[집을's 시장 관찰일지] 2026.03.04 | 공시가격 현실화가 던지는 질문: 버틸 수 있는 자산인가?

https://n.news.naver.com/article/016/0002607444

기사 요약

1. 배경

• 국토교통부와 한국부동산원이 2026년 공동주택 공시가격 산정 작업을 마무리했고, 현재 지자체 사전 검토 및 가격 심사를 진행 중
  • 내주 공시가격 열람 및 의견 청취 절차에 들어갈 예정

2. 핵심 내용

(1) 최근 하락 거래가 공시가격에 반영되기 어려운 구조

• 공시가격이 1월 1일 기준으로 산정되기 때문에, 산정 이후 나타난 일부 지역의 매물 증가 및 하락 거래는 반영되기 어려운 구조
  • 다만 부동산원은 변동성이 클 경우 1월까지의 변동은 최대한 반영한다는 입장

(2) 현실화율 동결(69%)에도 서울 공시가격은 큰 폭 상승 전망

• 정부는 현실화율 동결로 부담을 완화하려 했지만, 서울 집값이 1월까지 상승세를 이어가 공시가격이 예상보다 더 크게 오를 수 있음
  • 주택가격 동향
    • 2025년 11월 서울 아파트값 0.81% 상승 / 12월 0.87% 상승 / 2026년 1월 1.07% 상승(상승폭 확대)

(3) 강남3구, 한강벨트 중심으로 두 자릿수 상승 및 세 부담 증가 가능성

• 올해 서울 아파트 공시가격이 작년 상승률(7.86%)을 상회하며 두 자릿수 상승 가능성 제기
  • 지역별 편차가 크며, 강남권 및 한강벨트 주요 단지 중심으로 보유세 부담 급증 가능
  • 고가 단지일수록 과세표준 구간 상승 효과가 커 체감 세부담 증가 폭이 더 클 수 있음

(4) 단지별 보유세 추정

• 신한프리미어패스파인더 우병탁 전문위원 의뢰 추정치로 사례 제시
  • 마포 아현동 래미안푸르지오 84.59㎡
    공시가격 18억2000만원(약 +36% 가정) → 보유세 약 299만원 → 416만원 전망
  • 서초 반포자이 84㎡
    공시가격 34억6750만원(약 +25% 가정) → 보유세 1275만원 → 1790만원 전망
  • 강남 래미안대치팰리스 84㎡
    공시가격 30억5000만원(약 +22% 가정)
    공정시장가액비율 유지 시 보유세 1416만원, 종부세 공정시장가액비율 80% 시 1440만원

(5) 5년 단위 현실화율 로드맵

• 국토연구원이 연구 용역 수행 중이며 올해 하반기 결과 발표 예정
• 최종 목표 현실화율 90% 유지를 전제로 향후 5년간 현실화율 조정 방향 및 균형성 제고율 등이 포함될 전망
  • 초고가 주택에 대해 목표 달성 시기를 앞당기는 방안 가능성 제기
  • 지난 문재인 정부 시절 시세 구간별로 90% 도달 시점을 차등 적용한 바 있음

집을's 생각

공시가격 현실화는 과세표준 확대를 의미하며, 세율 인상 없이도 사실상 보유세 인상 효과를 발생시킵니다. 세율을 건드리지 않더라도 공시가격이 오르면 세 부담은 자연스럽게 증가하는 구조입니다.

보유세가 오르면 다주택자나 비거주 주택 보유자의 기회비용은 증가합니다. 확정적인 현금 유출이 커지기 때문에 수익률이 낮은 자산부터 정리하려는 유인이 생길 수 있고, 보유 기간도 단축될 가능성이 있습니다. 이는 가격 상승률을 둔화시키는 요인으로 작용할 수 있습니다. 다만 기대 시세 상승이 유지되는 구간에서는 세 부담 증가만으로 즉각적인 매도 전환이 발생한다고 보기는 어렵습니다.

한국 시장은 취득세와 양도세 등 거래세 비중이 여전히 높은 구조입니다. 다주택자 중과 완화가 현실화될 경우 시장 반응은 달라질 수 있지만, 보유세보다 거래세 부담이 큰 구조가 유지된다면 매도보다는 버티기를 선택할 가능성도 존재합니다. 결국 보유세 단독 인상만으로 시장에 의미 있는 물량이 나오기보다는 세제 전반의 조합이 어떻게 설계되는지가 더 중요해 보입니다.

또 하나의 변수는 세 부담의 전가 여부입니다. 보유세가 증가하면 임대료에 일부 반영하려는 시도가 나타날 수 있습니다. 이는 전월세 수급 상황과 입주 물량, 금리, 규제 환경에 따라 달라지겠지만, 수도권 공급이 타이트한 현 상황상 임차인에게 일정 부분 전가할 여지도 있어 보입니다.

향후 현실화 로드맵이 속도를 낼 경우 주택은 단순한 시세 상승 자산이 아니라 현금흐름 관리가 필요한 자산으로 성격이 바뀔 수 있습니다. 연간 보유세가 수십만 원에서 수백만 원으로 그리고 수백만 원에서 수천만 원 단위로 증가하게 된다면 역전세 리스크뿐 아니라 연간 세금 규모까지 감안한 보수적인 접근이 필요할 것으로 사료됩니다.