[수잔30] 부동산 트렌드 2026

1. 저자 및 도서 소개

:

2. 내용 및 줄거리

:

p.38

… 부담 가능한 가격대 아파트 매수는 이미 시작됐다. 2025년 2분기 노도성 지역 거래량은 2022년 1분기 이후 최대치를 기록했으며, 이는 대표적인 상승 도미노의 서막으로 해석할 수 있다.

p.39

주택수 기준으로는 아파트가 서울시에서 60%를 차지하지만, 실제 거주 가구 기준으로는 비아파트, 특히 연립,다세대 주택(일명 ‘빌라’)이 전체 가구에서 57%를 차지한다. 즉, 아파트가 가장 보편적이라는 통념과 달리 서울시민 다수는 여전히 비아파트 유형에 거주한다는 것이다.

p.50

서울 거래량 증가의 배경에는 2024년 12월 계엄령 사태로 위축됐던 시장 심리가 반등하면서 그간 억눌렸던 거래 수요가 한꺼번에 분출된 측면도 있다. 일반적으로 부동산 시장에서는 연말연초에 거래가 줄어드는 계절성이 있지만, 2024년 4분기의 급감은 예상치 못한 비정상적 사건의 결과로 해석된다. 서울은 과거부터 현재까지 상승기에는 전국 평균 이상으로 거래량이 늘고, 하락기에는 비교적 적게 줄어드는 구조를 보였다. 이러한 비대칭적 거래 패턴은 서울 부동산 시장의 안정성과 회복탄력성을 뜻하며, 투자자들에게 서울은 일종의 ‘방어적 선택지’로 작용한다.

p.60

이런 현상에는 이른바 ‘슈퍼스타 경제학’이 적용될 수 있다. 슈퍼스타 경제학이란 (상대적) 고가지역 가격은 가파르게 상승하는 반면, 그렇지 않은 지역은 정체 혹은 완만한 상승을 보이며 시장 양극화가 일어나는 현상을 일컫는다. 

[신도시 부동산 매매 시장 인사이트]

1. 분당, 판교를 중심으로 신도시 부동산 시장은 회복세를 보여주고 있다.
2. 신도시마다 가격 회복력이 확연히 다르다. 강남에서 가까운 지역의 가격 회복력이 크다. 반대로 강남에서 먼 지역은 상대적으로 정체 혹은 완만한 상승이 예상된다.
3. 전반적인 거래량은 모든 지역에서 2022년 최저점 대비 상승 트렌드가 나타난다.

p.72

다만 서울시 아파트 시장은 2010년대 중후반, 강남이 먼저 급등한 후 시차를 두고 강북이 따라가는 경향을 보여왔다. 즉 오랜 기간을 두고 누적상승률을 보면 강남과 강북에 큰 차이가 없었다. 따라서 상승장 초기에 일부 지역간에 불균형한 상승률이 나타나더라도, 강남이 상승한 이후 강북에서도 빠른 상승세가 나타날 가능성을 도외시해서는 안 된다. 거래량 면에서는 서울 전체가 증가세를 나타내고 있어, 본질적으로 시장을 바라보는 수요자의 관점이 매우 긍정적임을 알 수 있다. 서울 전체 거래량은 2023년 1분기 바닥 시기 대비 2025년 2분기에 322% 급증했다. 또 강남3구(108%)와 노도성(274%) 모두 상당한 증가 폭을 기록했다. 2021년 4분기 고점 시기와 비교해도 2025년 2분기 서울 전체 거래량은 518%, 강남3구는 266%, 노도성은 531% 증가하며 시장 참여도가 큰 폭으로 증가한 상황이다. … 노도성과 강남3구의 거래량 변화가 노도성의 약진으로 이어질지 지켜봐야 한다.

[확연히 벌어지는 권역별 회복 속도]

• 1권역 : 강남3구 > 강남3구의 선도적 역할/W형 회복
• 2권역 : 용산, 마포, 성동, 강동, 광진, 동작, 양천, 영등포구 (준강남권, 교통 접근성 우수) > 한강변 지역 확산 효과
• 3권역 : 서대문, 중구, 종로, 은평, 동대문, 강서, 중랑구 (생활 인프라 우수) > 완만한 상승세
• 4권역 : 노원, 도봉, 성북, 금천, 관악, 구로, 강북구 (상대적 저가지역) > 초기 회복 단계

