수천만원 아끼는 부동산 지식은?
[첫 강의 추천] 2026 부동산 투자 시작하는 법 - 열반스쿨 기초반
너바나, 자음과모음, 주우이
안녕하세요
그릿있는 투자자 최강파이어입니다.
2026.5.9 다주택중과유예 폐지를 앞두고
여러가지 뉴스가 나오면서 혼란스러운 상황입니다.
대통령이 연일 SNS에 부동산 관련 발언을 올리고
정부부처에서 후속 언론보도를 하고 있습니다.
그리고 토허재 지역 세 낀 매물을 거래가 가능하도록 해주면서
유튜브 등에 자극적인 제목이 붙은 영상이 많이 올라오고 있는 와중에
저번주 목요일 구해줘월부에서
자음과모음님이 관련 내용을 이야기 해주셨습니다.
오늘 그 영상이 올라왔는데
바쁜신 분들을 위해 내용을 정리해보겠습니다.
2026년 2월 현재 시장상황 정리
대통령이 민간임대등록 다주택자 양도세 중과를 면제하는 것에 문제가 있고,
등록임대 주택이 매물로 나오면 집값 안정을 기대할 수 있다고 했습니다.
국토부장관도 시장안정화를 위해서라면 민간임대사업자 혜택을 축소할 수 있다고 회신했습니다.
정부는 혜택 축소를 통해 다주택자 매물이 시장에 나와 공급이 되기를 기대하고 있습니다.(단기공급 효과)
정부가 다주택자가 토허재 지역에서 세낀 매물을 팔 수 있게 퇴로를 만들어줬습니다.
전세를 거주하고 있는 김과장은 실거주자가 매수하게 되면
갱신권을 사용하지 못하고 나갈수도 있고 미리 전세를 알아봐야 되는 상황이 벌어질 수 있습니다.
매매: 민간임대인 입장에서 2018년쯤 수도권에 매수해서 8년 정보 보유했다면 이미 양도차익이 크기 때문에 양도세, 보유세 등 내야하는 세금이 많아지는 상황이 되었습니다. 그래서 다주택자들이 매물을 내놓기 시작합니다.
기간이 정해진 물건들이 풀리면 가격이 종전 대비 가능성이 생깁니다.
실제로 1.29 다주택자 양도세 중과유예 폐지를 밝힌 후에 2.11까지
강남, 서대문, 관악구 등에 매물이 늘었습니다.
전월세: 토허재지역에 민간임대주택이 사라지면 기존 전월세 물량이 사라지게 됩니다. 또한 앞으로도 전월세 매물이 나올 수 없는 상황이 되었습니다. 1015규제 이후에 토허재 지역은 전월세 매물이 급감했습니다.
기존에 민간임대 주택에 살고 있던 세입자는 다른 지역 전월세를 선택해야 될 수 있습니다.
(전세 시세가 많이 올랐고 물량이 부족하기 때문에 분당에서 수지로 이동해야 할 수 있습니다)
전월세 매물 품귀현상으로 전월세 시세가 상승압박을 받게 됩니다.
다주택 중과로 인해서 시장에 매물이 나오기 시작했고
전월세 거주하는 분들은 시세가 올라갈 수 있기 때문에 미리 준비를 하셔야 합니다.
기회를 잡는 방법
정부에서 양도세 중과 유예 중료에 따른 보완책을 발표했습니다.
1) 2026. 5.9 양도 → 계약(2026. 5. 9.까지 계약완료하면 됩니다)
2) 205.10.15. 신규 조정지역(강남3구+용산 제외) 잔금기한 연장(4개월 →6개월)
3) 임차인 거주중인 주택에 대한 실거주의무 유예
토지거래허가구역 계약은
‘약정서 작성 →구청 허가(3주 정도 소요) → 본계약’ 의 절차로 구청허가 3주 정도가 소요되기 때문에
이 기간을 계산해서 계약일과 잔금일을 정해야 됩니다.
