이번에 실전반이 임장 보고서 페이지 수가 제한이 있다 보니 고민 되는 지점이 있었다.
“적은 양의 임보로 선호도 파악을 어떻게 할 것인가?”
데이터에만 집중했던 방법을 좀 바꾸어 전임과 매임을 통해서 선호도를 파악해보자는 목표가 생겼다.
임보는 최소한으로 쓰면서 어떻게 가치 있는 단지를 찾을 것인가를 고민하던 찰나, 실전 2강을 통해 꽤나 실질적인 도움이 되는 팁들을 얻을 수 있었다.
그 중 가장 기억에 남았던 것들 정리.
1.임보에서 남길 최소한의 것들
2.비교평가의 새로운 기준
3.갈아타기 할 기준
임보에서 남길 최소한의 것들
- 우선순위가 아닌 후순위의 기준 잡기.
-덜 좋은 곳은 왜 덜 좋은지 알아야 한다. 지금 임장지는 신축들이 모인 지구 위주로 보고 있는데 B신도시 옆 구축들을 보면 왜 여기가 가장 하위 생활권인지 기준을 잡을 수 있음. 맞든 틀리든 후순위 생활권에 대한 생각을 스스로 정리해봐야 함. 생활권의 1,2 순위보다 마지막 생활권이 왜 그러한지 이해하는 것이 중요하다.
- 분임 생활권 정리 장표만 모아서 지역 위계를 생각해보기
-생활권 정리한 것들을 모아서 비교해볼 생각은 해보지 않았는데 이렇게 비교할 수도 있구나. 시세트래킹 하면서 아직까지는 명확하게 지역의 위상 비교가 쉽지 않은데 생활권 비교 장표만 갖고도 내 생각을 정리해볼 수 있겠다.
- 직장에 대한 생각
-강남 1시간+업무지구 1개 이상.(궁금했던 분당이랑 신도림 단지 비교 질문이랑 연결해서 생각해볼 수 있었음)
-유독 하나의 일자리를 엄청 빨리 가는 신축도 무시하지 말기. 예시로 나온 단지가 내 앞마당 단지였는데 그냥 신축이라서 비싼 줄 알았다. 과연!! 다양한 업무지구를 파악해보는 게 허투루 하는 일이 아니었음.
- 교통에 대한 생각
-이번 임장지는 교통 호재가 있는 지역. 어디를 얼마만큼 빨리 가는지 생각. 앞으로 좋아질 곳들 중 가치 대비 가격이 싼 곳은 어디인가?를 계속 생각해봐야겠다.
- 환경에 대한 생각
-사람이 바뀌면 상권이 바뀐다. 왜 마포구 썩구축이 바뀌었는지 이해할 수 있었음. 지하철이 들어오거나 상권이 들어온다고 해서 주변 아파트가 다 바뀌는 것이 아니라 ‘이동 경로’에 포함이 되어야 한다. 진짜 디테일하게 파악해야 함!!
- 학군에 대한 생각
-학군지다 아니다 보다 더 구체적으로. 이 학교에 배정되는 사람들에 대한 생각. 대형 평수 까지는 생각해보지 못했는데 이런 디테일 넘 좋다.
★단지 분석은 모든 단지를 정리하는 것이 아니라 투자 우선순위를 정하는 것이다.
-여태 모든 단지를 분석하는 것도 의미 있는 시간이었지만 더 중요한 것은 단지의 우선순위에 대한 근거를 남기고 현장에 가는 것. 저점 대비 얼마나 올랐는지 파악해보기.
비교 평가의 새로운 기준
- 비슷한 요소 없이 모두 다른 경우
-하나라도 고정해서 비교하면 쉬운데, 진짜 모든 것이 다른 경우가 있음. 이럴 경우? 하락장과 상승장에서 보는 요소가 다름. 진담님 진심 비교평가 뽀개주심. 덜덜슨. 지금 내 임장지는 서울이랑은 또 다르게 잠잠하다보니 하락장 기준으로 봐도 무방할 것 같은데 서울&상급지 경기도는 상승장 기준으로 평가해봐야겠다.
- 지역 간 비교 시 가장 중요한 키워드
-그 지역에서 핵심이 되는 투자 키워드 찾기. ‘투자 키워드’ 진짜 한 문장 요약 중요하다.
- 비교평가는 상승장이 아니라 하락장을 위해서 하는 것
-투자코칭에서도 들은 말이지만 버텨야 수익을 낼 수 있다. 쉬운 말 같지만 막상 가격이 떨어지면 오만 가지 생각이 듦. 확신 없는 투자는 없다!
옆그레이드가 되지 않는 갈아타기
-작년에 갈아타기를 하기는 했지만 단지 가격이 안 오르다 보니 이게 맞는 건지 아닌 건지 아직 확신은 없는 상태. 예상한 매도가까지 올라와야 옆그레이드가 아닌 업그레이드라고 생각할 수 있을 것 같음ㅋㅋ 그래도 강의를 통해서 어떤 판단 기준에 따라 업그레이드로 갈아타기를 시도할 수 있는지 배울 수 있어서 좋았다. 일단 3호기 까지 투자하고 4호기를 어떻게 할지 앞마당들 트래킹은 꾸준히 해봐야겠다.
진담님 정규 강의로는 처음 뵙는데 진짜 강의 너무 알차고 유용해서 복습 2번은 더 해봐야겠음.
오프 강의에서 질의 응답 시간에 여러 판단 기준에 대해 얘기 듣는 것도 진짜 도움이 많이 되었다. 특히 기억 나던 것은 유흥가와 학원가가 섞여 있는 상권은 어떻게 봐야 하는지? 지금 내 임장지에도 그런 환경이 있어서 궁금했는데 -+로 보면 된다고. 그렇게 답을 얻었더니 주변 단지랑 비교하는 게 훨씬 쉬워짐. 이번 강의에서 배웠던 것들을 임장지에 적용해서 비교평가를 더 탄탄하게 해보자.
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