[Genie] 독서 후기 #17 - 전세가를 알면 부동산 투자가 보인다

책의 개요

• 책 제목: 전세가를 알면 부동산 투자가 보인다
• 저자 및 출판사: 이현철 / 매경출판
• 핵심키워드: #전세매매관계#부동산사이클
• 도서를 읽고 내 점수는(10점 만점에 ~ 몇 점?): 9점

책에서 본 것

Part 1. 아파트 가격은 ‘심리, 전세, 정책’으로 변한다

[Chapter 1. 아파트에 대한 잘못된 상식 BEST 10]

19 p. 천천히 빈집이 늘어나는 현상은 거의 집값에 영향을 주지 않는다고 보는 것이 맞습니다. (중략) 실질 주택보급상황은 거의 언제나 100% 언저리에서 오르락내리락할 분 크게 변하지 않습니다.

23 p. 인구가 자연스럽게 슬금슬금 줄어드는 상황에서는 시장은 이미 적응을 해서 크게 영향을 주지 않게 됩니다.

28 p. 그러니까 결국, 금리 때문에 집값이 움직이는 것이 아니라 시장의 분위기에 따라 그 영향이 커질 수도 있고 전혀 없을 수도 있는, 수요에 영향을 미치는 한 요소에 불과한 것입니다.

47 p. 그런데 개인 투자자들이 투자하지 않게 된다면 어떤 결과가 일어날까요/ 전세 공급이 줄어들겠죠? 그 이후에는 전세 폭등이 오게 될 것입니다.

53 p. 그러네 부동산은 1물 1가라는 특성이 있습니다. 똑같은 부동산이 하나도 없다는 것입니다. 아파트 하나하나마다 각기 다른 가격과 성격을 가지게 되고, 다른 물건을 의미합니다.

55 p. 현장의 아주 세밀한 분위기나 상황을 모르면 절대 이해할 수 없는 그런 상황들이 현실 속에서 빈번하게 벌어지고 있습니다.

[Chapter 2. 아파트 가격? 먼저 전세에 대한 이해가 필요하다]

83 p. 집값이 오르지 않거나 떨어질 것이라는 전망이 우세하게 되면 시장에서 수요자는 집을 구매하는 것을 주저하게 됩니다. (중략) 하향 안정화를 거칠 때 사람들의 심리는 ‘이제 집으로 돈 버는 시기는 끝났다’로 가고 있었습니다. (중략) 그런데 이 현상이 지속되자 오히려 전세 쪽 수요가 임대공급에 비해 많이 증가해 전세가가 극등하는 결과를 가져오게 됩니다.

90 p. 전세가가 상승하는 시기에는 전세 물건이 매우 귀하기 때문에 집을 구하러 다니는 임차인 같은 경우 혹시 집을 못 구하면 어쩌나 하는 걱정 > 평소 집을 보러 다니는 시기보다 빨리 집을 보러 감 > 계약은 부담스러움. 이게 가수요가 됨 > 임대인은 집 보러 오는 사람이 많아지니 수요가 늘었다고 생각 > 전세금을 더 올릴 수 있음 >> 공급은 많지 않은데 가수요까지 붙어 전세대란은 더더욱 심해질 수밖에 없는 상황으로 치닫게 됨

111 p. 부동산 시장도 반드시 위에서 아래로 영향을 줍니다. 강남에서 움직이기 시작하면 서울 전역, 그리고 경기도까지 그 영향이 미치게 됩니다. 그러나 경기도 어느 한 지역의 움직임이 서울 전체까지 영향을 주지는 않습니다.

[Chapter 3. 주택가격에 영향을 크게 미치는 요인]

141 p. 강력한 규제 > 매매가는 주춤하거나 떨어지지만 전세가가 바로 밑에서 지지선 역하을 함 > 매매가 잠시 떨어지면 사람들의 매수세가 사라지고 다시 매매를 고민했던 사람들도 전세를 찾게 됨 > 일시적으로 다시 전세수요가 늘어남 > 다시 전세가 상승 > 다시 매매가 상승의 분위기로 전환

144 p. 폭등기에는 > 평균 70~80%였던 전세가율이 50~60%로 떨어짐, 높은 가겨에 분양을 많이 함 (높은 가격에 분양해도 잘 팔리기 때문에 이 시기에 분양을 집중) > 공급이 일시적으로 몰리고 입주 시기에 투자자들이 한꺼번에 임차인을 맞이해야 해서 전세 폭락

