투자금 5천으로 시작한 첫 아파트 투자, 전세 계약 파기까지 겪은 1호기 투자 복기

투자금 5천으로 시작한 첫 아파트 투자, 

전세가 깨지고도 결국 성공한 1호기 투자 복기

처음 투자할 때 많은 사람들이 이렇게 생각합니다.

“첫 투자는 순탄하게 진행될까?”

저 역시 그렇게 생각했습니다.
 

하지만 실제로 경험해 보니 첫 투자는 예상보다 훨씬 많은 변수가 있었습니다.

전세 계약이 깨지고, 계약 일정이 밀리고,
 

생각지도 못했던 변수를 겪었습니다.

그럼에도 목표한 25년 말까지 첫 1호기 투자를 완료할 수 있었습니다.

계획보다 늦었지만, 이렇게 후기를 작성하면서

투자금 5천으로 시작한 첫 투자 과정과 그 과정에서 배운 것을 정리해 보려고 합니다.

1. 목표 설정 – “투자금 5천으로 실행 가능한 물건 찾기”

2025년 10월.

운 좋게 광클에 실패했지만, 대기자로 추가 합격되어

지방투자 실전반을 통해 처음 실전반을 경험하게 됩니다.

임장지가 배정되면서
 

저는 하나의 목표를 세웠습니다.

“투자금 5천으로 실행 가능한 첫 투자 단지를 찾자.”

막연한 목표로 끝나지 않기 위해
 

다음과 같은 행동 목표를 설정했습니다.

매물임장 30건!!!

생활권에서 선호도 상단 단지들 중
 

제가 가진 투자금으로 실행 가능한 매물을 찾는 것이 목표였습니다.

매물코칭을 준비하면서
 

다시 한번 점검했던 것은 다음이었습니다.

• 실제 가용 투자금
• 잔금 여력

• 대출 가능 범위

   

이 과정 자체가 실제로 내  “투자 체력” 이 된다는 것을 알고, 

준비와 협상 과정에서 매우 중요하다는 것을 느꼈습니다.

2. 첫 투자 후보 단지

첫 투자 후보는 다음과 같은 특징을 가진 단지였습니다.

• 생활권 내 최근 연식
• 세대수는 작지만 선호도는 명확

• 투자금 범위 내 실행 가능

   

튜터님께 말씀 드리고, 

“매물 코칭 넣어보시죠!”

라고 말씀하시자마자 코칭 광클 준비해서

매물 코칭을 통과하며 이 물건에 대한 확신이 생겼고

투자를 실행하기로 결정했습니다.

부사님께 전화해서 계약을 진행하려던 순간,

하지만 마지막 확인 과정에서 문제가 발생했습니다.

부동산에서 설명했던 것보다

전세 만기가 1년 더 남아 있었던 것입니다.

결국

이 물건은 진행할 수 없게 되었습니다.

3. 매물임장이 만들어 준 기회

다행히도 매물임장을 충분히 해 둔 덕분에

크게 당황하지 않았습니다.

다른 부동산을 통해

같은 단지에서 비슷한 조건의 매물을 다시 연결받을 수 있었습니다.

이 물건의 특징은 다음과 같았습니다.

• 전세입자 갱신권 사용 완료
• 전세 만기 몇 개월 남은 상태

• 전세금 시세 대비 약 7천만원 낮음

   

그리고 추가로 얻은 정보 하나.

집주인이 다음 해 1월 말 이전에 입주해야 하는 상황이라는 것이었습니다.

이 정보 덕분에

협상 전략을 세울 수 있었습니다.

4. 협상 전략 – 잔금 일정 활용

시장 분위기는

가격 네고가 쉽지 않은 상황이었습니다.

그래서 저는

잔금 일정을 협상 카드로 활용했습니다.

“1월 말 이전 잔금 가능”

투자 체력을 매물코칭 준비하며 잔금 여력이 가능한 상황을 확인했기에,

 이 조건을 제시하며 협상을 진행했고

큰 금액은 아니지만 가격 네고에 성공했습니다.

5. 첫 매매 계약

실전반에서 제공된 계약 체크리스트를 활용해
 

특약도 하나씩 확인하며 계약을 진행했습니다.

그 결과

• 매매 계약 완료
• 전세 세팅 진행

임장지 상황을 보면

전세 매물이 매우 부족한 지역이었기 때문에
 

전세 세팅에 대한 걱정은 크게 하지 않았습니다.

