집을의 시장 관찰일지 | 2026.02.23

https://n.news.naver.com/article/009/0005640206

기사 요약

옵션사용료

옵션사용료는 전·월세(보증금) 계약을 맺으면서도, 가전·가구·시스템에어컨·붙박이장 같은 ‘옵션’을 쓰는 대가라는 명목으로 돈을 말한다. 최근엔 전세보증금 인상(5% 제한 등)이 막힌 경우, 임대인이 이를 우회해 사실상 월세를 붙이는 ‘이면 월세’로 활용돼 위법소지가 있다.

1) 옵션 사용료의 실질: 전세 가장 + 월세 부과

• 표면 계약: 전세 보증금 N억으로 전세 계약
• 별도 요구: 옵션 사용료 월 140만원 또는 현금 1,000만~2,000만원 (1년치 월세 명목) 등
  • 갱신청구권 행사로 증액 5% 제한이 걸린 경우 보증금은 못 올리니 월 단위 현금으로 받자는 우회 형태
    → 실질은 차임(임대료) 추가 지급에 해당할 여지가 큼

2) 이러한 현상들이 나타나는 이유

1. 전, 월세 매물 급감 → 희소성이 커져 임대인 우위 시장
2. 다주택자 양도세 중과 유예 종료 등으로 임대 → 매매 전환이 늘며 임대 공급이 더 줄어드는 흐름
3. 서울 입주 물량 감소 전망 → 임대료 상승 기대 강화
4. 가격 상승기엔 임차인이 이사 비용, 상승한 시세 때문에 울며 겨자 먹기로 수용

집을's 생각

현재 토허제로 인하여 신규 임대 매물이 자연스럽게 생성되는 구조가 약해졌습니다. 규제 환경이 바뀌면서 임대 공급이 탄력적으로 늘기 어려운 상황입니다. 타 지역에 거주하면서 서울을 매수한 뒤 임대를 놓아 임대 공급을 만들어 왔는데 각종 규제가 강화되면 이러한 공급 경로가 위축되었습니다.

한편 다주택자에 대한 양도세 중과 압박은 단기적으로 매매 매물 증가를 유도했고, 일부 매물에서는 급매도 나타났습니다. 그러나 현실적으로 대출 규제가 강해 급매 물건을 실제로 매수할 수 있는 대상은 현금 여력이 있는 수요자로 제한됩니다. 또한 급매라 하더라도 매매가격이 전세금 수준으로 내려가기는 어렵기 때문에, “전세 수요가 매매로 전환되면 전월세 시장이 안정된다”는 논리는 작동하기 어렵습니다.

즉, 다주택자가 매물을 많이 내놓더라도 전월세 거주자(임차인)가 해당 매물의 실거주 매수자로 1:1 매칭되기 어렵습니다. 임차인이 전세를 포기하더라도 곧바로 매매를 선택할 수 있는 구조가 아닙니다.

“임차인이 주담대를 더 받아서 사면 된다”는 반론이 있을 수 있지만, 전세 역시 많은 경우 전세대출을 활용하여 거주하고 있습니다. 그렇기에 일부 세입자를 제외하면 추가 대출 또는 종잣돈을 통해 매매로 전환하기는 어렵습니다. 특히 서울에서 임대로 거주하는 층은 자산 여력이 크지 않은 실수요자가 많아, 이들이 매매로 흡수될 것이라는 가정은 현실성이 낮습니다.

결과적으로 임대가 귀해지면서 옵션 사용료, 이면 월세 등 과도한 추가 요구 같은 부작용이 나타납니다. 공급이 부족한 시장에서는 임차인이 선택지가 줄어들기 때문에, 부당하다고 느끼더라도 울며 겨자 먹기로 집주인의 요구를 수용하는 사례가 늘 수밖에 없습니다.

현재의 “집주인 악마화”는 현실 그 자체라기보다는, 시장 불균형 속에서 형성된 상징적 프레이밍에 가깝다고 봅니다. 그러나 이 흐름이 장기화될 경우, 시장의 압력이 누적되면서 집주인이 실제로 더 강한 협상력을 갖게 되고 갈등도 더 격화되어 “집주인이 진짜 악마처럼 취급받는” 사회적 분위기로 번질 가능성이 있어 염려가 됩니다.