권역별 회복 속도 차이는 다양한 요인에 기인한다. 특히 이 현상은 유동성 접근이 상대적으로 쉬운 고소득층 수요자들이 트로피 자산 성격을 가진 프리미엄 매물에 집중 투자한 결과로 보인다.

p.102~104

주택 유형은 크게 아파트와 비아파트(단독,다가구 주택, 연립,다세대 주택, 오피스텔 등)로 나뉜다. 서울시를 볼 때 주택 수 측면에서 가장 큰 수치를 기록한 유형은 아파트다. 전체 주택(약 315만 호) 중 아파트는 약 188만 호로 60%를 차지한다. … 이제 가구수를 기준으로 살펴보자. 서울 전체 429만 가구 중 아파트에 거주하는 가구는 183만 가구로 43%에 해당하는 반면, 비아파트 거주 가구수는 246만 가구(57%)로 아파트를 능가한다. 이런 수치를 확인하면 서울은 아파트 비중이 큰 도시는 맞아도 ‘아파트 도시’라 칭하기는 애매하다. 오히려 비아파트에 거주하는 사람이 더 많은데, 이들이 거주하는 유형은 단독, 다가구와 연립, 다세대가 절대 비중을 차지한다.

p.108

빌라 매매 비중 감소에는 전세사기 외에 금리 인상과 건축비 상승 등 거시적인 요인들도 주요하게 작용했다. 2021년 8월부터 2023년 1월까지 이어진 한국은행 기준금리 인상 기조는 주택담보대출 금리를 빠르게 끌어 올렸고, 이는 실수요자와 투자자 모두의 매입 여력을 크게 떨어뜨렸다. 실수요자의 경우 금리 인상으로 이자 부담이 커지면서 매입 대신 임대를 선택하는 경향이 강해졌으며, 투자자의 매입 심리 역시 금융비용 증가와 수익률에 대한 불확실성으로 점점 둔화됐다.

p.111

한편 임대 시장의 변화를 단순히 ‘전세에서 월세로의 전환’으로 요약하기는 적절치 않다. 언론에서 ‘전세 소멸로 인한 월세 사회로의 전환’이라는 식의 서술이 종종 등장하지만 이는 잘못된 표현이다. 실제 데이터를 보면 전세에서 월세로의 이동보다는 전세와 월세가 혼합된 형태인 반전세로의 이동이 더욱 많이 나타났기 때문이다. 그래프에서 보이듯, 임대 거래 건 중 반전세는 꾸준히 증가헤 2025년 현재 전세(약 40%)와 비슷한 수준이며 순월세(약 20%)에 비해 압도적으로 많다. 순월세 비중은 2020년 약 10%에서 2024년 약 17%로 70% 증가했고, 반전세 비중은 같은 기간 약 20%에서 37%로 85% 증가해 순월세보다 반전세 증가율이 더 높은 것으로 나타났다. 

p.118

반면 빌라 시장의 양상은 조정이 아니라 붕괴에 가깝다. 거래는 멈췄고, 매물은 쌓였으며, 매수자도 임차인도 시장을 외면하고 있다. 빌라는 더 이상 주거지로 선택되지 않는다. 그 이유는 단순하지 않다. 첫 번째는 가격의 정체다. 아파트는 일시적인 하락 후 회복력이 있지만, 빌라는 그렇지 않다. 가격이 오르지 않으니 투자 수요가 들어오지 않고 매매가도 불안정하다. … 두번째는 건축 원가 급증이다. 코로나 이후 글로벌 공급망이 흔들리면서 건설 자재 가격이 폭등했다. … 그리고 결정적인 세 번째 이유. 바로 전세사기다. 빌라는 이 범죄의 무대가 됐다. 수도권을 중심으로 다수의 갭투자자와 전세사기 조직이 빌라를 활용해 전세 보증금을 빼돌렸다. 이 과정에서 수많은 무주택 청년과 신혼부부가 피해를 봤고, 이들은 “다시는 빌라에 살지 않겠다”라는 각성을 공유하게 됐다. 매매가격과 전셋값이 사실상 일치하거나 오히려 전세가 더 비싼, 이른바 깡통전세 구조는 이제 시장에서 기피 대상 1순위가 됐다. … 빌라가 사라진다는 것은 곧 특정 계층을 위한 주거 선택지가 구조적으로 소멸한다는 뜻이다. … 과거에는 빌라 같은 비아파트 주택이 아파트 진입의 전 단계로 기능하며 수요를 분산시켰지만, 이제는 이러한 중간 단계가 사라지면서 시장 전반의 수요가 아파트로 집중되고 있다. 수요 쏠림이 심해질수록 아파트 가격의 변동성은 커지고, 그에 따라 시장의 안정성도 떨어진다.

