에 올라온 구축들의 위치/입지 확인

     * 부산 TOP3 : 해수동 (해운대, 수영구, 동래동)

   → 벌써 다음 스텝인 자산재배치를 염두해서 그런건지 지방과 관련된 예시부분들이 이전보다 더 귀에 잘 들어왔다.

   3. 입지 요소 중 학군에 대한 부분에서 특히 기억네 남았던 부분은,

     1) 학군은 다른 입지요소와 결합되어야 시너지가 난다.

       - 학군+위치/교통까지 좋아야 더 많은 수요가 생긴다.

       - 평촌과 노원은 인접지역 차이도 난다. 과천 서초 vs 중랑 동대문

     2) 수도권에서 학군이 갖는 의미 : 안정적으로 장기거주하고 싶은 실수요가 탄탄한 곳.

         지방에서 학군이 갖는 의미

       - 지방에서 학군은 경제적 여유 있는 사람들이 장기거주 하는 곳 (자녀 교육에 돈과 시간을 쏟을 만큼 부촌인 곳)

      → 내가 1호기를 중계동으로 결정한 것도 결국은 학군. 심지어 아직 아이들이 초등학교도 들어가지 않았지만 공부에 방해가 되는 환경을 제공해주긴 싫다는 생각에 학군지인 중계동으로 결정했다. 나와 같은 생각을 하는 부모들이 많기에 중계동은 구축임에도 불구하고 전세가율이 굉장히 높다. 즉 실수요가 탄탄하다는 근거이다.

   4. 상품 가치는 신축/대단지/브랜드

     1) 강남 1시간 내 지역은 입지가치 > 상품가치

       급지, 연식보다 입지를 우선하여 본다

     2) 강남 접근성이 멀어질수록 상품가치 중요성 높음

    → 내가 지금 강남 접근성이 먼 지역이기에 상품가치 중요성이 높은 것이 중요하다. 알고 결정했던 것은 아니지만 그래도 신축/대단지/브랜드를 전부 갖추고 있기에 상품가치가 높을 때 매도를 하기로 한 결정은 잘 한것이라는 생각을 다시 한 번 한다.

    5. 내 집마련 비교평가 하는 방법

     - 기준을 갖고 하는 비교평가가 필요

     - 기준을 가지고 지역간 비교평가를 위해 우선순위 단지들을 뽑아낸다.

       그리고 나서 그 후에 내 상황을 넣어본다.

    → 총 4개의 지역에서 예산에 맞는 단지들을 추려냈다. 그리고, 위치/교통을 기준으로 선호도가 떨어지는 단지들을 걸러냈다. 그 이후에 나에게 중요한 요소들을 추가하여 판단하였다. 학군과 2년 후 자산재배치 할 것을 고려한 전세가율을 보았다. 그리고 내집마련 강의에서는 부각되지 않지만 투자 강의에서 반복해서 나오는 투자원칙 중 하나, “지금 현재 저평가 = 가치 대비 싼 것을 매수하여 가치있는 자산을 확보한다”의 관점에서 사실 1,2순위로 생각했던 단지는 아니었지만 현재 시세보다 몇천만원 낮은 호가의 매물을 빠르게 매수하였다.  

    정리하면, 2강 잔쟈니 튜터님이 강의에서 알려주신 비교평가와 관련된 부분들을 대체로 1호기 매수에 잘 적용한 것 같다. 다만 전혀 고려하지 않았던 부분도 있었다. 2년 후 자산재배치를 생각하면서도 전세 전고점 대비는 하지 않았었다. 이렇게 부족한 부분들은 후에 있을 2호기 매수때는 꼭 적용해보도록 하겠다.