다주택자 매물을 무주택자가 매수를 할 때에만 실거주의무 유예조건이 해당됩니다.
1주택자가 세낀 물건을 매도했을 때는 매수자는 실거주 해야됩니다.
그렇기 때문에 세낀 매물을 매수해서 나중에 입주하려고 할 때에는 다주택자 매물이 맞는지 확인하셔야 됩니다.
세입자 만기가 얼마 남지 않은 다주택자의 매물은 급매로 나올 수 있습니다.
내집마련을 고민하고 있는 무주택자분들이라면
급하게 나오는 매물들을 매수할 수 있는 기회로 활용해 보실 수 있을 것 같습니다.
단. 유의할점이 있습니다
전세계약기간이 종료되면 전세금을 돌려주고 들어갈 수 있는 자금을 마련할 수 있어야 합니다.
예를 들어, 10억짜리 집(전세금 6억+투자금4억)을 매수하게되면
2028년 전세만기에 전세금 6억을 돌려줘여 하는데
현재 규제기준으로는 전세금반환목적으로 1억밖에 대출이 안되기 때문에
5억을 추가로 마련해야 됩니다.
그리고 무주택자의 경우 전세 낀 물건을 매수하게 되면 생애최초 혜택을 활용할 수 없습니다.
생애최초는 실입주 조건으로 대출이 나오기 때문에
세낀 물건을 기본조건에 해당이 안됩니다.
생애최초는 LTV 70%까지 가능하기 때문에
생애최초와 세낀 집 중에 어떤게 더 좋은조건이 되는지 꼭 비교해보셔야 합니다.
다주택 물건이 나온다고 무작정 매수하게 되면
2년 뒤에 전세금을 마련하기 위해 어려운 상황에 처할 수 있습니다.
다주택자들이 양도세를 피하기 위해서 물건을 내놓을거기 때문에
시장을 잘 지켜보다가 매수하고 싶었던 단지에 저렴한 물건이 나오면
매수의 기회로 활용해 볼 수 있습니다.
어떻게 해야될까?
다주택자 양도세 중과 유예종료로
시장에 매물이 늘고 있기 때문에 내집마련을 고민하시는 무주택자분들에겐 기회가 맞습니다.
서울 시장 시세를 보면 시장에 매물이 늘었고
조금씩 호가를 내리는 곳들이 있습니다.
그렇지만 매수하려는 수요도 아직 많이 있습니다.
그렇기 때문에 관심이 있는 단지들을 잘 정리해보시고
현장에 가서 실제 물건들을 보시면 좋을 것 같습니다.
단기적으로 가격이 오를지 떨어질지는 알 수 없습니다.
그러나 인플레이션을 고려하고
내 집에 거주한다는 심리적안정성까지 생각하면
이 3개월이라는 기간을 잘 활용하셔서
내집마련을 적극적으로 고려 하셨으면 좋겠습니다.
내 집마련에 관심이 있는 무주택자분들은
잠깐이라도 영상을 꼭 보시면 좋겠습니다.
https://youtu.be/dKZBr_O-jr8?si=ueJ6L-M1_YXCP6VF
즐거운 설 연휴되시고 새해 복 많이 받으세요
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
댓글
요바
26.02.15 18:49
답글 남겨주신 글 보고 왔습니다. 자세한 설명 감사합니다. 질문이 더 있어서 남겨봅니다. 생애최초는 실거주가 조건이기에 갭투자는 힘들다고 말씀하셨는데요. 이번 정책 변경 사항 중 주담대 실행시 6개월 내 전입 의무를 유예하고, 이를 대출 실행일로부터 6개월, 임대차 계약 종료일로부터 1개월 중 더 늦은 시점까지 가능하다고 하는데, 임대차 계약 종료일이 많이 남은 매물에 대해서도 생애 최초가 안되는 것일까요?