[빌라 시장이 알려주는 5가지 인사이트]

1. 빌라 시장을 포함한 비아파트는 규모 면에서는 아파트 시장에 못미치나, 가구수 기준으로는 더 많은 가구가 비아파트에 거주한다.
2. 서울 부동산 시장에서 빌라 시장은 서민들의 주거 안전판 기능을 한다.
3. 다만 빌라는 투자수익률 관점에서는 아파트에 못 미친다. 빌라 가격상승률은 대략 아파트 가격상승률(매매가격)의 절반에 못미친다.
4. 빌라는 매매 위주 시장보다는 임대차 시장의 역할을 하는데, 최근 전세사기 등의 여파로 전,월세 시장에 변화가 일어났다. 반전세의 비중이 월등히 커진 것이다. ‘순월세’ 비중이 상승한 것은 맞지만 전체 계약 건수와 비중을 볼 때 ‘반전세’ 시장으로 재편된 것으로 보인다.

p.147

월세가 급등하면 부동산의 ‘임대수익률’이 상승하면서 부동산 투자 매력도를 끌어올린다. … 투자수익률이 상승한 만큼 많은 사람이 부동산에 관심을 갖게 되고, 이는 자연히 수요 증가와 가격 상승으로 이어진다. 따라서 임대료 상승은 부동산 가격 상승의 신호탄 역할을 하며 수요를 더욱 자극하는 결과를 낳는다.

p.151

인플레이션 상황에서 기준금리를 인하할 경우, 부동산 시장의 수요와 공급은 서로 엇갈린 흐름을 보일 수 있다. ‘수요자’ 입장에서는 월세가 오르는 상황에서 대출금리가 낮아지므로 부동산 투자가 매력적으로 느껴진다. 반면 ‘공급자’ 입장에서는 시공비와 토지비가 비싸져 수익성이 떨어지는 만큼 공급확대가 제한된다. 수요는 살아 있는데 공급이 받쳐주지 못하는 구조적 불균형이 발생할 수 있는 것이다.

p.158

한 아파트 단지의 시가총액을 세대수로 나눠 계산하는 ‘세대당 평균 가격’은 그 단지가 시장에서 어느 정도의 자산가치를 갖는지 보여주는 핵심 지표다. … 현재 서울에서 세대당 평균 가격이 가장 비싼 단지는 용산구 한남동 ‘나인원한남’으로, 약 144억 7,000만원에 달한다. 2위는 성동구 ‘아크로서울포레스트’(약 89억 3,000만원), 3위는 ‘한남더힐’(약85억 3,000만원)이다. 세 곳 모두 브랜드, 입지, 희소성 등에서 독보적인 평가를 받는 대표적인 고급 단지다. … 이들 슈퍼스타 단지는 그저 비싼 주택이 아니라 시장 참여자들 사이에서 ‘소유 그 자체’가 의미를 갖는 일종의 트로피 자산으로 인식된다. 실거주나 투자 목적 외에도, 희소성과 상징성으로 소유자의 사회적 지위와 경제적 우위를 과시하는 ‘지위재’로 소비되는 것이다.

p.162

반대로 하위 10% 단지는 서울 전체 아파트 시장의 가치 상승 흐름에서 점점 소외되고 있으며 거래량, 관심도, 가격 탄력성 등 모든 측면에서 수동적으로 전락한 모양새다. 다만 지금까지처럼 상대적으로 낮은 상승률이 앞으로도 이어질지는 지켜봐야 한다. 장기간을 두고 분석해보면 서울에서는 언제나 고가주택과 저가주택의 누적상승률이 근접했기 때문이다.

p.189

현시점에서 우리가 눈여겨봐야 할 부분은 빠른 중윗값 상승세다. 아파트 평형대 거래 비율에 따라 중윗값은 변동될 수 있으나 전반적으로는 우상향이다.

p.208

종합하자면 2026년부터 2029년까지 공급될 서울시 아파트 총물량 약 3만 3,000세대 중 동부권에서 나오는 물량(약 2만 세대)이 3분의 2 수준이다. 서부권은 인구 대비 저조한 물량이 나올 것으로 예상된다. 결국 앞으로 예정된 서울시 입주 물량의 양상은 명확하다. 첫째는 2029년까지 공급 급감이 지속된다는 사실이고, 둘째는 서울 권역 내 입주량의 현격한 차이가 시장에 차별적 영향을 줄 것이라는 점이다.

