[독서후기] 부동산 트렌드 2026

책을 읽는 내내 월부에서 공부하며 

정리했던 내용들이 계속 겹쳐 보였습니다.

앞마당을 넓힐 때는 지역에 대해서 

집중하다 보니 넓게 보지 못했는데 

이 책은 부동산을 하나의 구조로 묶어 설명해주어 

이해가 훨씬 입체적으로 되었습니다.

그래서 이번 독서는 새로운 지식을 얻었다기보다

제가 알고 있던 조각들이 하나로 이을 수 있었습니다.

1. 거래량 X 심리 X FOMO

“데이터보다 빠른 것은 심리이다.”

29 “정부가 더 강한 규제를 내놓기 전에 나도 빨리 사야 한다”라는 불안 심리까지 작용한다면 비합리적인 선택으로 이어질 위험성도 배제할 수 없다.
 

36 가격 상승과 거래량 증가가 동시에 이뤄졌다는 사실이다. 보통 부동산 시장에서는 거래가 선행지표로 작용하며, 가격 상승을 유도하는 경향이 있는데, 서울은 가격과 거래량 모두 급격한 상승세를 보였다는 점에서 특별히 주목을 받고 있다. 이는 단순히 경기 반등을 넘어 시장 심리가 회복되고 자산 선호도가 빠르게 이동하고 있다는 신호로 해석된다.
 

38 서울의 평균 매매가격이 하락했는데, 이는 소형 평형 거래가 많았던 영향으로 해석된다. 실제 거래가격과 가격지수 간의 괴리는 이와 같은 거래구조의 변화에 기인하는 경우가 많다. 특히 최근 전용면적 59 이하 소형 평형이 국평 84를 대체하는 새로운 표준으로 자리 잡고 있으며, 이는 자산 방어 성격이 강한 투자 수요층의 선호가 반영된 것으로 보인다.

가격 상승과 거래량 증가가 동시에 나타나는 현상은 단순한 경기 반등이 아니라
시장 심리의 회복 신호일 수 있다는 점이 인상적이었습니다.

또한 서울 평균 매매가격 하락 역시 전반적인 가격 하락이라기보다
소형 평형 거래 비중 증가로 평균이 왜곡된 결과일 수 있다는 설명도 인상 깊었습니다.

거래 구조 변화에 따라 지표는 충분히 달라질 수 있습니다.
데이터는 항상 맥락 속에서 해석해야 한다는 점을 다시 느꼈습니다.

게다가 이전 시장에서 겪은 일로 학습효과가 있기 때문에

규제 전에 사야한다는 불안 심리가 만연하여

비합리적 선택을 하는 것을 현 시장을 통해 볼 수도 있습니다.

또한 과거 시장을 겪으며 형성된 학습 효과 때문에 

규제 전에 사야 한다는 불안 심리가 확산되고, 

그 결과 시장에서 비합리적 선택이 나타날 수 있다는 내용도 

지금의 분위기와 맞닿아 있다고 느꼈습니다. 

책의 설명과 현재 시장에서 관찰되는 현상을 함께 놓고 보니

시장을 읽는 난이도가 왜 높은지가 더 이해가 되었습니다.

첫째, 거래량과 가격이 동시에 오르는 것은

심리 회복 신호으로 볼 수도 있다는 것입니다.

둘째, 매매 및 전세 평균 가격이나 지수는

거래 구조 변화에 따라 왜곡될 수 있다는 것입니다.

셋째, 이 국면에서 FOMO가 작동하면

분석보다 감정이 앞설 위험이 있다는 것입니다.

결국 시장은 데이터와 심리가 동시에 작동합니다.

데이터만 보면 늦고, 심리만 따라가면 위험합니다.

이번 독서를 통해 확신과 조급함을 구분해야 한다는 점을 분명히 배웠습니다.
 

