안녕하십니까, 꾸준한! 이훈팟입니다.
오늘은 26년 2월 월부학교 겨울학기 재이리튜터님 & 나리즈 반모임 후기를 작성해봅니다.
- 일정 : 2월 24일 (화) 19:00~23:00
인원 : 재이리튜터님, 삶은일기반장님, 버즈으부반장님, 꿈이있는집부반장님, 원웨이님, 케이비R님, 달콤생님, 우주추쿠님, 하몰이님, 본인
반모임은 우리나라 직장, 교통, 상권, 학군의 중심지인 강남에서 진행되었습니다.
퇴근하고 호다닥 지하철을 타고 갔는데요. 미리 알님과 추쿠님이 배려해주셔서 김밥을 사다주셨습니다. 참치김밥이었는데 맛도 있고 든든허이 좋았습니다. 거기에 더해서 알님이 청포도 사탕까지 준비해주셔서, 나리즈 총무의 빛 그자체! 준비성 철저! 최고의 총무 알님이셨네요.
반모임은 크게 1. 사전 근황토크 2. 최종임보, 투자검토사례 발표 3. 튜터님 Q&A 시간으로 이어졌습니다.
1. 사전 근황 토크
1. 훈팟 : 열심히 살았다. 매물 문의 2번이나 함. 투자 까즈아
2. 알님 : 돌잔치 이후 열심히 사셨다. 평일에 매임도 다녀오심.
3. 버부님 : 정신이 없었다. 잔소리 많이 들으심, 누님 결혼 & 내집마련(강의 ㄱㄱ) (5월 전 레츠고고)
4. 원님 : 대단하시다. 인사이동 덜덜, 바쁜 상황이시다. 전세특약, 3월에 투자 가즈아아
5. 꿈부님 : 설연휴기간 광주 쏠비치 굿굿, 매물문의 열심히 하셨다. 일요일에는 임보 열심히 쓰심. 투검사 기대되심
6. 몰님 : 설기간 서투기 실거주 알아보심, 여자친구와 함께 실거주 전략 짜심, 할 수 있는데 확인, 재테기 강의!
7. 우주추쿠님 : 매도 진행 중(화이팅) 광역시급 매임 렛츠고고, (전임을 통해 매물 후보 많이 쌓아야겠다!)
8. 콤님 : 갈아타기 & 지방 앞마당 단지에 대한 여러가지 생각들
9. 삶반장님 : 매임하고 추쿠님 같이 만나기. 광역시 매임 진행 (어머니 집밥 따뜻)
10. 재이리튜터님 : 외부 출장 다니고 계심 (바쁨!) 월부학교 5강 선배강의 봐드림, 투자하시는 분들 검토 진행
2. 최종임보, 투자검토사례 TOP3 발표
최종임보와 투자검토사례를 각각 9분의 나리즈가 발표해주셨는데요. 발표와 그에 따른 동료들의 열띤 질문, 튜터님의 담백하고 깔끔한 피드백까지 이어지면서 부동산 투자로 한마음이 된 나리즈였습니다.
- 꿈부님
- 실거주 케이스와 투자 케이스를 나눠서 보심
- 투자그룹핑에서 1++ 그룹 / 1+ 그룹 / 1그룹 3개 그룹으로 나누어 보신 점이 좋았음 (B/M 포인트)
- 입지 좋은 곳에 20평대 투자하는 것도 유의미 방향성!
- 전수조사 금액대/가치 기준으로 나래비 진행
2. 몰님
- 단지분석시 장표 꼼꼼하게 다 찾아보심
- 단지 하나하나에 본인의 생각을 꾹꾹 눌러담으심
- 실제 모의 투자 후 각 생활권 단지 흐름을 살펴보며 지역 위상 파악
- ★ 최임 발표 찢었다!
* 튜터님 F/B : 모의투자는 간명하고 정확하게 복기, 다음 수지는 어디일까? 고민까지 이어져야 완벽
3. 콤님
- 중소도시 및 앞마당 내 할 수 있는 단지 최선을 다하심
- 할수 있는 선 안에서 TOP 3 매물 뽑기 진행
* 튜터님 F/B : 투자금을 고정해서 보고, 체력을 감안해서 안정적으로 가는 것이 필요
4. 버부님
- 투자금을 고정하시고 앞마당 내에서 할 수 있는 것 찾으심
- 매도할때 향이나 이런거 잘 챙겨봐야함 (동층향 체크체크)
- 앞마당 1등 단지에 대해서 최선인지에 대한 치열한 고민
* 튜터님 F/B : 전세가를 실제 적정선으로 보는 것이 필요. 주상복합은 환금성 더 빡빡하게, 5층은 주의!
