[버즈으] 부동산 트렌드 독서 후기

제목 : 부동산 트렌드 2026

저자 : 김경민

책 소개 : 하버드 박사 김경민 교수의 부동산 투자 리포트 ‘서울 집값 상승 도미노 본격화’

시장을 데이터에 기반한 분석을 통해 실질적인 대안과 통찰을 제시해주는 책.

1.책 요약

#1 2025 부동산 시장 돌아보기

p.28 ‘6.27대책’ 이라 불리는, 주택 담보대출을 최대 6억원으로 제한한 정책이 과연 시장에서 제대로 작동할 것인가 하는 점이다. 

>> 6.27 대책으로 인해 발생한 영향을 가격대 별로 디테일하게 봐야한다는 점. 이후 9월/10.15 토허제 까지도 지역 별로 가격대별로 영향을 어떻게 달라졌는지 이해를 하는 것이 매우 중요하다는 것을 깨닫게 됨.

p.29 노도성 지역 거래량은 2022년 1분기 이후 최대치를 기록했으며, 이는 대표적인 상승 도미노의 서막으로 해석할 수 있다.

>> 지역의 하락-회복-상승의 흐름 속 가장 빠르게 변화를 확인할 수 있는 부분인 지역 거래량일텐데

급지별 거래량을 정량적으로 확인 해가야 할 필요를 느끼게 되었습니다.

#2 빅데이터로 분석한 서울 & 전국 아파트 시장.

p.91 도움을 주고받는 초기에는 모든 관계가 불균형한 상태다. 도움을 받는 사람은 위상이 한 수 아래로 떨어져 취약해진다. 도움을 주는 사람은 한 수 위로 올라가면서 권력을 쥔다. 도움을 주고받는 과정이 잘못되는 원인은 많은 경우 초기의 이 불균형 관계를 인식하지 못하거나 제대로 대처하지 못하는 데 있다.

>>도움을 구하는 사람이 빠지는 함정에 대해 배우며, 내가 제대로 도움을 구하고 있는지 메타인지 해보게 되었고, 

도움을 주는 사람으로썬 성급하게 조언하거나,방어적인 태도에 압력 넣고 있었는지 생각해보게 되었습니다.

도움의 관계에서 필연적 불균형 관계가 생기지만, 이를 해결해나가야 함을 깨닫게 되었습니다.

#5 서울시 16개 대장 단지 상세 리포트

P.200 정책 충격 이후에 시장이 멈춘 것처럼 보이지만 본질가격은 지속되는 패턴을 유지하며 ‘서울 일시정지 이론’의 현실 적용 가능성을 뒷받침하고 있다.

>>서울 주택의 공급 구조,주거 선호의 변화,기대 심리,인구수감소/세대수증가,대한민국 경제의 중심 소득 상승,인근 대기수요등, 단기적인 흐름에 영향을 줄 수는 있어도 중장기적으로는 현재의 상황에서 해결되지 않은 상승요소들이 아직 너무 많다는 점을 통해 주장을 뒷받침 하는 부분들이 좋았고, 16개 대장단지 시세분석을 통해 강남에서부터 상승도미노 현상, 도시 재생으로 인한 입지 개선,9억미만 저가아파트에서는 6.27,9.7 정책이 통하지 않는 무풍지대라는 것을 이야기 하며, 대출규제로는 아예 고가 아파트와 아예 저가 아파트에는 기대심리와 공급구조가 변하지 않은 상황에서 영향이 덜하다는 것을 알게 되었습니다. 

#6 26년 부동산 가격 대예측

P.255 표피가격만을 바탕으로 평균 가격이 떨어졌다고 주장할 수 있을까? 그렇지 않다. 고가주택 거래가 없다는 사실과 고가주택 가격이 하락하는 건 별개의 문제다. 즉, 고가주택은 거래가 없어서 가격을 알 수 없으나 본질가치는 인플레이션만큼 상승하고 있었을지도 모른다.

>>26년 가격상승을 이야기하며 가장 인상깊었던 부분이다. 표피가격과 본질적인 가격의 차이!! 