2. 슈퍼스타 경제학 × 누적수익률 × 외곽 지연

“양극화는 격차가 아니라 순서일 수 있다”

47 슈퍼스타 경제학이란 고가지역 가격은 가파르게 상승하는 반면, 그렇지 않은 지역은 정체 혹은 완만한 상승을 보이며 시장 양극화가 일어나는 현상을 일컫는다.

 

58 오랜 기간을 두고 누적상승률을 보면 강남과 강북에 큰 차이가 없었다. 따라서 상승장 초기에 일부 지역 간에 불균형한 상승율이 나타나더라도, 강남이 상승한 이후 강북에서도 빠른 상승세가 나타날 가능성을 도외시해서는 안 된다.

 

188 외곽 지역은 상대적으로 자산 여력이 약한 실수요층이 많아, 거래 회복과 가격 반등 속도가 다소 지연되는 경향이 두드러진다

상승장에서 특정 지역이 먼저 오르면
우리는 쉽게 양극화가 시작되었다고 말합니다.

“똘똘한 한채 못 들어봤냐?”

“서울 내에서도 옥석을 골라야 한다.”

“이제는 지방은 더욱 답이 없다.”
 

지금 어디가 먼저 오를지에 집중하게 됩니다.

어디 먼저 투자해야 할 지 고민하며

지금도 어디 먼저 앞마당을 

고민하는 분이 많은 것으로 압니다.

하지만 지금 어디가 더 빨리 오르느냐에 집중하지만

장기 누적으로 보면 격차가 생각만큼 

벌어지지 않았다는 사실은 중요한 시사점을 줍니다.

(지방은 누적 수익률 적용 X)

따라서 현재 특정 지역이 소외되어 보인다고 해서

그 지역의 장기 가치를 과소평가하는 것은 위험하다고 느꼈습니다.

슈퍼스타 경제학처럼 강남과 같은 좋은 곳이

압도적인 격차로 먼저 달려갈 수 있습니다.

외곽은 자산 여력이 약한 수요층 비중이 높기 때문에

회복 속도가 느리기에 상승장이 시작 되고

시간을 가진 뒤에 가격 상승을 합니다.

그 덕분에 우리는 회복 과정에서 자본이 이동하는 순서를 확인할 수 있고 

기회를 놓쳤으면 뒷단에서 기회를 잡을 수 있습니다.

결국 격차의 본질은 상승 여부가 아니라

상승 속도와 인내 기간의 차이라는 인사이트를 얻었습니다.

외곽이나 지방 투자는 잘못된 선택이 아니라

시간을 버틸 수 있느냐의 문제라는 점을 깨달았습니다.

3. 전세사기 × 빌라 위축 × 아파트 쏠림

“완충재가 사라진 시장은 더 극단적으로 움직인다”

87 대규모 전세 사기로 빌라 매매 거래량 감소에 영향을 줬다. 매매 수요자들이 빌라의 자산가치 하락은 물론 전세사기로 인해 세입자 확보가 어려워질 것을 예상하며 빌라 투자를 기피했기 때문이다. 그 결과 빌라 매매 거래는 급감했고 전세보다는 실거주 목적의 월세나 반전세 임대 거래가 상대적으로 활발해졌다.

 

97 비아파트 주택이 아파트 진입의 전 단계 기능하며 수요를 분산시켰지만, 이제는 이러한 중간 단계가 사라지면서 시장 전반의 수요가 아파트로 집중되고 있다. 수요 쏠림이 심해질수록 아파트 가격의 변동성은 커지고, 그에 따라 시장의 안정성도 떨어진다. 장기적으로 특정 주택 유형에 과도하게 의존하는 구조가 고착화할 수 있다.

 

109 아파트 매매에는 투자 수요가 빌라 매매보다 더 많이 붙기에 아파트 매매가격이 더 높게 형성될 수 밖에 없다.

 

165 빌라와 아파트 착공이 동반 급감함에 따라 단기, 중기 공급 절벽 문제가 가속될 것이다.
 