p.212

… 현재 서울시는 1)아파트 미래 입주 물량, 2)아파트 현재 착공 물량, 3)빌라 현재 착공 물량 모두 급감하는 상황을 겪고 있다. 이러한 공급 측면의 구조적 문제는 경기 상황과 상관없이 시장에 영향을 미친다. … 입주량이 절멸하는 시대에는 사람들의 소득과 상관없이 빌라와 아파트 임대료 상승이 일정 기간 지속될 확률이 높다.

p.222

결론적으로 현실적인 전세가격 연간 상승률(5.22%)은 물가상승률(2.3%)을 2배 이상 상회한다. 다시 말해 서울의 전세는 단순한 거주비용을 넘어 인플레이션을 능가하는 자산가치 상승을 보여준다. 실질적인 거주기간과 부동산의 평균적인 보유기간(5년 이상)을 고려할 때, 전세는 장기적으로도 강한 회복력과 상승 탄력을 지닌 금융상품임을 시사한다. 이는 역사적으로도 전세가 단순한 임대차 수단이 아니라 인플레이션 방어력이 확실한 ‘운용 가능 자산’으로 작용할 수 있다는 점을 확연하게 보여준다.

p.229

시장 분석에는 흔히 ‘이동평균선’이라는 개념이 활용된다. 이는 일정 기간의 평균 가격을 연결한 선으로, 가격의 전반적인 흐름과 추세를 시각적으로 파악하는 데 유용하다. … 이 장에서는 단기 흐름을 포착하는 7주 이동평균선과 중기 추세를 나타내는 24주 이동평균선을 바탕으로, 서울 부동산 시장에서 발생한 ‘상승 도미노’ 현상의 주요 변곡점과 속도를 분석한다. … 서울 외곽 지역인 이른바 ‘강북3구’ 역시 모두 골든크로스를 기록하며 상승 전환에 진입했지만 전고점(N파고) 달성에는 지역 간 시차가 있을 것으로 보인다. 이러한 시차는 주택 수요가 먼저 유입되는 중심지(강남권)에서 가격 상승이 선행한 이후 점차 외곽으로 확산하는 구조적 특성에서 비롯한다.

p.241

필자의 견해로 서울 부동산 시장은 글로벌 경제 및 부동산 시장의 움직임과 궤를 같이한다. 대표적 글로벌 도시 서울은 세계 경제와 금융시장의 흐름에서 벗어나지 못한다. 따라서 다른 글로벌 도시들의 자산 가격과 같은 방향으로 움직일 수 밖에 없다. … 한국 부동산 시장은 더 이상 ‘내부 논리’만으로 설명할 수 없는 시대에 진입했다. 글로벌 자산 시장, 금리 영향, 팬데믹 이후 투자 패턴까지 글로벌 주요 도시들의 주택 시장은 서로 동조하고 있다. 물론 국내 정책이 무력하다는 뜻은 아니다. 규제 방식, 공급 시점, 세제 구조 등이 가격 형성에 큰 영향을 미치는 것은 분명하다. 그러나 같은 시점에 미국 뉴욕, 영국 런던, 캐나다 토론토의 부동산 시장이 들썩였다면, 그 원인은 단지 청와대 집무실뿐만 아니라 월가와 연준의 동선에서도 찾아야 한다.

p.250

이러한 현상은 ‘서울 일시정지 이론’이라 불릴 만하다. 이는 서울의 부동산 가격이 하락하는 것처럼 보일 수 있으나, 실제로는 일시정지에 불과하다는 것이다. 

p.313

필자의 사견을 바탕으로 이어질 상황을 예측해보면 다음과 같다. 첫째, 627 대책은 저가 아파트 시장에는 별다른 영향을 일으키지 않으며, 중가 및 고가 아파트 수요에 더 큰 영향을 미친다. 다만 초기에는 모든 가격대 아파트 수요층에 충격을 줘 일시적으로 거래량이 줄어들 수 있다. 하지만 중기에는 저가 아파트가 627 대책의 영향에서 벗어나면서 해당 시장에 다시 수요가 유입될 가능성이 있따. 둘째, 일부 아파트의 표피가격은 하락할 수 있지만 본질적인 가격은 (약한) 상승세를 유지한다. 627 대책은 인위적으로 금융 접근성을 제한한 것일 뿐, 외부 경제 상황과는 무관하다. 외부 시장 상황이 부동산 가격 상승에 우호적인 환경으로 향하는 가운데 접근을 제한한 것에 불과하다. 따라서 표피가격과 본질가격이 서로 다르게 움직일 수 있다. 즉, 본질가격은 본질가격대로 움직이는데 표피가격(거래가격)은 다르게 나타나는 양상이다. … 셋째, 구별 평균 가격은 떨어지는데 일부 단지별 동일 평형대에서는 가격이 상승하는 경우가 생길 수 있다. … 이에 따라 강북권 ‘상승 도미노’는 여전히 유효할 것이다. 분석에 따르면 저가 시장에서는 대략 3~6%의 상승세가 나타날 것으로 보인다. … 필자는 향후 신고가와 하락 거래로 혼란스러운 상황이 펼쳐지더라도 본질 가치는 인플레이션 수준에 맞춰 상승하리라 예상한다. 분석에 따르면 고가 단지에서는 대략 1~4% 사이의 움직임이 있으리라 본다.

