"00구는 가장 중요한 입지가 무엇인가요?"
"00시는 연식이 중요한가요 땅이 중요한가요?"
"초품아 구축이 나은가요 멀더라도 신축이 나은가요?"
"상위 생활권 24평이 나은가요 중하위 생활권 34평이 중요한가요?"
임장을 다녀온 분들이 자주 하시는 질문입니다
처음엔 저도 명확한 답을 드리고 싶었습니다
“이 지역은 교통이 핵심이에요”
"여기는 무조건 학군 순으로 보시면 돼요"
이렇게 딱 떨어지게 말씀드리면 얼마나 편할까요
하지만 현실에서는 그렇게 단순하지 않습니다
하지만 이 질문에는
하나의 공통된 특징이 있습니다
단 하나의 기준으로
아파트를 판단하려는 질문이라는 점입니다
많은 사람들이 찾는 ‘마법 공식’
안녕하세요 월급쟁이부자들 공식 튜터이자,
내집마련과 행복한 노후를 돕는 6년차 투자자
Practice Makes Perfect ‘프메퍼’입니다
이런 질문을 들을 때마다
제가 좋아하는 책 한 권이 떠오릅니다
<찰리 멍거 바이블>입니다
“투자 문제는 하나의 공식으로 해결되지 않는다.
여러 인식 모형을 결합해야 혼돈 속에서 본질을 볼 수 있다.”
많은 투자자가
“이 지역은 교통이 제일 중요하다”
“여기는 무조건 학군이다”
이런 단 하나의 기준을 찾으려고 합니다
하지만 현실의 아파트 가격은
그렇게 단순하게 움직이지 않습니다
실제로 이런 일이 있었습니다
광진구를 임장한 분이 지도를 펼쳐 보이며 물었습니다
"2호선 초역세권인 현대프라임이
비역세권인 광장현대5단지보다 싸잖아요
이게 말이 되나요?"
수도권에서 교통이 중요하다고 배웠으니
당연히 2호선 역세권이 더 비싸야 한다는
결론이었던 거죠
하지만 현실은 조금 다릅니다
광진구에서 선호도가 더 높은 곳은
광장 생활권입니다
그 이유는 바로
광남초-광남중으로 이어지는 학군
이라는 요소 때문입니다
실제 두 단지의 실거래가를
쭉 따라가보면 광장현대5단지가
줄곧 더 높은 가격을 유지해왔습니다
"그럼 광진구는 학군이 교통보다 중요한 건가요?"
여기서 또 단순화의 함정에 빠집니다
광남초 학군을 똑같이 누릴 수 있는
광장현대3단지와 현대프라임을 비교해보면
전고점에서는 오히려 현대프라임이 더 높았습니다
실제 이 선호도를 디테일하게 알았던 사람이라면
같은 가격의 아파트를 사서
+4억이나 더 벌 수 있었습니
학군이 전부라면 설명이 안 되는 결과입니다
결국 이 질문에 대한 답은 하나입니다
선호도
선호도란 단 하나의 입지요소로 설명되지 않습니다
교통, 학군, 한강뷰, 단지 컨디션, 생활권 분위기
이 모든 요소가 복합적으로 어우러져
사람들이 '이 아파트에 살고 싶다'는
마음을 만들어냅니다
선호도는 곧 투자물건의 수요와 연결됩니다
찰리멍거는 이렇게 말했습니다
"복잡한 투자 문제에 내재하는 혼돈을 제거하고
명확한 펀더멘털을 도출하려면 여러 인식의 틀을 활용해야 한다"
아파트도 마찬가지입니다
하나의 공식으로 가치를 판단하려는 순간
진짜 선호도를 놓치게 됩니다
선호도를 파악하는 가장 현실적인 방법
그렇다면 선호도는 어떻게 파악할까요?
첫째, 지역의 분위기를 눈으로 확인하는 것입니다
평촌 학원가 저녁 시간대 왕복 10차선을 꽉 채운
노란 학원버스를 보면
데이터를 찾기 전에 이미 알 수 있습니다
"이 지역은 학군 수요가 두껍구나"
유동 인구, 상권 수준, 고급 프랜차이즈의 유무
이런 것들이 그 지역 사람들의 선호를 보여줍니다
지도 앱으로는 절대 보이지 않는 것들이죠
둘째, 단지 자체를 체감하는 것입니다
조경이 잘 된 단지, 동간거리가 넓은 단지
외제차가 많은 주차장,
유모차를 끌고 나온 젊은 부부들
임장 가서 핸드폰만 보면 이게 눈에 들어오지 않습니다
그 단지에 사람들이 살고 싶어하는지를
직접 느끼러 가는 게 임장의 본질입니다
셋째, 매물 현장에서 살아있는 이야기를 듣는 것입니다
부동산 사장님께 자연스럽게 여쭤보면
호가 흐름, 매도자가 왜 파는지,
이사 가는 곳은 어딘지 수치로
안 잡히는 수요의 온도를 느낄 수 있습니다
선호도를 파악하는 과정은 정석 그대로입니다
분위기 임장 → 단지 임장 → 매물 임장
각 단계에서 '사람들이 이 곳을 좋아하는가'에
집중하다 보면 지역의 선호도가
서서히 보이기 시작합니다
결국 아파트는 사람이 사는 곳입니다
저도 가끔은
이렇게 말하고 싶습니다.
“이 지역은 교통만 보면 됩니다”
“여기는 무조건 연식 순입니다”
하지만 아파트의 가치는
그렇게 단순하지 않습니다
많은 투자자가 아파트를
“돈 넣으면 오르는 돌덩이”
처럼 바라보기도 합니다
하지만 집의 본질은
사람이 사는 공간입니다
그래서 임장을 가면
핸드폰보다 먼저 봐야 하는 것이 있습니다
“사람들이 이곳을 좋아하는가?”
입니다
투자에서 중요한 것은
단 하나의 기준을 찾는 것이 아닙니다
사람들이 좋아하는 것
즉 선호도를 이해하는 것입니다
그리고 그 선호도를
- 설명할 수 있고
- 비교할 수 있고
- 가격과 연결할 수 있을 때
비로소 우리는
“이 지역을 안다”
라고 말할 수 있습니다
선호도는 수요의 두께입니다
그 지역의 선호도를 알고
말로 설명할 수 있어야
진짜 내가 아는 지역이라 할 수 있습니다
지금 내 앞마당이라고 생각했던 지역을
누군가에게 설명할 수 있으신가요?
설명하지 못한다면
아직 선호도를 파악하지 못한 것입니다
시장의 변화와 정책들로 인해 혼란스러운 요즘입니다
하지만 본질은 변하지 않습니다
선호도가 높은 아파트는 결국 가치만큼
가격이 오르는 시기가 옵니다
그때를 위해 지금 발품을 팔고
공부하고 있다는 것을 기억하시길 바랍니다
뿌연 안경을 쓴 것 같은 지금이 언젠가
도수에 딱 맞는 안경을 쓴 것처럼
또렷해지는 날이 올 것입니다
그 과정을 꾸준히 해나가시길 응원합니다
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긴 글 읽어주셔서 감사합니다