과거에는 빌라에서 아파트로 이동하는 단계적 경로가 존재했습니다.
빌라는 주택 수요를 흡수하는 완충재 역할을 했습니다.

그러나 전세사기와 금리 환경 변화로
빌라의 신뢰가 무너졌습니다.

전세사기는 단순한 사건이 아니라

시장 신뢰를 훼손한 구조적 충격이었습니다.

빌라는 자산가치 하락 가능성뿐 아니라

세입자 확보 리스크까지 동시에 떠안게 되었습니다.

그 결과 빌라에는 세입자 리스크가 있으니

투자 수요가 빠르게 이탈했고 매매 거래는 급감했습니다.

그 결과, 수요가 아파트로 직행하기 시작했습니다.

충재가 사라진 시장은 상승기에는 더 가파르게 오르고

하락기에는 더 급격히 위축될 가능성이 있습니다.

아파트는 거주재이면서 동시에 투자재입니다.

투자 수요가 붙는 순간 가격은 수요 탄력성이 커집니다.

빌라에 대한 사람들의 인식이 바뀌기 전까지와

아파트 접근이 불가능할 정도로 상승하기 전까지는

빌라 거주 수요가 많이 빠질 것으로 생각이 됩니다.

앞으로 서울 아파트 시장은 빌라의 수요를 흡수하여

더 민감해질 가능성도 있다는 것을 느꼈습니다.

이를 통해 아파트만 보는 시각에서 벗어나
빌라와 아파트 사이의 이동 구조까지 

함께 읽어야 한다는 깨달음을 얻었습니다.
 

4. 공급 감소 × 인플레이션 × 자산 격차

“자산을 보유한 사람과 그렇지 못한 사람의 시간은 다르게 흐른다”

165 빌라와 아파트 착공이 동반 급감함에 따라 단기, 중기 공급 절벽 문제가 가속될 것이다.

 

171 인플레이션이 일어나는 이유는 두 가지로 나뉜다. 하나는 사려는 사람이 많아지면서 가격이 오르는 수요 측면의 인플레이션, 다른 하나는 원자재나 인건비 등 공급 비용이 오르면서 가격에 반영되는 공급 측면의 인플레이션이다.

276 자산가치 상승분이 소득 상승분보다 높을 경우, 사회 초년생과 기존 세대 간 부의 격차가 커질 수 밖에 없다.

 

278 한국 세제는 자산 보유에 유리하고 거래에는 불리하게 설계됐다. 이런 구조는 주택 장기 보유를 부추기고, 자산 격차를 더욱 고착화한다.

공급이 줄고, 인플레이션 환경이 지속되며

보유에 유리한 세제가 유지된다면

자산을 가진 사람에게 더 유리한 방향으로 작동합니다.

저는 이를 사회초년생과 기존 세대로 나눠 봐야 하는

세대 갈등 구조로 문제를 보지는 않았습니다.

핵심은 세대가 아니라 자산 보유 여부라 생각합니다.

같은 세대 안에서도 자산을 보유한 사람과 

그렇지 않은 사람이 존재하고

둘 사이의 격차는 지금보다 더 빠르게

벌어질 가능성이 클 것으로 보입니다.

최근 흐름을 보면 GDP 성장률 대비 

인플레이션 상승률이 커지고 있습니다.

여기에 인구 감소까지 겹치면서 과거처럼 경제 성장만으로 

생활 여건이 개선될 가능성도 낮아졌습니다. 

이런 환경에서는 자산이 없는 사람이 서울, 수도권의 공급 제약 속에서 

중, 단기 자산 상승 흐름에 올라타기 어려울 것으로 보입니다. 

게다가 시간이 지날수록 인플레가 심해질테니 

자산 사다리를 오를 수 있는 기회도 줄어들 것으로 예상됩니다.

이 책을 읽으면서 대한민국의 부동산 구조에 대해서 많이 생각하게 되었습니다.

