규제지역의 한 단지 그래프입니다.
전고점 근처에서 관망세처럼 보이죠?
최근 실거래가인 6억 중반보다
1억 높은 호가에 거래가 안 찍히고 있으니까요.
다들 '아직 멀었네' 하며 창을 닫을 때,
진짜 기회를 잡는 사람들은 이미 움직이고 있습니다.
안녕하세요 후추보리입니다 :)
위 단지는 사실 1억 높은 호가에도
매수 대기자가 몇 명이나 붙었었는데,
매물을 거둬들이며 성사되지 않았고
그 뒤로 더 높은 호가가 하나 둘 나오고 있습니다.
어플에 찍히는 숫자는 언제나 '지나간 기록'입니다.
특히 토지거래허가구역이나 거래가 드문 단지라면 데이터와 현실의 격차는 1억까지도 벌어집니다.
이제 앱을 끄고 현장으로 나가야 할 시간입니다.
매수 후보 단지를 리스트업했다면, 딱 이 두 가지만 점검하고 움직이세요.
Step 1.
내 예산을 확실히 계산하세요
희망 사항이 아니라, 내 통장으로 감당 가능한 '진짜 매수가'를 산출해야 합니다. 10.15 규제 이후 주택담보대출 기준을 정리했습니다. 나의 종잣돈과 대출 여력을 지금 바로 대입해보세요!
- LTV : 집값 대비 대출 한도
- DSR : 소득 대비 대출 한도 (수도권은 스트레스 가산금리 +3%)
- 정책 대출 ‘신혼’ 기준은 혼인 신고 7년 이내
- 소득 : 세금 공제 전 금액으로 근로소득자는 원천징수 영수증, 사업소득자는 소득금액 증명원 확인
- 1억원 초과 신용대출 보유자는 규제지역에서 주택 구입 대출 불가
- 규제 지역 6개월 내 전입 필수(정책 대출은 유형별 기간 상이), 기존 주택 보유자는 6개월 내 처분 조건만 가능
대출 기준은 시기와 상황에 따라 달라질 수 있으니 꼭 은행과 상담 후 진행하시길 바랍니다!
정책자금 대출도 생애최초가 아닐 경우에는 소득/한도 등 조건이 달라지기 때문에 용맘님의 체크리스트를 참고해보세요 :)
Step 2.
거래 가능한 매물을 확인하세요
예산을 정했다면 이제 현장의 매물을 확인해야 합니다. 특히 다주택자 매물을 볼 때는 주의할 점이 있습니다.
☑️가장 먼저 챙겨야할 기본,
토지거래허가구역 거래의 기존 원칙은 이렇습니다.
- 허가일로부터 4개월 내 계약 및 입주
- 계약일로부터 4개월 내 잔금 및 등기
복잡해보이지만 허가일이 계약일보다 늘 앞서기 때문에 허가일로부터 4개월 내 계약, 잔금, 등기, 입주가 모두 이루어진다고 보시면 됩니다.
변수는 5/9 이후 다주택자 양도세 중과 관련 한시적 예외 적용인데요, 현재 무주택자라면 다주택자 물건에 접근해볼 수 있습니다. 다만 "세 끼고 사서 나중에 입주하면 된다"는 말만 믿지 마시고 하나하나 따져보세요.
- 조건 충족하면 ‘입주’ 늦춰줄게 : 1) 다주택자 매도자 2) 무주택자 매수자 간에 3) 5월 9일까지 계약 -> 1+2+3 조건을 충족 시 “기존 임차인 최초 만기일까지(단, 최대 28년 2월 11일까지만)” 입주를 유예해주는 정책입니다. 1+2+3 조건을 충족하는 강남/서초/송파/용산 외 규제지역은 잔금 및 등기일이 기존 ’허가일로부터 4개월‘에서 → ’계약일로부터 6개월‘로 늘어났지만 여기도 대출의 함정이 있습니다.
- 주택담보 ‘대출’ 최대 1억의 함정: 대출 안받고 집 사는 경우는 드뭅니다. 등기 후 3개월이 지나면 우리가 흔히 아는 주담대인 ‘신규주택구입자금’ 대출이 아니라 ‘생활안정자금’ 대출만 받을 수가 있는데 기존 세입자 퇴거자금대출도 이에 해당되며 현재 수도권에서 생활안정자금 대출의 한도는 최대 1억 원입니다.
- ‘대출’ 확보를 위한 잔금&입주 스케줄: 즉 내가 잔금/등기 치는 날은 계약 후 4~6개월 이내, 입주하는 날(대출실행일)은 잔금 후 3개월 이내여야 합니다. 구청의 허가와 은행의 대출을 잘 받기 위해 잔금과 입주 기간을 꼼꼼히 확인하고 챙겨야 합니다. 더불어 세입자가 계약 만기 전에 퇴거하기로 매도자-세입자 간 협의하여 나온 물건의 경우, 세입자의 퇴거 확약서 작성과 매도자가 지급한 이사비 증빙도 챙겨주세요!
마지막으로
‘지금 사야만 해’ 라는 생각에 사로잡힐 때는
반대로 차분하게 생각해 볼 필요가 있습니다.
- 갑자기 가격이 떨어져도 감당 가능한 대출인지
(원리금 상환이 월 저축액의 ⅔ 이하) - 나뿐만 아니라 사람들의 수요가 풍부한 집인지
- 실제로 살아가기에 무리가 없는지 (출퇴근, 육아 등)
그럼에도 감당 가능하고, 충분한 수요가 있고
우리 가족의 미래가 그려지는 집이라면
용기 내어 내 집 마련해 보셨으면 좋겠습니다.
원하는 집의 호가가 자꾸만 달아나니
마음이 참 무거우실 거예요.
대출 한도는 꽉 조여져 있고,
거래 과정은 불편하고…
무엇 하나 쉬운 게 없는 시장이죠.
그래도 직접 현장으로 나가
데이터가 보여주지 않는
시장의 진짜 온도를 읽어내는 것,
그게 바로 당신의 내 집 마련에
확신을 가져다 줄 힘이 될 겁니다.
지금 당장은 더디게 느껴져도 괜찮아요.
한 걸음씩 차근차근,
본인만의 속도로 시장을 마주하다 보면
분명 소중한 보금자리를 마련할 수 있을거에요.
이번 주말도 응원하겠습니다!
