[집을's 시장 관찰일지] 2026.03.06 | 1가구 1주택 이상적인 주거 안정화? 현실은 거래 동결?

https://n.news.naver.com/article/015/0005258885

1. 배경

이재명 정부가 부동산 시장 정상화를 위해 다주택자뿐만 아니라 거주하지 않는 1주택자에게도 불이익을 주는 등 사실상 1가구 1주택을 강력히 유도. 이에 따라 정책 현실화 시 발생할 수 있는 시장의 장단점에 대한 분석 대두

2. 핵심 내용

장점: 투기 수요 억제 및 실수요 중심 시장 재편

• 레버리지 투자 감소: 전세를 끼고 주택을 매수하는 갭투자 등 투기 수요가 억제됨에 따라 시장 과열 완화
• 자산 집중도 완화: 주택을 투자 자산이 아닌 거주 공간(Live)으로 보는 인식 확산. 무주택자에게 매수 기회가 돌아가며 주거 안정책 기대

부작용 

• 집값 서열화 및 계층 고착화

  • 자산에 따른 등급화: 집을 살 기회가 사실상 한 번뿐이라 실수요자는 자산 규모에 맞춰 주택을 선택하게 됨
  • 수능 등급 같은 서열화: 부동산 전문가들은 서울부터 부산까지 단지별로 집값이 대학수학능력시험 등급처럼 촘촘하게 나뉘어 서열화될 것으로 전망

• 임대차 시장 구조 재편 

  • 공급 부족: 임대차 물량의 한 축인 다주택자 물건이 사라지며 전·월세 공급 감소 및 가격 상승 초래
  • 전세의 월세화: 전세 대출 규제와 맞물려 매매의 '디딤돌' 역할을 하던 전세는 사라지고, 시장이 월세 중심으로 재편될 가능성 높음

• '똘똘한 한 채' 쏠림 현상 및 세금 전가

  • 상급지 희소성 심화: 상급지일수록 실거주 수요가 몰려 임대차 매물이 더욱 희소해짐
  • 임차료 증가: 간혹 나오는 월세 물건은 희소성과 집주인의 세금 전가까지 더해져 높은 가격대 형성 예상

   

• 거래 경색 및 가격 경직성 증대

  • 거래량 급감: 투자 목적 거래가 배제되고 실거주 중심으로 보유 구조가 바뀌며 거래 빈도 크게 위축
  • 환금성 저하: 아파트 시장의 장점인 높은 환금성과 가격 투명성이 사라지고, 빌라 시장처럼 거래 없이 가격이 굳어지는 가격 경직 현상 발생 우려

집을's 생각

최근 정부의 부동산 정책 흐름을 꾸준히 따라가다 보면, 지향하는 궁극적인 종착지가 전 국민의 1가구 1주택화가 아닐까 하는 생각이 듭니다. 

이러한 정책을 평가할 때, 우리는 흔히 장점의 개수와 단점의 개수를 나열해 단순 비교하곤 합니다. 하지만 정책의 파급력을 가늠할 때는 양보다 질도 같이 고려해야 합니다. 수많은 단점이 있어도 시장을 안정시킬 결정적인 장점 하나가 있다면 그 정책은 성공할 수 있습니다. 반대로, 아무리 많은 장점이 있더라도 시장의 근간을 흔드는 치명적인 결함 하나가 존재한다면 이는 실패한 정책이 될 가능성이 큽니다.

시장 과열이 진정되고 무주택자에게 내 집 마련의 기회가 돌아가는 것은 이상적인 시나리오입니다. 1가구 1주택이 정착되어 거주 안정성 확보와 자산 격차가 완화된다면 더할 나위 없을 것입니다. 그러나 자산 가치라는 것은 마트의 정찰제 상품처럼 고정될 수 없습니다. 시장 경제 안에서 가격은 수요와 공급, 그리고 유동성에 따라 끊임없이 변동하는 생물과도 같기 때문입니다.

제가 가장 우려하는 지점은 바로 기사에서 언급된 거래 경색에 따른 환금성 저하입니다. 주택 구매에 필요한 자금을 마련하는 것은 개인의 노력 여하에 달린 난이도의 문제입니다. 자금 조달은 어렵지만 불가능한 영역은 아닙니다. 하지만 시장에서 거래 자체가 사라지는 것은 개인이 어찌할 수 없는 구조적 한계입니다. 내가 팔고 싶을 때 팔 수 없고, 사고 싶을 때 살 수 없는 시장은 더 이상 건전한 시장이라 부르기 어렵습니다.

거래가 실종되어 수년간 멈춰 있다가 어쩌다 체결된 한두 건의 계약이 전체 시세를 대표하게 되면 가격의 투명성은 사라지고 시장은 심각하게 왜곡됩니다. 흡사 빌라 시장에서 적은 거래량으로 인해 시세 파악이 어려워 큰 손실을 보는 사례들처럼 말입니다. 설령 매도자와 매수자가 합의하여 계약했다 하더라도, 그 가격이 시장의 실제 가치를 반영하지 못한다면 이는 결과적으로 불공정 거래가 될 소지가 다분합니다.

환금성이 낮아질수록 우리 투자자는 현 시점에서 자신이 보유한 자산 중에서도 선호도가 높은 단지를 매수해야 함을 느낍니다. 그래야 그나마 환금성을 확보할 수 있기 때문입니다. 게다가 환금성이 사라진다는 것은 단순히 집을 현금화하지 못하는 경제적 불편함을 넘어섭니다. 직장 이동, 자녀 교육, 은퇴 등 생애 주기에 맞춰 내가 원하는 곳으로 이동할 수 없게 만드는 것, 즉 거주 이전의 자유가 제한되는 결과로 이어질 수 있습니다. 이것이 우리가 1가구 1주택이라는 이상적인 구호 뒤에 숨겨진 거래 실종을 경계해야 하는 이유라고 생각합니다.