처음에는
 

매매 계약을 진행한 부동산의 전세 대기자를 연결했지만

이사 시기가 3개월 이상 남아 있어 계약이 무산되었습니다.

그래서 광고를 올리기로 했습니다.

그리고 놀라운 일이 벌어졌습니다.

6. 광고 하루 만에 전세 계약, 그것도 올 현금?

광고를 올린 다음 날.

다른 부동산에서 연락이 왔습니다.

집도 보지 않고

“올 현금 전세로 가계약금 500만원을 보내겠다”

그렇게 전세 계약도 빠르게 진행되었습니다.

그리고 드디어 잔금 날.

체크리스트를 하나씩 확인하며
 

잔금과 서류 처리를 마무리했고

그 사이에 전자계약을 통해서
 

비대면으로 소유권 이전까지 완료했습니다.

그렇게 저는

첫 1호기 투자를 완료했습니다.

…라고 생각했습니다.

7. 예상치 못한 사건 – 전세 계약 파기

한 달 뒤.

전세입자에게 연락이 왔습니다.

개인 사정으로
 

이사를 못 가게 되었다는 것이었습니다.

다행히 계약서 특약에는

위약금 000만원

이라는 조항이 있었습니다.

원래는 가계약금 500만원이 위약금이 되어야 했지만

부동산에서 이전 특약 문구를 그대로 사용한 실수가 있었습니다.

결국 협의를 통해

250만원 위약금으로 정리하게 되었습니다.

완벽해 보이더라도 계약서는 더 꼼꼼히 확인했어야 한다는 교훈을 얻었습니다.

8. 두 번째 전세 세팅

이제 문제는 다시 전세를 맞추는 것이었습니다.

기존 세입자 이사까지
 

약 2개월 남은 상황

다행히 부동산에서 확보한 전세 대기자를 통해

1주일 만에 전세 가계약을 진행할 수 있었습니다.

하지만 또 한 번 변수.

임차인이 요청한 오프라인 계약 일정이
 

개인 사정으로 3주 뒤로 연기되었습니다.

그때 솔직히 이런 생각이 들었습니다.

“설마 또 깨지는 건 아니겠지…”

9. 일정 정리와 계약 마무리

기존 세입자와 협의를 통해
 

이사 날짜를 3월 20일로 확정했습니다.

그리고 결국
 

전세 계약도 전자계약으로 진행하게 되었습니다.

또 하나 배운 점이 있습니다.

바로

장기수선충당금

기존 세입자와 정산을 준비하다가
 

이 항목을 확인했고

매도인에게 청구해 수령한 뒤
 

세입자 퇴실 시 반환하기로 정리했습니다.

10. 또 하나의 경험 – 전세대출

새로운 세입자는
 

토스뱅크 전세대출을 이용했습니다.

며칠 후 집으로
 

채권양도통지서가 도착했습니다.

내용은 간단했습니다.

전세금 반환 시 세입자에게 지급하지 말고
은행 가상계좌로 반환해 주세요!

처음 경험해 보는 과정이었지만

하나씩 정리하며 수월하게 대응할 수 있었습니다.

아쉬웠던 점

• 투자금 범위 내 앞마당 단지가 많지 않아 충분한 비교 평가를 못한 점

   

• 계약서의 특약을 더 꼼꼼히 확인하지 못했던 점

   

좋았던 점

• 매물임장을 충분히 해 둔 덕분에
  첫 물건이 안 되어도 바로 다음 물건으로 진행 가능

   

• 전자계약을 통해 

  원거리에서도 계약 진행 가능

   

• 한 번의 투자 과정에서
  전세 계약을 두 번 경험하는 실전 경험 확보

   

돌이켜 보면

첫 투자는 결코 순탄하지 않았습니다.

하지만 그 과정에서

투자를 실제 경험으로 배울 수 있었습니다.

그리고 무엇보다

첫 1호기를 실행했다는 것

그 자체가
 

다음 투자를 가능하게 만드는 가장 큰 자산이 아닐까 생각합니다.

월부 환경 안에서 조장과 조원으로써 보낸 투자 동료들과의 시간이 있었기에,

미약하지만 작은 성과를 내며 투자자로서 첫 발을 내딛을 수 있었다 생각 합니다.

앞으로도 투자자로서 더욱 성장하며, 나눔을 실천할 수 있는 실력을 갖추도록 노력 해 보겠습니다.^^