안녕하십니까~ 블리블리 러버블리v 입니다!
이번주는 월부학교만 가지고 있는 귀한 에이스 선배님들의 강의였습니다.
우리의 앞을 가고 계신만큼 정말 실효적인 도움을 나눠주셨고
이런 힘듬과 고민이 나만 그런게 아니구나. 선배님들도 다 이런 과정을 거치셨구나 등의
위로와 위안감, 그러면 나도 할수있을것같다는 용기가 생기는 5주차 강의였습니다.
♡ 1계획과 행동으로 준비하는 매도, 매수 전략 [마그온선배님] ♡
♡ 징검다리 투자, 언제든 투자할 수 있는 실력을 쌓는 방법 [딩동댕2선배님] ♡
♡ 위기를 기회로 만드는 리스크 관리의 모든 것 [험블선배님]♡
후배들을 위해 본인의 귀한 경험담과 노하우들을 아낌없이 나눠주신 세분의 선배님들 정말 감사합니다!
킹왕짱☆ 제기 기억하고 복기하고 벤치마킹하려 남기는 글이기에, 제 위주로 적겠습니다 하하하하 :D
🌟 1계획과 행동으로 준비하는 매도, 매수 전략 [마그온선배님]
마그온 선배님께서는 실제 선배님께서 매도 하려했던 경험을 통하여 매도를 어떻게 했는지,
매도 계획이 왜 중요한지, 왜 필요한지 알려주셨고, 매도를 통한 매수 기회에 대해 알려주셨습니다.
‘막막하기 때문에 어렵고, 계획이 있어야 행동으로 기회를 잡을 수 있다 ’
매도에 관한 기준은 강의에서도 배웠고 기억하듯 1. 수익이 발생해야한다. 2. 더 좋은 자산으로 갈아탈수있어야 한다. 3. 보유하기 어려운 리스크가 발생했을때, 이 세가지 였는데 사실 저는 1호기 투자만 했고 그마저도 실거주로 투자를 했기때문에 아직 당장은 매도는 나와는 먼 얘기라고 생각하고 있었습니다 ( 아직 잔금도 안쳤다보니….. )
하지만 이번 반에서 매도를 진행하고 서울 갈아타기를 하는 동료분이 계시고 이번달에 매도를 해야하는 반원분이 두분이나 늘어서 매도에 관해 생각을 해보게 되었고, 실거주를 갈아탈때도 실거주집을 매도하는데 어려움을 겪는 반원분의 전임을 도우면서 매도라는게 정말 참 쉽지않다는 것을 간접적으로 느낄수있었습니다. 특히나 지방물건은 세입자 만기 시점이나 세입자를 내보내야하는 상황이 발생할수있고 세입자낀 상태에서 팔아야할수있고, 그 시기가 상승장이냐 내물건이 수익이 났느냐 상황과 시기가 다를 수있기때문에 특히 더 어렵다는 것을 배웠습니다.
상대적으로 지방보다는 수도권이 매도가 더 쉬울것이라 생각했는데, 이번 반원분께서 진행하셨던 갈아타기를 보면서 정말 서울의 5급지여도 어려운건 어려운거구나라는 것을 느꼈습니다. 특히 서울이 상승장초입이고 이사가야할 단지의 매매가가 점점더 상승하게 되면서 빠르게 매도를 해야하는데, 내가 산 가격이 있고 손실을 보면서까지 팔아야한다면 어디까지 팔아야할것인지, 이런 상승장에서는 어떤게 가장 좋은 선택이었는지 선배님강의를 들으면서 또 반원분의 경험을 간접적으로 보면서 생각해볼수있었습니다. 감정과 상황에 흔들리고, 가족과의 갈등도 생기기도 하고, 집을 보러오는 분들이 계셔야했고, 내 매물의 경쟁매물이 어떤것인지, 상태가 어떤지, 내 단지와 경쟁하는 단지들 상단과 하단의 단지들까지 다 파악을 하면서 매물을 내놔야했고, 또한 내가 이사갈 집이나 매수할 단지를 같이 보면서 동시에 진행해야한다는 점이 제게는 너무나 어렵게 느껴졌습니다. 예전에 내집마련 강의에서 갈아타기가 원래 제일 어렵다고 하셨던 너나위멘토님의 말씀이 떠올랐습니다.
