[서투기30기 3(삼)박한 안목으로 똘똘한 한 채 마련하조 인생탐험깔짝이] 관심있던 지역 특강처럼 듣는 2주차 강의 후기

안녕하세요-!

인생탐험 깔짝이 입니다-!

이번 2주차 강의는 양파링 멘토님 강의로, 

평소 관심 있던 서울 지역에 대해 지역분석처럼 해주셔서

다음 임장지로 가면 정말 재밌겠다 싶던 강의!

날 좋아질 때 가야하는 이 임장지를 꼭 앞마당으로 만들기 위해

지역분석 잘 복기하며 쟁여놓아야지~!

서울 수도권 가격 보는 방법

현재는 이미 가격이 올라간 서울의 단지들이 많기에

비싸다고 단정짓지 말고 가격 레벨이 달라졌다는 것 인정해야 한다..!!!

지역분석 1p 한 판으로 정리하는 방법

지역분석을 할 때에는

과거 → 현재 → 미래를 보고! 투자 의미를 꼭 생각해야 한다.

개요 : 위치 & 사람

물리적 위치 지역 기능 → 중심지 접근성, 현재 생활권 → 위상 변화가능성

=> 투자 의미는 위치는 상한선을 정하고, 미래에 ‘급이 바뀔 수 있는 위치’인지를 보아야 한다.

누가 살아왔는지 → 현재 거주민의 소득, 연령, 가구형태  → 유입/이탈 거주민의 수준 변화

=> 수요의 지속성, 질 판단 필요!

입지 : 직장 & 교통 & 학군 & 환경 & 공급

직장은 실수요의 원천이기에 자족기능이 높을수록 안정적인 수요를 보이고 집값에 영향을 끼친다!

교통은 시간을 돈으로 바꿀 정도로 중요한 요소로 집값 상승 영향을 끼친다!

학군은 부촌 커뮤니티가 먼저 생기던 좋은 학군에 커뮤니티가 형성되던 상호관계에 있다. 결국 학군은 중산층 장기 수요에 최소 초4~고3까지 9년 정도의 장기수요에 영향을 끼친다!

환경은 거주 만족도 직결시킴! 혐오시설 이력과 공원, 쇼핑몰 정비, 환경개선 계획 등 확인 필요!

공급은 기회&리스크, 선호도 이동 확인하기 좋은 요소!

대단지의 뛰어난 가치!

투자 물건을 찾을 때 서울수도권은 200세대~300세대 이상, 지방은 500세대 이상의 단지들을 찾게 된다.

대단지의 가치가 어떤지는 잘 모르고 그저 환금성 측면에서 어느정도의 세대수가 있어야 거래량이 많고 환금성 측면에서 좋겠지! 라고만 생각했는데 이번 강의를 통해 확실하게 알게 되었다!!

자체생활권 형성

대단지가 일단 사람을 모은다!! 사람이 모이면 인프라를 만든다!!

단지가 하나의 도시를 만드는 것 ! ex. 우리 임장지에서는 메가트리아가 아닐까?

거래량/환금성

항상 사고파는 사람들이 많다!

세대수가 많다 보니 거래량이 많고 실거주 뿐만 아니라 투자, 임대 수요가 공존하기 때문에

출구가 명확해지는 자산이 된다!

시세 기준점

시세 기준점은 나에게 시장 방향성 읽기 좋은 기준이 될듯!

상승탄력, 하락 방어력

수요가 몰릴 때 확실히 세대수가 많으니 가속도가 붙을 수 있구!

시장이 좋아질수록 격차 벌어진다.

급매가 나와도 연쇄붕괴 가능성이 낮은 건 거래가 완전히 끊기지 않기 떄문!

상품 유지력

브랜드이거나 단지 인지도 덕분에 시장이 지나도 상품으로 남는 특징이 있다.

관리, 조경, 커뮤니티 등이 단지수가 많다 보니 상대적으로 안정적이라서 노후화 속도도 느리게 된다!

지난 상승장 최고가 비교

이번 강의에서 BM 해봐야겠다고 느낀 부분!

지난 상승장 최고가 비교를 통해서 단지 위상을 가늠해보는 방법이 정말 좋아 보인다!

입지는 크게 변하지 않기에, 어느정도 위상을 가늠할 수 있는 좋은 방법!

이렇게 다양한 입지분석을 통해

이 지역의 생활권 분석과 투자전략에 대해 정리를 해주셔서

이 지역 앞마당으로 만날 때 크은 도움이 될 듯 하다!!!