2강 수강 후기 [서투기 30기 2월, 이(2) 지역 우리가 접수하조 !! 러브송]

안녕하세요 러브송입니다 💕

' 내가 확인하기 전에는 퉁 쳐서 얘기하지 말자!! 서울을 합리적으로 가질수 있는 기회

안올라 별로였던 지역이 이제 순서가 온거 같다 ' 

이 시장을 한번도 떠나본적이 없었다는 10년차 찐 투자자이자 멘토님 😍 

양파링님의 2강 수강 후기 정리해 봅니다. 

Let's do BM ~ 

1. A 지역분석을 통해 강점과 약점 찾아보기

• 압도적인 위치/교통
• 뉴타운으로 주거환경 개선
• 땅의 가치 대비 가격 메리트
• 12억 하던게 14억 됐네? 8억 하던 게 10억 됐네?

     비싸다고 단정하는 게 아닌 가격 레벨이 달라졌다는 것 을 인정 하고 받아 들여야 한다. 

     → 가치를 제대로 알고 변화된 가격을 바탕으로 매수 여부를 판단해야 하는 시기

 2. A 지역분석 한판으로 정리해 보기 

• 투자라는건 그 시기마다 우선순위가 있다
• 나만 좋아하는 것 말고 대부분의 사람들이 좋아하는 것을 사야 한다
• 지역안에서 동마다 특징이 다르고 사는 사람들이 다르다

     퉁 쳐서 판단하지 말고 동별로 단지별로 자세히 들여다 보자

• 학교배정이 수요층에 따라 단지 선택의 기준이 될순 있으나, 집값에 영향을 주는 유일한 요소는 아니다
• 집값에 가장 직접적 영향을 주는 편의시설은?  교통인프라, 학군/교육시설

     동네급을 바꾸는 시설은? 업무지구, 산업단지, 문화/공공시설

• 주변 지역의 공급 영향? 생활권과 단지에 따라 다를 수 있다
• 이동할 수 있는 가격대인가? 영향이 있을 곳, 영향을 받을 수요가 다를 수 있다
• 역세권이 아니라면 대단지

[대단지 가치 요소] 

자체 생활권 형성 → 단지가 하나의 도시

거래량/환금성 → 출구가 명확한 자산

시세 기준점 → 시장의 방향성을 읽기 좋고, 초보 투자자도 판단하기 쉬움

상승탄력하락방어력 → 시장이 좋아 질수록 격차 벌어짐

상품 유지력 → 시간이 지나도 상품으로 남는다

3. 단지 가치가 흔들릴때 “지난 상승장 최고가 비교 : 단지 위상 가늠해 보기” 

• 내 앞마당 전고점 한판 정리, 비슷한 가격대 단지 비교를 통해 기준을 잡아 나갈 수 있다
• 서울이냐 경기도냐의 문제가 아니라 내 돈으로 가질 수 있는 가장 좋은 집 인지가 기준이 되어야 한다
• 땅의 가치가 좋은 생활권에서 소규모 단지 투자 괜찮을까?  

     가치적으로는 선택 못할 건 아니지만 거래량/환금성 면에서는 신중할 필요가 있다

4. 규제 후 매수를 준비하는 과정(임장/계약) 

    특히 ‘토지거래 허가구역’ 에서 임장, 계약 진행 과정 및 주의 사항 너무 유익한 정보  

• 매물 임장

  부동산에 일찍 가세요 

  매물 볼 때는 2가지 집과 사람에 집중해 주세요

  가격 및 조건 협상은 어떤 지역인지, 시장 분위기가 누구에게 유리한지에 따라 유연하게 대응해야 합니다 

   → 시간이 지나면 그 물건을 갖고 있는 것 자체가 중요 

• 계약 전 반드시 확인 해야 할 3 가지!

      해당구청 : 승인가능여부/제출서류

      임차인 거주 중 : 임대차 계약 종료 확인서 (임차인이 써주지 않으면 허가 불가 합니다) 매우중요!!

      사전 협의 : 약정금 반환 / 계약금 지급 (약정금 반환에 대해 사전 협의 ) 

5. 토허제 서울 수도권 실거주 2년 뒤 전세 셋팅을 준비하는 방법 

• 매수 후 마인드 셋팅 → 저축이 사라진게 아니라 저축의 ‘형태’가 바뀐 것
• 묶여 있던 자본을 다시 움직일 수 있게 만드는 과정

     더 상급지로 갈아타기/추가 매수/현금 들고 관망

• 장기 보유 또는 갈아타기 선택 기준은 내가 어떤 물건을 샀냐'도 중요하다 

      그 시기에 시장분위기와 정부 정책을 보고 결정하자 

• 꾸준히 전세시장 모니터링 

[2년 뒤 전세 셋팅을 위한 자금계획 체크 리스트]

전세를 줄 때까지 얼마를 모을 수 있지? (저축)

전세가를 얼마나 받을 수 있을까?

예상전세가로 주담대를 상환할 수 있을까? 남을까/모자랄까/대출만 갚을 정도일까

이사 갈 집 주거비는? (보증금, 월세)

자산 재배치 후 최종 얼마를 갖게 되는가?

“그 다음” 저는 어디로 가면 될까요?

서울 수도권에 아파트가 정말 많습니다. 내가 매수 했지만 그 집이 나의 최종 목표는 아닙니다. 

나의 부족한 1호기는 나에게 “그 다음”을 고민하고 목표를 만들어 주었습니다. 

더 좋은 자산으로 갈아 타야 한다는 확실한 목표와 실행 계획이 구체적으로 나오기 시작합니다. 

꾸준한 독강임투, 가계 지출 통제, 저축 늘리기, 자산재배치 및 상급지 갈아타기 

→ 월부환경, 철저히 계획적인 소비, 1호기 기준 1.5배 up 가치 아파트 단지를 찾고 시세 트레킹 in progress 

만약 내가 1호기 투자를 하지 않았다면 ‘그 다음’은 생각조차 못했을 거 같습니다

부동산 공부를 시작 했지만 여전히 목표가 흐릿 하다면 ‘JUST DO IT’  

최선보다 ‘최악을 피하라’는 기준이면 충분합니다.