선배님의 경험으로 정말 상황이 내게 따라오지않을수도 있고, 임차인의 협조가 잘 안될수도 있고, 왜 멘토님 튜터님들께서 강의에서 임차인과 관계가 좋아야한다고 하셨는지, 조금은 손해를 보고 살아야하는지 그 이유에 대해 한번 더 생각해볼수있었고, 임차인과의 관계가 좋아야 내가 매도하는 물건을 임차인분께서 보여주실거기 때문입니다. 또 보여드려야하는 필요성도 말씀드려야겠다 생각할수있었고 (내가 부동산을 모르는 임차인이었다면 내가 귀찮게 왜…?라고 생각할수도 있을것같습니다) 모든 관계를 원만하게 해놔야 추후 내가 원할때 필요할때 일을 그래도 좀더 잘 진행할수있겠구나 생각할수있었습니다. 저는 매도에 관해 이렇게 디테일하게 들어가야한다는 생각을 해본적없었고 아직은 남의일이라 생각했는데 선배님의 경험을 통해서 매도라는것이 정말 쉽지않고, 그리고 항상 준비가 되어있어야 상황과 시기가 주어졌을때 행동할수있는 사람이 될수있겠다 느꼈고, 내가 그 시기가 언제 올지 모르기때문에 가지고 있는 자산을 더 좋은 자산으로 갈아탈 기회를 매달 임보에 5분위시세표와 매도 프로세스등을 작성하고 준비해야겠다고 생각할수있었습니다. 매도가 안되면 잔금까지 쳐야할수도 있고, 매수 의사가 있었던 분과 가격협상이 안될경우 그뒤로 한동안 매수문의가 안올수도 있겠구나를 강의를 통해 느낄수있었습니다. 물론 제 물건은 수도권이기때문에 지방보다는 덜할거라 생각하지만 선호도가 높은 물건이 아니기때문에 저 역시 긴장을 늦춰서는 안되겠다고 느꼈습니다.
선배님의 강의 덕분에 매도에 대해 다시 깊게 생각해볼수있었고, 항상 매도 계획을 가지고 움직이는 투자자가 되어야겠다고 생각할수 있었습니다. 감사합니다 ♥
★기억하자! 최고의 선택이 아닌 망하지 않는 선택을 하는게 중요하다!
📌 블리s행동 액션!
- 내 물건의 경쟁력을 높이기 위한 인테리어 진행.
- 매달 임보에 5분위 시세표 작성하기.
- 2달에 1번씩은 매도 계획을 세우고 어느단지로 갈아타기 할수있을지 과거 시점을 통해서 체크하기
🌟 징검다리 투자, 언제든 투자할 수 있는 실력을 쌓는 방법 [딩동댕2선배님]
딩동댕2선배님과는 작년 12월 인간관계론이라는 독서모임에서 뵌적이 있어서 강의에서 더 친밀한 반가움이 느껴졌습니다. ㅎㅎ 그날 고무공이슈로 인해 카페에서 핸드폰으로 참여하느라 마지막에 배터리가 나가서 제대로 마무리를 하지못해서 너무 아쉬웠는데 이렇게 강의로 또 만나게 되니 반가움이 컸습니다.
‘가치를 이해하고 올바른 의사결정으로 투자했다면 더 나은 투자를 징검다리처럼 할 수 있다’
징검다리 투자라는 내용으로 강의를 해주셨는데, 징검다리 투자란 가치투자를 위해 지방소도시 → 수도권 혹은 광역시 →수도권, 지방소도시 → 광역시 → 수도권 이렇게 차근차근 건너간다는 뜻의 투자였습니다. 그리고 그러기 위해서는 투자금(갭)만보고 투자하는 것이 아니라 항상 '가치에 집중'한 투자를 하여야한다고 말씀해주셨습니다.
투자금이 많으면 당연히 좋은것을 보면 좋겠지만 그게 아닌 소액투자의 경우 징검다리 투자가 필수이기 때문에 수도권과 광역시, 중소도시를 나눠서 입지와 연식의 상대적인 가치 비중을 정리해주셨습니다. 또한 10평대 투자에 대해서도 말씀해주셨고 10평대는 오피스텔과 경쟁하기때문에 그런 경쟁물건들도 같이 체크 해봐야한다고 말씀해주셔서 이전에 기초강의에서 들었지만 저편에 묻어놓고 기억하지 않았던 그런 기억들도 꺼내주셨습니다.