현재 고가시장이 비싼 상황에서 고가주택 거래가 없이 저가주택 거래가 늘어나면 가격이 하락하는 것처럼 보일 수 있다는 것! 최근에 너나위멘토님이 이제 서울시장은 상급지,하급지 따로 봐야한다고 했던 말이 떠올랐고,

6.27 대책이후 9월, 10월 대책 모두 그러한 상황으로 흘러왔기에, 더욱 공감이 갔다. 이럴 때 일 수록 흔들리지 않기 위해 시세를 타이트하게 보고 내가 본 것과 경험을 바탕으로 시장을 이해할 필요성이 있겠다는 생각이 들었다.

P.270 정부 개입이 빚어낸 후폭풍, 1.의도하지 않은 사회적 배제 2.소비자의 합리적 결정 방해 3.정부 정책 신뢰성 저하

>>모든 것에는 부작용이 있는데, 최근 정책이 그 부작용이 나타날 수 있는 선을 넘은 것 같은 생각이 들었습니다. 자본이 부족한 분들을 위해 집값을 잡아야한다는 정책들이 빈부격차를 더욱 벌리게 되는 모습들을 한번 더 보고 있는 거 같다는 마음이 들어 안타까움이 들었고, 지난 부동산 시장과 다른 준비가 되어있는 지금의 나에게 감사했습니다.

2. 적용할점

P.5 (25.8) 현재 거래량은 잠시 주춤했지만 외부 환경은 변하지 않았다. 오히려 미국과 관세 협상을 마무리 하면서 미래의 불확실성이 줄어들었다. 인플레이션과 금리 인하 기조, 그리고 공급 부족이라는 구조적 조건은 여전히 동일한 것이다. 

>>부동산 시장을 금융시장과 공간구조로써 바라보며 글로벌 환경에서부터, 정책, 금리, 환경, 공급의 순으로 시장을 바라보고 있음을 느꼈고 최근 프메퍼 튜터님 강의에서 배웠던 시장 상황을 파악하고 기록해나가는 것에 대해 배운것이 생각이 났고, 적용해야겠다고 느낌.

3. 논의할 점

p.246 대장 단지 분석으로 보는 5가지 인사이트. 1.서울 인구가 줄어도 가격 상향 트렌드는 지속될 가능성이 크다.

2.강남권 아파트는 가장 빨리, 가장 큰 폭으로 전고점을 돌파했다. 3.한강권과 강북권에 나타난 ‘상승 도미노’ 현상

4.도시 재생의 교과서, ‘청량리 더블 랜드마크’의 대변신 5.9억원미만 아파트, 6.27&9.7 대책의 무풍지대. 

>>저자는 공급,정책,금리,심리등의 시장상황과 대장 단지 시세분석을 통해 26년 가격 상승가능성의 근거들을 이야기 해주셨고 중과세 이야기 이전 1월까지의 상황을 보았을 때 이야기에 맞게 움직였다고 생각되는데요, 앞으로도 5월 중과세가 기점이 되겠지만, 단기적 영향일 것이고 중장기로 상승여력이 더 큰 것으로 예상해볼 수 있는 현재 상황에서,

상승이 아닌 하락의 시나리오가 일어날 수 있는 상황이 무엇이 있을지 대해서도 이야기 나눠보고 싶습니다.

4.느낀점

>>부동산 트랜드2026 이 책을 통해 가장 도움 받은 점은,다른 전문가 분들도 훌륭하지만 글로벌 금융환경에서부터 서울의 거주 구조의 빌라 이야기와 핫플레이스까지, 아파트라는 자산을 자본시장 속에서,부동산 전반의 구조 속에서부터 이해 할 수 있게 되었습니다. 서울대 교수님이라서 바텀업에서부터 서울 부동산 시장을 바라보는 관점들이 대부분 후행지표들이라 생각했는데, 탑다운으로부터 내려오더라도 데이터분석을 통해 근거에 근거를 거듭해보시며 가설을 검증해나가며 결국 바텀업에서부터 귀결되는 점과 비슷한 곳에서 모이게 된다는 느낌을 받았습니다. 

더해, 저자의 미국부동산 연구 이력과 경험들을 통해, 부동산 시장을 바라보는 왜곡된 시각과, 정책들이 실상은 중산층과 서민들의 자산 접근성을 더 어렵게 만든다는 문제의식과 단순히 공급환경만 안정화 시키는 게 아닌 거래 부담은 낮추고 보유 부담을 높이고, 장기적인 금융환경과 바뀌지 않은 정책으로 시장에 안정감을 주어한다는 우리나라 부동산 시장이 더 나아지기 위한 정책 제언까지 말씀해주셔서 더욱 의미가 있었습니다.