안녕하세요.
튼튼한 노후 라이프를 바라는 노후를 튼튼하게 [노튼]입니다.
이번달 근무 시간과 맞지 않아 속상했는데,
실전 라스트 강의 쟌쟈니 튜터님의 5강 강의에 참석할 수 있는 기회를 얻게 되어 영광입니다.
이번 5강은 수강생들이 궁금해하는 부분들을 사전에 여쭤보시고
모두에게 도움이 될 만한 질문을 선별하여
시장, 투자, 성장 및 마인드라는 큰 카테고리로 설명해주셨고,
알게됨 점, 적용할 점 위주로 후기를 작성해보았습니다.
[1] 규제는 점점 심해집니다. 예상하고 행동하는 것은 불가능해요. 대응의 영역이니까요.
가격, 거래, 분위기를 급지별로 설명해주셨는데,
너무 신기하게도 과거에 우리가 경험했던 패턴대로 흘러가고 있었습니다.
좋은 곳에서부터 눌려 있던 하급지까지 튀어오른 시기
집값 안정화를 위해 정부에서 했던 노력(규제)
그리고 꾸준한 상승장을 지나오는 동안 정부에서 했던 규제들과의 상관 관계
우리가 겪고 있는 현재 이 시점에도
정부에서 집값 안정화를 위해 강력히 대응하고 있지만,
최근 4,5급지에서 엄청난 거래량과 상승을 보였는데요.
왜 하급지에서 활발한 거래가 발생 했는지,
급지별 시장 상황에 대해 알려주셨고,
또 지금 우리는 어느 정도의 위치에 있는 상황인지 알게 되어
더 열심히 바삐 행동해야겠다 생각이 들었습니다.
더불어 그 와중에 우리가 대응할 수 있는 부분에 대해 고민해볼 수 있었습니다.
지금 현 시점에서 중요한 것은
앞으로의 불이익보다 자산의 가치가 우선이며,
상승장에 자산이 없는게 더 큰 문제다…
전반적인 시장 분위기와 세후 수익을 계량하고, 비용과 편익을 알려고 노력할 것!
많이 알수록 대응할 수 있는 능력이 커짐을 깨달았습니다.
[2] 서울 접근성의 차이가 가격 차이로 이어집니다.
수도권과 지방의 가치 판단의 기준이 다릅니다.
수도권은 ㅈㅈ,ㄱ이 가격에 영향을 주고,
지방은 ㅅㅍㅅ의 중요도가 커집니다.
즉, 지역의 핵심 가치가 가격 상승에 연계됨이 입증된다면,
단지를 판단할 때 그 중심으로 단지를 판단하면 되고,
이는 상승장에 오르는 힘이 달라짐을 배웠습니다.
또한, 가치 자산은 하락장에서도 차이가 두드러졌습니다.
지방의 경우,
누구나 대장으로 인식하는 단지정도는 되어야
이전 가격으로 회귀하지 않을 수 있지만
대체로 선호하는 단지들은 과공급이나 하락장에서
이전 가격으로 돌아갈 수 있기에
매도 타이밍이 무엇보다 중요합니다.
다만 수도권의 경우,
이전 대세상승기 전으로 회귀하는 경우가 드물기 때문에
‘내가 꼭 팔아야지.’하는 시기를 놓쳤더라도
문제가 되진 않는다는 것도 알게 되었습니다.
[3] 재건축 진행 단지 vs 기축단지
재건축 단지들은 ㄷㅈㅈㅂ과 ㅂㄷㄱ이 매우 중요하다고 알려주셨습니다.
현재 가격을 알 수 없기에,
주변 단지들의 시세를 역산하여 매매가격을 형성하고
어떻게 가격이 이뤄지는지 알려주셨습니다.
앞으로 공급이 들어올 단지와 기축 신축급 단지들의
위치, 상품성 등을 고려했을 때
어떤 순서를 갖고 봐야하는지 알려주셔서
흥미롭게 들었습니다.