p.323

수요 억제 정책은 단일한 형태가 아니다. 크게 나눠보면 다음과 같은 두 갈래로 구분된다. 첫째는 시장 진입 자체를 차단하거나 제한하는 방식이다. 이는 곧 접근성을 낮추는 정책으로, 대출 한도를 제한하거나(주택담보인정비율, 총부채원리금상환비율 규제 강화 등) 처음부터 주택을 살 수 있는 자격을 제한하는 방식이다. 627 대책은 바로 이 범주에 속한다. … 둘재는 시장 진입은 허용하되, 부동산을 보유하거나 이용하는 과정에서 경제적 부담을 부과하는 방식이다. 이는 보유세 인상 또는 차등적 금융 비용 부과 등의 수단으로 실현된다. … 결국 핵심은 다음과 같다. 진입을 어렵게 할 것인가. 보유를 어렵게 할 것인가. 또는 이 둘을 어떻게 조합할 것인가.

p.347

한국 세제는 자산 보유에 유리하고 거래에는 불리하게 설계됐다. 이런 구조는 주택 장기 보유를 부추기고, 자산 격차를 더욱 고착화한다.

3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

:

“서울은 과거부터 현재까지 상승기에는 전국 평균 이상으로 거래량이 늘고, 하락기에는 비교적 적게 줄어드는 구조를 보였다.” 예전에는 거래량의 중요성에 대해 크게 생각해보지 못했는데, 이 책에서는 상승장의 서막(?)과 거래량과 같이 연동해서 얘기해주고 있다. 지난 상승장의 거래량과 현재 시점의 거래량을 비교해보는 것이 도움이 될 것 같다. 예전에는 <부동산 트렌드> 시리즈 책을 읽으면서 도대체 N파고는 뭐고, W파고는 뭐냐~ 하면서 괴로워했는데, 데이터와 가까운 일을 하다보니 너무 흥미롭다 +ㅁ+ 이렇게도 분석해볼 수 있구나. 이렇게도 생각해볼 수 있구나. 거시경제학이 생각보다 재미있는 것 같다. 앞으로 <부동산 트렌드> 시리즈 책은 계속 읽으면서 거시경제에도 흥미를 갖게 될 것 같다. 이전과 다른 색다른 느낌과 흥미를 가져다 준 책이다. 😆

4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점

:

• 2021년 상승장 대비 vs. 현재의 거래량 거래량 확인
• 지역별 아파트 중윗값의 변동 추이 확인
• 이동평균선 대입해보기
• 아파트 전 단계 거주유형으로써 빌라 시장의 중요성
• 전세 > 반월세화가 끼칠 영향에 대한 생각
• 서울 부동산 시장 = 글로벌 경제 시장 파악하기

전반적으로 흥미로웠다. 한국은 대학입시도 들어가긴 어렵고 졸업은 쉬운데, 아파트 시장도 진입이 어렵고 보유는 쉬운 참… 특이한 구조인 것 같다. 특성인가…? ㅎㅎㅎ 부동산 측면에서는 빌라시장, 반전세화 등에 대해 생각해볼 수 있었고, 단순히 공급물량이 없다고만 보는 것이 아니라 부족한 공급물량 중에서도 특히나 서부권은 공급물량이 없는데, 사람들의 심리와 선호가 동진하고 있다고만 생각했던 나에게, 서부권의 공급부족이 상승장 후반기에 매매가 급상승으로 이끌어갈 수도 있지 않을까 생각이 들었다. 이번 시장 재밌네… ㅎㅎㅎ 1채만 더 사게 좀 기다려줘 시장아 🤗