그동안 저는 월부에서 아파트 중심으로 공부해왔고

자연스럽게 빌라는 리스크가 큰 자산이라는 

인식만 남아 깊이 들여다보지 않았습니다. 

그래서 빌라 시장이 왜 위축됐는지

그 변화가 아파트 시장에 어떤 영향을 주는지에 대해서도 

솔직히 무지했던 부분이 많았습니다.

그런데 책을 통해 빌라가 단순히 대체재가 아니라

아파트 수요를 흡수해 시장을 완충재였다는 점이 인상 깊었습니다.

특히 서울은 아파트 비중이 높지 않기 때문에

빌라의 신뢰가 흔들리고 수요가 아파트로 직행하는 순간 

시장이 더 민감해질 수 있다는 설명이 설득력 있게 다가왔습니다.

이번 독서는 아파트만 보면 된다는 시야를 넓혀 

빌라와 아파트 사이의 이동 구조와 

심리 변화까지 함께 읽어야 시장을 

이해하기 쉽다는 깨달음을 주었습니다.

앞으로는 특정 주택 유형을 좋고 나쁨으로 단정하기보다

그 역할과 흐름을 이해한 뒤 내 판단의 근거를 더 단단히 쌓아가고 싶습니다.

[인상 깊은 구절]

29 “정부가 더 강한 규제를 내놓기 전에 나도 빨리 사야 한다”라는 불안 심리까지 작용한다면 비합리적인 선택으로 이어질 위험성도 배제할 수 없다.

36 가격 상승과 거래량 증가가 동시에 이뤄졌다는 사실이다. 보통 부동산 시장에서는 거래가 선행지표로 작용하며, 가격 상승을 유도하는 경향이 있는데, 서울은 가격과 거래량 모두 급격한 상승세를 보였다는 점에서 특별히 주목을 받고 있다. 이는 단순히 경기 반등을 넘어 시장 심리가 회복되고 자산 선호도가 빠르게 이동하고 있다는 신호로 해석된다.

38 서울의 평균 매매가격이 하락했는데, 이는 소형 평형 거래가 많았던 영향으로 해석된다. 실제 거래가격과 가격지수 간의 괴리는 이와 같은 거래구조의 변화에 기인하는 경우가 많다. 특히 최근 전용면적 59 이하 소형 평형이 국평 84를 대체하는 새로운 표준으로 자리 잡고 있으며, 이는 자산 방어 성격이 강한 투자 수요층의 선호가 반영된 것으로 보인다.

47 슈퍼스타 경제학이란 고가지역 가격은 가파르게 상승하는 반면, 그렇지 않은 지역은 정체 혹은 완만한 상승을 보이며 시장 양극화가 일어나는 현상을 일컫는다.

58 오랜 기간을 두고 누적상승률을 보면 강남과 강북에 큰 차이가 없었다. 따라서 상승장 초기에 일부 지역 간에 불균형한 상승율이 나타나더라도, 강남이 상승한 이후 강북에서도 빠른 상승세가 나타날 가능성을 도외시해서는 안 된다.

86 최근 빌라 시장에서 나타나는 가장 큰 특징은 매매 비중 급감과 임대 비중 증가이다. 이는 전세 사기 사건을 기점으로 더욱 가속화됐다.

87 대규모 전세 사기로 빌라 매매 거래량 감소에 영향을 줬다. 매매 수요자들이 빌라의 자산가치 하락은 물론 전세사기로 인해 세입자 확보가 어려워질 것을 예상하며 빌라 투자를 기피했기 때문이다. 그 결과 빌라 매매 거래는 급감했고 전세보다는 실거주 목적의 월세나 반전세 임대 거래가 상대적으로 활발해졌다.