사실 현재의 시장이 다주택을 허용하는 분위기가 아니기때문에 1-3채등으로 투자해나갈건데, 정말 그 1채 1채의 명의가 소중하다는 것을 한번더 느낄수있었고 그러기 위해서는 매수할 단지들의 선호도를 명확히 파악하고 가치를 제대로 파악해서 해나가는게 중요함을 느낄수있었습니다. 그리고 강의에서 전수조사안해도 되고, 매매가 열심히 깎지 말고, 역전세없다고 생각해라!!라고 했을때 빵 터졌는데 ㅎㅎㅎ 반대로 생각해볼수있구나를 느꼈고, 이런것들이 어렵다면 굳이 다 할 필요없고 효율적으로 시세파악하고 현재는 선호단지들도 저렴하기 때문에 깎기보다 투자를 하는게 중요하며, 싼가격보다는 그 물건자체의 본질에 집중해야한다고 해주셔서 다시 한번 매도할때를 상상해볼수있었고, 매도할때는 사람들이 정말 더 선호하는 것, 더 가치있는 것이 먼저 팔릴수있어서 수익률 관점보다는 보유와 매도의 관점으로 징검다리투자를 해야겠다고 느꼈습니다. 평생 가져갈 단지이기보다 매도하고 갈아끼워야할 매물들이기때문에 사람들의 선호도와 환금성이 정말 중요한 부분을 차지한다..! 매물중에서도 비선호 동층향보다는 선호 동층향을 체크해서 매물 by 매물도 같이 꼭 비교해 볼것! 특히 지방은 숨은 공급 → 후분양단지들도 같이 확인해서 리스크를 최대한 줄여야하며 그래야 역전세를 미리 체크하고 대비할수있음을 다시 배울수있었습니다.
강의에서 들었었지만 어느새 금붕어처럼 까먹고있는 나.. 그렇지만 선배님께서 다시 짚어주심으로써 기억 저멀리 있던 것을 꺼내어올수있었습니다. 그리고 선배님의 경험을 나눠주시면서 그 사례를 통해 한번더 어떻게 투자를 해야하는지 배울수있었습니다. 그리고 선배님 역시 투자를 하고 나서 고단한 순간이 있었고 위기의 기회들이 있었지만 그럼에도 버틸수있었던건 선생님들 과 동료분들이 계셔서 그랬고, 행복을 항상 소소한 즐거움에 가랑비 젖듯 찾고 있기때문에 그것이 가능하다고 알려주셨습니다. 사실 연달아 학교생활을 하면서, 또 운영진이라는 새로운것을 해보면서 내 자신에 대해 정말 많은 부분을 알아가고 있고, 마음이 어려울때도 많았고, 고단하다..라고 하면 할수있는데 그럼에도 즐겁게 할수있는것은 함께 하는 우리 반원분들과 진심으로 나눠주시는 튜터님께서 계시기에 가능하다고 생각이 되었습니다. 그렇지 않았으면 진짜 소수의 몇가지 빼고 빠른 포기와 손절을 때리는 블리는 이미 그만뒀다…!! ㅎㅎㅎ 제가 버틸수있는 것은 혼자가 아니라 함께이고, 힘들때 격려해주고 이상한 방향으로 갈때 잡아주시고, 진심으로 마음을 주는 우리 5반 식구들이 있어서 가능하다고 생각되었습니다. 이런 좋은 분들과 함께 할수있다는게 저에겐 행복이고, 계속해서 저 역시 성장할수있고 더 더 조금씩이라도 나은 모습을 위해 노력하고 좋은 사람과 투자를 잘하는 사람이 되기 위해 성장하는 과정자체가 행복이라고 느껴집니다. 주어진것에서 늘 감사함을 더 찾으면서 나가는 블리가 되어보도록 하겠습니다.감사합니다.
📌 블리s행동 액션!
- 매일의 감사일기 놓치지말고 내게 없는것이 아닌 내가 가지고 있는것 내게 주어진것이 무엇인지 돌아보기
- 매달 임장보고서를 통해 지역의 선호도, 단지의 선호도, 매물의 선호도를 찾는 생각의 흐름 연습하기. (비교평가)
🌟위기를 기회로 만드는 리스크 관리의 모든 것 [험블선배님]
험블선배님과는 25년 2월 화이트 데이때 돈독모를 했던 기억이 나는데, 그때 돈독모에서 연락처를 공유해주셔서 굉장히 놀랐던 기억이 남아있는 선배님이셨습니다. 그때 대체 이분은 어떤분이신가.. 어떨줄알고 번호를 공유해주시지? 싶었고, 그렇게 공유해줘도 실제로 연락이 잘 안온다고 말씀하시면서 연락하라고 하셨던 선배님이셔서 기억에 남았습니다. 그랬던 선배님을 강의로 뵐수있다니 신기하기도 했고, 그만큼 내가 많이 가까워졌나보다 싶기도 했습니다.