5. 삶반장님
- 할 수 있는 투자 및 TOP 3 각 지역별로 고민 후 선정
- 해당 지역 내 학군지 아파트에 대한 수요 파악 및 단지 선정
- 전세 시세에 대해 보수적으로 바라보기, 안정적 운영
* 튜터님 F/B : 입지 괜찮은 구축과 중소 신축 중에서, 환금성이 더 좋은 방향성으로 결정
6. 알님
- TOP3 저평가 여부 파악, 주전 가능 여부 확인
- 임장지 및 앞마당 단지 고르게 비교평가 진행
* 튜터님 F/B : 앞마당 내에서 매임 진행하지 않아도, 전임만 해도 투자 유의미 단지는 선발 진행
7. 원님
- 원전빠! 축하드립니다.
- 광역시 내 인구수가 더 많은 곳의 단지 (수요 큼)를 우선적으로 선정 진행
- 2년 후 입주시점 맞출때도 이것도 공급 주의 필요하겠다.
* 튜터님 F/B : 할 수 있다는 마음으로 최선을 다해서 만들어보기, 금액 조금 오버되는 상황 넥스트 대안 마련
8. 팟
- 수도권 비규제 지역 내 할 수 있는 투자 단지 선별
- 역세권, 교통의 가치 감안해서 해당 지역 내 나름의 선호 가진 단지 선별
* 튜터님 F/B : 점점 더 나아가지고 있지만 더욱 뾰족하게 단지 선별 진행, 3월 내 투자 화이팅
9. 추쿠님
- 단지 비교 세부적으로 진행, 디테일한 단지분석 접근 방법
- 3천 질러보고 다음 단지 가는 기세가 멋지심 (B/M 포인트, 안돼? 딴거 ㄱ)
- 매임 볼때 몰딩, 문짝 등 진짜 꼼꼼하게 보심. (나중에 수리비 반영)
* 튜터님 F/B : 전체적인 결론 및 뾰족하게 보고 계심 (방향성 옮음), 투자는 감성이 아니라 이성, 멘탈관리 중요
3. 나리즈 Q&A 시간
# 수도권과 지방 투자에 관하여
- 수도권은 장기보유 가능, 지방은 사이클에 따른 매도 (충분히 매도하고 나올만큼의 수요 有 단지 투자)
- 또한, 동층향도 잘 챙겨보기 (단지 안에서도 RR (로얄동/로얄층) 고르려는 노력 → 환금성으로 연결)
- 수도권 내에서 우수 단지 뽑고, 지방 내에서 우수단지 뽑고, 마지막에 대결 고고
- 수도권 단지들도 함께 같이 비교해보고, 수도권의 땅의 가치가 압도적인가 고민 필요
# 좋은 자산을 보유한 상황에서, 투자금이 부족할때의 방향성
- 채수를 늘려가는거보다는 자산의 질을 높이는 전략이 필요 (똘똘한 1~2채 매매가/전세가 상승폭 더욱 커다람)
- 자산 2채를 나중에 더 좋은 자산으로 갈아끼우는 것도 고려 필요
- 투자금을 모으는 준비기간이 실력을 가장 키울 수 있는 시간
- 어느 시점이라도 바로 투자할 수 있는 실력 (내 투자금으로 할 수 있는 최선의 단지)이 중요함
# 연식과 입지에 대한 고민 & 각 지역 시장에 대한 고민
- 지방은 연식이 입지를 이기기도 한다. 그래서 투자금 비슷하다면 환금성 및 투자 운영에 좋은 신축 우선해서 보기
- 광역시와 중소도시는 시장의 크기 차이가 있다. 결국 인구수 많은 광역시가 추후 더욱 상승할 가능성 높다.
- 이와 비슷하게 수도권은 고래가 움직이는 느낌이고 / 지방은 멸치가 움직이는 느낌이다. (수요의 차이)
# 지방 공급물량 및 투자에 관한 고민
- 지방의 재개발 공급은 그 영향력이 크지 않다면 추후 2년/4년 후 매도 전략에서 너무 고민하지 않아도 됨
- 핵심입지 대단지 공급은 더욱 유의해서 볼 필요 있음. 그래서 더욱 공급 없는 곳 신축 투자 유의미
# 역세권 복도식 구축 vs 비역세권 계단식 준구축
- 선호도와 단지 레벨을 잘 비교해보기
- 그리고 각 지역 내에서 꼭 역세권만이 답은 아닐 수 있음. 균질성 & 학군 등 각 지역내 선호 입지요소 파악
→ 그 요소를 많이 가지고 있는 단지 투자 유의미
- 지방 광역시 단지들도 함께 비교해서 보는 것이 필요
참말루 성장과 배움의 시간이었던 2월 반모임이었습니다. 반모임에서 배우고 본 내용들을 이렇게 쭈욱 정리해보니, 어제의 생각과 방향성들이 다시 떠오르는 시간이었습니다. 감사합니다.