88 빌라 매매 비중 감소에는 전세사기 외에 금리 인상과 건축비 상승 등 거시적인 요인들도 주요하게 작용했다. 금리 인상으로 이자 부담이 커지면서 매매 대신 임대를 선택

89 고금리 시기에는 전세금을 은행에 예치하거나 투자를 해 일정 수익을 기대할 수 있었지만, 초저금리 환경은 전세 보증금 운용의 수익성을 크게 떨어뜨렸다. 게다가 전세 보증보험가입 한도가 공시지가의 126% 이하로 제한되면서, 고액 전세금 설정이 어려워졌다. 임대인들은 보증보험 가입이 가능한 수준까지만 전세금을 책정하고 나머지는 월세로 돌리는 ‘반전세 계약’을 선호하게 됐다.

97 비아파트 주택이 아파트 진입의 전 단계 기능하며 수요를 분산시켰지만, 이제는 이러한 중간 단계가 사라지면서 시장 전반의 수요가 아파트로 집중되고 있다. 수요 쏠림이 심해질수록 아파트 가격의 변동성은 커지고, 그에 따라 시장의 안정성도 떨어진다. 장기적으로 특정 주택 유형에 과도하게 의존하는 구조가 고착화할 수 있다.

103 빌라 거주자가 1인 가구 위주로 아파트 거주자는 2인 이상 (자녀를 둔) 가구로 재편되는 상황은 상위재와 하위재의 수요층이 차별화됨을 의미한다.

108 강남권 빌라의 경우 강남이라는 특장점(직주 근접, 학군, 환경, 교통 접근성이 토지 가격에 투여된 것이다.

109 아파트 매매에는 투자 수요가 빌라 매매보다 더 많이 붙기에 아파트 매매가격이 더 높게 형성될 수 밖에 없다.

117 실물자산인 부동산이 인플레이션 헤지 수단으로 주목받는 이유이다. 

117 월세가 급등하면 부동산 임대수익률이 상승하며, 부동산 투자 매력도를 끌어올린다.

148 현시점에 우리가 눈여겨봐야 할 부분은 빠른 중위값 상승세다. 아파트 평형대 거래 비율에 따라 중위값은 변동될 수 있으나 전반적으로는 우상향이다.

158 미래 입주 물량이 부족하다는 점이 지방 광역시 아파트 시장이 좋아질 거라는 결론으로 곧장 연결되지 않는다.

165 빌라와 아파트 착공이 동반 급감함에 따라 단기, 중기 공급 절벽 문제가 가속될 것이다.

171 인플레이션이 일어나는 이유는 두 가지로 나뉜다. 하나는 사려는 사람이 많아지면서 가격이 오르는 수요 측면의 인플레이션, 다른 하나는 원자재나 인건비 등 공급 비용이 오르면서 가격에 반영되는 공급 측면의 인플레이션이다.

188 외곽 지역은 상대적으로 자산 여력이 약한 실수요층이 많아, 거래 회복과 가격 반등 속도가 다소 지연되는 경향이 두드러진다.

265 집값이 오르면 정부가 나서서 끌어내리고, 내리면 다시 떠받쳐야 한다는 주장은 정부가 집값을 통제할 수 있다는 믿음, 그리고 자본주의 정부가 시장 가격을 직접 조절해야 한다는 발성에서 출발한다. 매우 반자본주의적인 시각임에도 한국 사회의 언론과 여론은 이를 당연시한다. 이렇게 왜곡된 인식이 오히려 지금까지 부동산 정책을 망치고 시장을 불안정하게 만들었다.

276 자산가치 상승분이 소득 상승분보다 높을 경우, 사회 초년생과 기존 세대 간 부의 격차가 커질 수 밖에 없다. 

278 한국 세제는 자산 보유에 유리하고 거래에는 불리하게 설계됐다. 이런 구조는 주택 장기 보유를 부추기고, 자산 격차를 더욱 고착화한다.

285 핫 플레이스를 통해 도시의 흐름을 읽고 미래의 변화를 전망할 수 있는 것이다.