올해 아파트 매수 vs 3년뒤 아파트 매수 고민입니다

안녕하세요 저는 현재 30대 중반에 접어든 남자입니다.

2024년도에 결혼을 하며 신혼 신생아2 전세임대 주택 전세대출을 받아 현재 화성시 봉담 근처에서 

전세로 살고 있습니다.

국가에서 지원하는 대출이다보니 금리가 높지 않아 대출이자로 20만원 중반대에 

모아둔 돈이 얼마 없었지만 운이좋게도 아파트에서 전세를 살고 있습니다.

결혼초반에는 아내가 결혼하며 타지역으로 오면서 직장이 없어 외벌이였지만 현재는 회사를 다니고 있어

부부합산 연봉은 7000만원 정도됩니다. 

현재까지 모은 현금은 2000만원이며

현재 살고 있는 아파트에 보증금 5000만원이 들어가있습니다. 

집은 2년마다 재계약이며 올해 10월이 2년이 되는 달입니다.

 LH에서 심사후 재계약 불가통보를 받더라도 집주인분과 해결만 된다면 

최소 2년 + 올해 남은 7개월가량을 현재 집에서 더 거주할 수 있는 상황입니다.

그러한 상황에서 제가 살고있는 지역 근처에 네이버 부동산을 보다가 

관심이 가는 매물이 생겨서 매수를 고민하게 되었습니다. (생애최초는 아내가 예전에 집을 사고팔았던 내역이 있어 불가능합니다.)

지역은 동일하게 봉담이며 현재 나와있는 매물의 가격은 3억 8000만원입니다.

KB 시세 대비 현재 아파트매매가가 저렴하게 나와 LTV 70%기준 2억 6600만원이 대출이 가능합니다.

보금자리론이나 디딤돌대출을 이용할 계획이며 문제는 남은 잔금 1억 2000만원 + 

부동산복비 및 이사비용 + 취득세 (여유비용) 총 1억 3000만원정도 입니다. 

이사시기를 잘 맞춘다고 생각하였을 때 현재 집에들어가있는 전세보증금 5000만원과 현재 모아둔 현금 2000만원을

제외하게 되면 나머지 부족한 금액 6000만원은 신용대출과 청약통장 담보대출을 받고 남은 6~7개월가량은 열심히 

돈을 모았을 때 영끌로 매수가능할 것 같다는 희망이 생기더라구요… (물론 제 생각대로 됬을 때 기준입니다…)

만약 아파트 매수에 성공한다면 결과적으로는 대출원리금포함이자가 최대 210만원에 맞춰진다는 결과에 도달하게 

되었습니다. 현재 저희 부부 월 소득액을 생각하였을 때는 감당가능한정도라고 판단되어 진행을 하려고 합니다.

다만 여기서 문제점이 한가지가 생깁니다.

제가 청라에 오피스텔 1채를 보유하고있습니다. (22년도에 매수했으며 주택임대사업자는 등록하지 않고 현재 월세를 

받고 있습니다.) 오피스텔에는 대출잔금이 4200만원 남아있으며 월이자는 월세로 충당하고 나머지는 통장에 

모아두고 있습니다.

 [오피스텔은 어머님의 자금이 어느정도 들어가 있어  지금당장은 팔기어려우며 현재시세는 제가 샀을 때보다 약  2000만원 가량 하락한상태입니다. ]  [물론 오피스텔은 시세가 거의 변동이 없지만 현재 청라에 들어오는 7호선 근처에 오피스텔이 있어 시세가 오를 것을 기대하고 어머님께서는 3년뒤에 아파트를 사라고 조언해주셨습니다.]

어제 AI에게 물어물어 양도소득세와 비과세에 대해 알게 되었는데요.

결과적으로는 올해 10월에 아파트를 매수하게 되었을 때 청라와 화성은 현재 비규제 지역이라 

(매수하려는 아파트가 6억이하 85제곱이하) 아파트 매수시 취득세는 문제가 되지 않을 것 같은데

일시적 2주택 상태가 되어 아파트 매수시점 부터 오피스텔을 3년내에 팔지않았을 때 

추후 아파트 매도시에 양도세가 많이 나온다고 하여 고민이 됩니다.

2026년 10월까지 전세 2년을 채우고 계약갱신청구권을 사용하여 2028년 10월까지 전세를 연장한다고 했을 때는

현금을 더욱 많이 모아서 28년에 매수할 때 대출을 줄이거나 조금 더 좋은 집들을 볼 수 있다는 장점은 있지만

돈을 모으는 속도보다 집값이 오르는 속도가 더 빠를 것 같다는 생각도 들어 고민이 많이 됩니다.

결과적으로 정리하자면 

1. 현재 영끌하여 3억 8000만원 아파트를 매수한다면 3년내 오피스텔을 정리를 해야한다.

   (29년 10월까지)

 1-1 집을 매수 했을 때 원리금 포함 대출이자는 현재 소득대비 계산상 감당가능한 수준이기는 하지만 3년내 오피스텔이 판매가 

 되지않았을 때 큰리스크가 생길수 있다.

 2. 2년 7개월 뒤 28년에 아파트를 매수한다

 2-1 그 사이에 현금을 더욱 많이 모아서 현재보고 있는 아파트기준으로는 대출금을 줄일 수 있다

      (다만 아파트 가격이 모은돈 보다 많이 올라가게 되면 의미가 없다.) 

 2-2 3년뒤에 아파트를 매수하게 되었을 때는 2028년 10월 기준으로 2031년 10월까지 오피스텔을 판매하면 되기   

        때문에 지금부터 약 5년반정도의 오피스텔 매도 기회가 있다.(오피스텔 시세 차익 기대가능성이 있음)            

2-3 아직은 계획이 없지만 혹여나 28년 10월전에 아이가 태어나게된다면 신생아 특례대출 활용가능성이 생긴다.

이성적으로 생각했을 때는 현재 가용가능한 현금이 너무 적으니 현금을 더 모은뒤 2년 7개월 뒤인 28년도 하반기에 아파트를 매수하는게 좋을 것 같기는 한데 

현재보고 있는 아파트가 현재 전세가와 매매가가 차이가 많이 없고 제가 생각했을 때는 

봉담내에서는 입지가 좋고 앞으로도 발전가능성이 더욱 많아보여 이번기회에 

내집마련을 할 수 있다면 이악물고 해버려야 하나라는 생각이 듭니다.

인생선배님들,부동산 선배님들의 조언을 듣고 싶습니다.

나름 정리한다고 하면서 글을 적다 보니 꽤 많이 길어졌네요 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

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