모든 부동산 투자는 비교평가로 귀결되며
‘신축이 이 가격이면 적정한다’를 판단해야함을 알게되었습니다.
[3] 상승장, 하락장 별 갈아타기 전략
작년부터 서서히 상승으로 전환되면서
현재까지 꾸준히 상승 바람이 불고 있습니다.
상승장에서는 대출, 규제로 갈아타기가 어렵지만,
그래도 하급지에 자산이 잇는 경우, 매도가 수월하고
상급지와의 격차가 줄어들기 때문에
추가로 모은 종잣돈과 매도한 집값을 함쳐
더 좋은 자산으로 갈아탈 수 있습니다.
하지만, 노력이 필요합니다.
1호기를 했다고 시장을 놓을 것이 아니라
꾸준히 트래킹 하면서 가격 변화에 민감히 민응하고
시장을 지켜봐야겠다 생각이 들었습니다.
하락장에서는 파는 것 자체도 어렵고,
어디까지 떨어질 지 몰라 매수하기도 어렵습니다.
(나의 0호기… ㅠㅠ)
내가 지금 당장 손해를 보더라도
매도해야 하는 사유가 분명하고,
매도 후 갈아타는 더 괜찮은 단지가 있다면
서슴없이 행동하자! 라는 마음이 더 굳건해질 수 있었습니다.
[4] 세금 부과의 구조
세금은 늘 어려운 영역입니다.
공정가액비율, 공시가격, 보유세, 최고세율 등등
어려운 말들이 너무 많은데,
어떻게 종부세가 부과되고,
대통령령으로, 국토부 회의로 결정되는 항목과
바로 시행할 수 있는 영역,
과거 어디까지 규제를 시행했는지,
일어날 일들을 예상(?)해볼 수 있엇습니다.
현 시점에서는 n채 보다는 가급적 가치 있는 2주택 이내로 운영하고
절대 가액이 큰 경우, 공동 명의가 유리하고
대응을 위해 개인의 현금 흐름을 상시 체크하고 있어야 함을 강조하셨습니다.
[5] 투자는 직장생활처럼
늘 친구같이, ‘또 왔니?’ ‘잘가’를 반복하며
버텨온 쟌쟈니 튜터님의 그간 투자 생활을 얘기해주셨습니다.
잠을 평소보다 조금 더 못자서
어깨가 뭉치고
두통이 생기고
신경이 예민해지고
때론 다 놓고 싶은 마음
그 마음은 결국 무조건 잘할꺼야 라는 내 마음에서 비롯된 욕심 때문일 수 있는데요.
조금 못하더라도,
한번에 휘몰아쳐서 하고 지치기를 반복하기보다
꾸준하게,
잔잔하게,
늘상 하는 직장 라이프처럼
내 성장에 자율권을 가지고 행동하라고 하셨습니다.
꾸준함과 누적의 힘, 그리고 마인드를 컨트롤 할 수 있는 독서의 힘이
앞으로 직장인 투자자로 성장하는
가장 큰 가치임을 마음에 새겨봅니다.
‘불행한 투자자의 그릇엔 돈이 담기기 어렵습니다.’
튜터님께서 강의 마지막에 해주신 말씀인데요,
그저 힘들다는 부정적인 단어들에 휩싸여있으면
우리는 성장하지도,
내 그릇에 돈이 담기기도 어렵다.
내가 지금 이 시간을 버티며 행동하는 노력이
무엇을 위해서인지를 유념하고
힘들땐 잔잔하게, 몰입이 필요할 땐 좀더 강도를 높여
버티며 꾸준히 지속한다면
언젠가는 쟌쟈니 튜터님처럼
인사이트 가득한, 확신을 가지는 투자자가 될 수 있다는
생각이 들었습니다.
수강생들의 어려움을 아시고
마지막까지 좋은 말씀 해주신
쟌쟈니 튜터님 다시한번 감사드립니다.
그리고 좋은 질문들이 너무 많고,
‘질문은 이렇게 하는거다!’
알려 주신 34기 실전 동료분들께도
진심으로 감사드립니다.
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