가장 큰 리스크는 무지한 나 자신이다
제가 뽑은 이 타이틀을 보기만해도 제 심장이 한대 맞은듯 아픈데요. 우리가 투자를 할때 생각하지 못한 리스크도 많고 투자를 하면서 운이 좋아서 시장의 상황때문에 돈을 벌지만 이것이 절대 반복되지않는다는 것을 선배님 강의와 선배님의경험에서 배울수 있었습니다. 사실 저의 경우도 수도권의 좋은 시기에 투자를 했기때문에 아직 잔금도 치지 않았지만 확정수익이 1.5억이상 난 상태입니다. 선배님께서는 강의에서 본인의 투자 복기를 하면서 이런 리스크의 위험성에 대해서 알려주셧습니다. 투자 의사 결정때 어떤 생각으로 투자를 했는지 복기를 하시면서 그때 2개의 투자모두 시장이 지나고 보니 더 좋은 투자를 할수있었지만 그게 절대 실력이 아니었다는 것을 철저하게 복기 하셨습니다. 내가 투자를 해서 투자를 잘한것을 생각하기보다 내가 왜 이물건을 선택했는지 그때 의사과정과 생각으 복기하면서 내가 왜 이때 이렇게 생각을 했는지 와 비교군에 있었던 매물을 같이 확인하면서 두번의 투자가 그래도 다행히 좋은 방향으로 결과가 나올수있었지만 투자의사과정 중 어떤 부분이 잘못된 생각이었는지를 제대로 체크하시는 방법자체를 강의로 알려주셨습니다. 투자복기란 이런것이다! 그래서 잘된경우와 잘되지못한경우 두가지를 체크하면서 투자복기를 해야함을 배웠습니다. 운의 경우는 과정이 좋지않았지만 결과가 나온것이고, 실력의 경우는 과정도 좋았으며 결과도 따라오는 경우입니다. 항상 결론을 내고 꾸준히 피드백을 받고 개선을 하면서 의사결정과정을 내려야 제가 다음번에도 더 좋은 선택, 더더 좋은선택을 해나갈수있음을 배웠습니다. 특히 매물보고서를 써보고 복기를 하면서 이순간 나의 투자금으로 할 수 있는 것을 제대로 찾아야함을 알려주셨습니다. 또한 한채로 경제적 자유를 이루긴 어려우니 취득세 중과구간도 겪게 될것이고 비용과 편익중 항상 편익을 더 먼저 챙겨야함을 배울수있었습니다.
사실 항상 시간에 쫒겨 정말 해야할 중요한것들을 하지 않았다고 느껴지는 요즘입니다. 제가 앞으로 임보에 남겨야할 부분들이 어떤것들인지 선배님들의 강의를 통해 배울수있었고 실력을 키우려면 내가 안해본것들, 여태 해보지않은 것들을 꼭 더 우선순위로 잡아서 해봐야함을 느꼈습니다. 양도세나 보유세등 규제 시장에서는 상황보다는 본질에 집중하고 기준을 명확히 세워야 그안에서도 기회를 잡을수있다는것을 알려주시면서 투자후에 잃지않기 위해 리스크를 제대로 체크하고 대응하면서 그안에서 기회를 잡는것이 실력이다 라고 말씀해주셨는데 비용과 편익을 생각해야함을 느꼈습니다. 원래는 1호기를 하고 대출금을 상환하면서 2년동안 관망? 아닌 관망을 해야할까 했었는데, 저번달 튜터님께서 어떻게든 투자금을 찾아보라는 말씀에 생각을 해보니 할수있는 방법이 있었습니다. 그래서 4.2일 잔금 후 5.9일 양도세 이전이나 이후에 2호기를 할수있을것같은데, 이때 비용과 편익을 체크하면서 어떤것이 나의 투자에 최선인것인지 임장보고서에 쓰면서 남겨야겠다고 느꼈고, 스스로 확신을 가지고 기준을 가지는 투자자가 되어야겠다고 생각할수있었습니다.
📌 블리s행동 액션!
- 4.2일 잔금 및 인테리어 진행 후 남은 자금+대출금등 수입과 지출, 그리고 대응으로 할수있는 부분과 최악의 리스크까지 판단해서 2호기 투자를 할수있는 투자금 정하기.
