수천만원 아끼는 부동산 지식은?
2026 부동산 투자 시작하는 법 - 열반스쿨 기초반
너바나, 자음과모음, 주우이
안녕하세요!
그릿의 힘으로 꿈을 현실로 이루는 달콤생 입니다:)
지방 소액 투자는..
수도권에 비해 상대적으로 빠르게 수익을 회수 할 수 있다는 것이기에
매수 시점부터 매도로 방향성을 잡고 투자 하는 경우가 많을셨을 텐데요.
매도 여부를 결정 할 수 있는 시기가 왔을 때
어떤 기준을 가지고 매도해야 할까요???
매도 vs 보유를 고민하게 되는 상황을 소개하고
어떻게 의사결정 해야 하는지 이야기 해 보겠습니다.
(아실 사이트-매물증감 / 공급물량 / 가격지수)
ㅣ 공급이 부족해 전세가격이 오르고 물량이 없을 때
지방에서도 공급 부족으로 상승장 한복판에 있는 지역에는 현재 전세 물량이 매우 부족한 상황인데요.
예시로 가져온 울산을 보면 전세 매물갯수와 공급량은 줄어들고,
전세 가격지수가 바짝 오르고 있는 것을 확인할 수 있습니다.
지방에서 소액으로 투자하기 위해 당시에는 매매가 대비 높은 전세가율로 전세 계약을 맺었지만
훌쩍 올라버린 전세 시세에 임차인은 퇴거 보다는 계약갱신권을 사용해 저렴한 거주비를 유지하려고 할 확률이 높아 매도 난이도가 올라갈 수 있습니다.
💡임차인에게 매수 권유하거나 세낀 채 투자자 또는 예비 실입주자에게 매도를 고려 할 수 있습니다.
지방에서는 언제라도 공급량이 늘어날 수 있기 때문에 임차인의 계약갱신권을 받아들여 2년 후 매도 한다면..
수익 구간일지, 하락 구간일지 예측하기 어려운 부분이 있기에 매도와 보유를 신중하게 결정해야 합니다.
ㅣ 수익이 났지만 2년 미만 보유 일 때
수익이 났지만, 보유 기간에 따라 양도세 기준이 달라지는데요.
수익 금액이 애매하거나.. 충분한 수익이 났음에도 양도세 액수가 커서 매도를 고민하게 되는 경우가 생길 수 있습니다.
- 1년 미만 보유 : 약70% 수준까지 과세
- 1년 이상~2년미만 보유 : 60%
- 2년이상 보유 : 기본 세율 6~45% (1주택 경우에는 비과세 적용)
| 과세표준 | 세율 |
|---|---|
| 1,400만원 이하 | 6% |
| 1,400만원 ~ 5,000만원 | 15% |
| 5,000만원 ~ 8,800만원 | 24% |
| 8,800만원 ~ 1억5천만원 | 35% |
| 1억5천만원 ~ 3억원 | 38% |
| 3억원 ~ 5억원 | 40% |
| 5억원 ~ 10억원 | 42% |
| 10억원 초과 | 45% |
💡양도세를 감안하더라도 충분한 수익이 났고, 갈아타기 할 후보 물건이 있다면 매도를 고려 합니다.
+부동산 계산기 활용하여 보유기간 별 양도세 체크하기.
ㅣ 향 후 공급물량이 많을 때
예시로 가져온 포항 남구를 보면 전세 물량이 많은 상태에 머물러 있고,
26~27년 적정 수요 이상 공급이 잡혀 있는걸 볼 수 있는데요.
매매. 전세 가격지수또 하락 상태인 것을 볼 수 있습니다.
이렇게 공급량에 의해 전반적으로 전세 가격이 눌려있는 경우
내 투자 물건이 생활권에서 선호도가 아주 높은 물건이 아니라면 향후 신축 전세가에 영향을 받아
임차인의 계약갱신 또는 퇴거 시점에 역전세 리스크가 생길 가능성이 있습니다.
💡역전세를 방어 할 수 있는 여유 자금이 없다면 매도를 고려 해 보야야 합니다.
물론 공급이 줄어 시장 상황이 반전 될 수도 있지만, 전세 상승 > 매매 상승으로 전환되는데 시간이 오래 거릴 수 있기에 기회 비용 면까지 고려하여 매도 또는 보유 여부를 결정 합니다.
지방 소액 투자 물건일 경우
매도와 보유 의사결정 기준에 대해 이야기 해보았는데요.
충분한 수익, 갈아탈 후보 물건 확보, 리스크 대응에 따른
편익과 비용을 충분히 고려 하시고
의사 결정 하시면 좋겠습니다.
오늘도 최선을 다해
투자 활동에 전념하시는 동료분들을 응원하며
이만 글 마치겠습니다 🩷