145 p. 상승 안정기에는 > 아무리 많은 수의 아파트가 입주하더라도 일시적인 역전세 상황만 벌어질 뿐, 매매가가 떨어지는 않음 > 폭등기가 어느 정도 지난 후의 대규모 입주는 바로 폭락으로 이어질 가능성이 큼

158 p. 공포와 욕심은 전염되기가 쉽습니다. 그리고 이 심리는 다른 어떤 것으로도 제어하기가 어렵습니다. 폭등기에 정부가 아무리 강한 규제책을 낸호아도 효과가 별로 없는 것이 바로 이것 때문입니다. 그리고 폭락기에 아무리 좋은 부양책을 내놓아도 집값이 오르지 않는 이유도 바로 이것입니다.

Part 2. 부동산 투자에 숨어 있는 비밀

[Chapter 1. 황금알을 낳는 투자 11]

225 p. 너무 좋은 물건을 찾기 위해 시간을 낭비하는 것보다 지금이 사야 될 시점이라 판단되면 그 시점에 어느 정도 마음에 드는 물건을 구입하는 ㄴ것이 가장 좋은 투자가 될 수 있을 것입니다.-

227 p. 갭 투자는 사실 하향 안정기가 끝날 무렵이 가장 좋습니다. 매매가는 정체되어 있고 전세가가 치고 올라와서 전세가 매매가에 거의 근접하는 시기입니다.

230 p. 임차인들은 갭 투자자들의 투기가 아닌, 매매가 떨어질까 두려워 매매에서 전세로 돌아선 임차인에 의해서 전세가가 올라간다는 사실을 분명히 알아야 합니다.

265 p. 그런데 투자는 팔 때, 언제 파는가 그리고 어떻게 파는가에 따라서 수익이 엄청나게 차이가 날 수가 있습니다.

[Chapter 3. 무주택자들이 궁금한 BEST 9]

324 p. 집 값은 언제 내려가나? > 한 지역 시장에 최소 3~4년 이상 공급 과잉, 공급 물량이 과잉되는 기간동안의 폭등,  고분양가로 인대 더 이상의 프리미엄 형성이 어려워야 함, 투자자들이 묻지 마 투자자가 주르 이루어야 함 > 아파트에 대해 부정적인 사람들도 투자자로 진입하게 됨 > 그 동안 샇여 있던 분양 물량이 입주하는 순간부터 떨어지기 시작함ㅇ

책에서 깨달은 것 & 적용할 점

• 다수의 사람들이나 뉴스가 말하는 것이 사실인지, 어떤 통계와 자료에 기반한 것인지 항상 스스로 검증해봐야 한다.
• 지난 상승장 시기에 출판했던 책인 만큼, 수도권 상승장의 모습과 규제 상황에 대한 저자의 생각이 잘 드러나는 책이었다. 지금 시장에서도 적용되는 부분들이 상당히 많았다. 가장 기억에 남는 건
  • 개인 투자자들이 투자하지 않으면 > 전세 물량 감소 > 전세 폭등이 올 수 있다. 특히 지금처럼 투자자 조이기 + 공급 없음이 겹치면 전세 물량은 더욱 가파르게 감소하게 될 것이고, 전세 폭등이 더 거세질 수 있겠다는 생각이 들었다.
• 부동산의 ‘부동성’ 때문에 부동산 투자에서는 현장에 가는 게 무엇보다도 중요한 걸 다시 한 번 느꼈다. 단지의 경사를 로드뷰로 보는 것과 직접 걸어보는 건 천지차이이고, 매물마다의 차이 또한 현장에 가지 않으면 절대 알 수 없는 것이다. 현장으로 가자.
• 그런데 투자는 팔 때, 언제 파는가 그리고 어떻게 파는가에 따라서 수익이 엄청나게 차이가 날 수가 있습니다.
  • 특히 지방 시장을 볼 때 많이 생각했던 지점이었다. 싸고 가치있다고 판단해서 들어갔다고 하더라도 시장 상황에 대한 판단 없이 들어간다면 운이 좋아 상승을 빨리 맞이할 수도 있고, 보합을 더 길게 겪을 수도 있겠다는 생각이 들었다.