[실전34기 만나이 말고 이제부터 반나ㅇ1 몽그릿] 규제 직전 수도권 투자 후 6개월 지난 시점에서의 복기

안녕하세요 동료와 함께 즐겁게 성장하고 싶은 몽그릿입니다 :)

작년 10.15 규제 직전 수도권 4급지에 투자를 하고 6개월 정도 지난 지금 복기를 해보려 합니다.

투자 직 후 시장이 빠르게 변화하였고, 당시 상황과 감정을 복기를 통해

지금 투자를 앞둔 동료들에게 조금이나마 도움이 되길 바라는 마음으로 글 작성해보겠습니다.

서울/수도권 투자는 할 수 있을 때 한다.

이번 규제를 겪으며 서울/수도권 투자는 할 수 있을 때 해야 한다는 것을 다시 한번 느끼게 되었습니다.

너무 당연한 이야기 인 것 같지만 행동으로 옮기지 못하는

이유는 참 다양하게 있는 것 같습니다.

갑자기 너무 반등했어.. 조만간 조정이 올 것 같아

한 달만에 1억이 올랐어 이게 말이돼?

정부가 계속해서 규제를 하고 있어 이제 곧 하락이 시작 될거야

지난번처럼 마용성 규제를 하니 좀 더 여유있게 봐야지

여러가지 이유들로 외부의 소음 때문에 당장 투자하기가

두려워 지는게 사실입니다. 하지만 지나고 보면 그때라도 투자를 했어야 했는데

후회만 남기는 결과론적 이야기만 종종하곤 합니다.

그렇다면 이러한 외부 소음에 흔들리지 않고 내가 행동을 하기 위해서는

나의 재정상황과 단지 가치를 알아 볼 수 있는 실력이 필요하다 생각합니다.

투자를 하기 어려운 이유는 싸게 사려고 하는 타이밍을 재는 것인데

사실 이 부분은 내가 할 수 없는 부분이라고 생각합니다.

내가 할 수 있는건 임장과 임보를 통해 단지 가치 판단을 하고

현재 나의 상황에서 내가 알고 있는 단지 중 가장 좋은 단지를 선택하는게

할 수 있는 행동이라고 생각합니다.

5.9 이 후 시장이 상승할지 하락할지는 아무도 알 수 없습니다.

하지만 상승하든 하락을 하든 내가 가치 있는 단지를 매수를 하고 10년 이상 장기 보유를 한다면

잘한 투자라고 생각이 듭니다.

내가 투자한 단지에 대해 확신을 가지고 있는가?

저는 적은 금액으로 투자를 해야했기에 선호도가 높은 단지에는 투자하지 못했습니다.

지역에서 선호도가 가장 떨어지는 지역에서 중간정도의 단지를 투자했습니다.

그러다 보니 불과 얼마 전까지만 해도 다른 단지들은 가격이 폭등했지만 제 단지는 제자리 걸음이었습니다.

너무 적은 투자금으로 안 좋은 단지를 투자했나?

바로 앞에 더 적은 평형은 전고점 뚫었는데 내 단지는 왜이렇지?

언덕이 심해 사람들이 역시 안 좋아하는구나

순간적으로 투자한 단지에 대해 가격에만 매몰 되었습니다.

투자하기 전 가치를 판단하고 투자를 했지만 가격이 오르지 않는다는 이유로

잘못 투자 한 것처럼 느껴졌습니다.

서울 수도권에서 강남1시간 이내 지역들은 강의에서 배운 것처럼 장기적으로 보유할만한

가치 있는 단지입니다. 그리고 시간차에 따라 상승장에선 비슷한 상승률로 상승한다는 것을

공부를 계속하며 알 수 있었습니다.

최근에 가격이 상승하면서 내가 투자 했을 때 장점으로 봤던 단지의 가치가 보이기 시작하면서

아.. 나는 아직 투자 실력이 한참 멀었구나 많이 느끼게 되었습니다.

지금 현재 비규제 지역 중에서도 강남1시간 이내 단지 중 전고점에 도달하지 않고

가격이 정말 매력적인 단지들이 많습니다.

단순히 가격이 안 오른다고 해서 투자를 미룰게 아니라----

단지에 대해 가치를 알고 투자를해야 보유과정에서 마음이 편하다는 것을 최근에서 깨닫게 되었습니다.

조정지역에 대한 패널티를 알아야 한다.

저도 이번 규제 가운데 투자를 하며, 부랴부랴 세금에 대한 패널티를 공부하게 되었습니다.

조정지역이 되면서 달라지는 부분은 취득세와 양도세(매도를 했을 때 생기는 세금)입니다.

첫 번째는 취득세입니다.

조정 지역에서는 2주택 부터 취득세가 8% 중과 되기 때문에

투자 과정에서 예산에서 놓칠 수 있는 부분이기에 사전에 관련 내용을 알고 있어야 합니다.

두 번째는 양도세입니다.

2년 실거주라는 조건이 발생하게 됩니다.

특히, 1주택 상태에서 계약은 조정 발표 전에 계약을 하더라도 잔금 일이 조정 이 후라면 실 거주 조건이

해당됩니다. (무 주택의 경우는 계약만 사전에 한다면 문제없습니다.)

이는 포트폴리오에 있어서 갈아타기에 상당한 큰 차질이 발생할 수 있습니다.

비과세로 전략을 짰지만, 일반 과세를 통해 매도를 해야 합니다.

하지만 강의에서 배운 것처럼 마켓 타이밍을 예상 하는것 보다 결국, 상승장 하락장 갈아타기든

세금을 비용을 지불해서라도 상급지 갈아타기는 결과적으로 항상 옳은 방향임을 배울 수 있었습니다.

투자라는 행동을 하기 위해선 단지 가치 판단과 나의 재정상황을 알아야 한다.

보유 과정에서 내가 잘 지키기 위해선 단지의 가치 판단이 중요하다

조정 지역에 대한 패널티가 있더라도 더 좋은 자산의 가치로 자산을 옮기는건 옳은 행동이다.

매수,보유,갈아타기 즉 우리가 투자를 운영하고 지속적으로 자산을 쌓는 과정에서

무엇보다 중요한것은 투자하는 단지에 대한 가치를 아는 것이 가장 중요합니다.

지금 투자를 준비하고, 보유에 어려움이 있거나, 갈아타기에 대해 고민하고 있는 동료분들이

가치에 초점을 맞춰 행동한다면 좋은 결과로 이어질 수 있을거라 생각합니다.

긴글 읽어주셔서 감사합니다 :)