안녕하세요!
우리 모두의 후리한 삶을 꿈 꾸는
후추보리입니다🤗
최근 수도권에 3호기 투자를 했습니다.
최종 투자 의사 결정을 하기까지
어떤 과정이 있었는지 돌아보며,
비슷한 과정을 겪고 계신 분들께
도움이 되었으면 하는 마음으로
배운 점과 느낀 점을 나눠보려 합니다!
그동안 저는 월부에서
어떻게 보냈냐면…👣
23년, 1억 가까이 떨어진 0호기를 보유한 채로
월부에 들어와 지방 앞마당을 만들며
중소도시에 1호기를 매수했습니다.
24년, 서울 3-4급지 앞마당을 만들며
실거주하던 0호기를 매도하고 가진 돈을 다 털어서
서울에 2호기를 매수했습니다.
1호기 하고 나서는 얼떨떨하고 기뻤습니다.
내가 투자라는걸 하다니. 나한테 세입자가 있다니.
2호기 하고 나서는 벅차고 재미있었습니다.
아 되겠구나. 이렇게 하면 자산을 이룰 수 있겠다.
그래서 다음 투자를 할 때까지
돈그릇이 큰 사람이 되는 것,
환경을 떠나지 않고 오래 꾸준히 하는 것에
집중하기로 했습니다.
D-12개월 🗂️
투자 시나리오로
큰 틀의 방향성 잡기
25년에는 궁금한 곳, 부족한 곳,
새로운 투자금에 맞는 곳들을
차곡차곡 늘려나가며
기초반, 실전반에서 만난 동료들의
투자를 간접적으로 도왔습니다.
25년 1,2,3분기의 시장 분위기는 매번 달랐고
후보로 들어왔던 단지의 투자금이 벌어지기도 하고
못할거라 생각한 단지의 투자금이 좁혀지기도 하면서
투자할 수 있는 단지가 계속 달라졌지만
돈 벌 수 있는 곳은 계속 있다고 느꼈습니다.
1호기를 매도할 것인지 보유할 것인지,
연 저축액 내로 대출을 쓴다면 얼마를 쓸 것인지,
실거주 보증금을 어디까지 줄일 수 있을지,
투자 시기는 언제로 할 것인지
(6개월 뒤 / 1년 뒤 / 1.5년 뒤)
다양한 시나리오를 그려보고
각각의 편익과 비용은 어떤지 따져보고
나름의 우선순위를 정해보았습니다.
그 답이 한번에 나오지는 않았지만
결론을 쓸 때마다 고민하고 임보에 녹여서
튜터님과 생각을 맞춰보려 했습니다.
D-4개월 🔍
투자 범위 좁히고
투자금 정하기
1호기 세입자 만기가 8개월 앞으로 다가왔고
돈을 꺼낼지 말지 결정할 타이밍이이었습니다.
(지나고보니 꼭 만기에 맞춰 매도하지 않아도 됐습니다)
그동안 고민하고 생각한 것을 바탕으로
앞으로의 투자 방향성, 포트폴리오에 대하여
주우이 멘토님께 전반적인 코칭을 받으며
다음 투자 가이드라인을 잡았습니다.
감사하게도 2번째 월부학교,
여름학기를 재이리튜터님과 함께 하며
1호기 매도와 3호기 투자에 대한
디테일을 채웠습니다.
📌1호기 매도, 할까 말까?
작고 귀여운 1호기는 아직 수익이 나지 않아서
여전히 싸고 충분히 선호하는 단지이지만
공급이 많은 지역이라 좀 더 기다려야 하고,
지난 2~3년 간 쌓인 실력과 앞마당을 감안했을 때
같은 돈으로 할 수 있는 더 좋은 단지들이
광역시에도 수도권에도 보였기 때문에
더 좋은 씨앗으로 개량한다는 마음으로
매도를 결정했습니다.
(TOP3 뽑기, 첫 매물 털기, 첫 특약 작성 등
소중한 경험들을 안겨준 1호기♥ 감사합니다)
비용과 편익을 계산해보고
“편익이 큰 방향으로 결정해야한다”는 점
스스로 해볼 수 있도록 알려주신
재이리 튜터님 감사합니다♥
그리고 빠르게 행동해서
약 1달 만에 매도에 성공했습니다.
0호기 매도 경험과 강의에서 배운 간접 경험,
코칭/튜터링에서 선생님들과 함께 한 고민,
지방 매도 경험이 있는 동료분들,
선배님들의 말씀이 많은 도움이 되었습니다.
📌어느 지역으로
갈아끼울 것인가?
1억대 투자금으로
지방광역시 vs 수도권외곽을 비교했을 때,
지방은 1군 도시에 투자할 수 있으며
여전히 절대적 저평가된 가격으로
선호도가 높은 단지를 살 수 있고
전세가가 오르는 추세여서 매도를 잘 한다면
2년 뒤 시세차익을 보면서 더 좋은 자산으로
다시 갈아탈 수도 있다고 생각했습니다.
수도권 외곽의 투자 후보 지역들은
서울 중심보다는 후순위이지만
강남 및 주요 업무지구 출퇴근이 가능하고
거주할만한 환경으로 충분한 수요가 있어
강남 1시간 외 지역보다는 가치가 있고,
아직 전고점 이하의 가격이면서
전세가가 받쳐주어 투자하기 좋은 상황이며,
수도권 대세 상승장이 왔을 때 의미 있는 시세차익과
그 날이 오기 전에도 매도 걱정 없이
안정적인 전세금 상승이 기대되었습니다.
아직 자녀 없이 맞벌이 중인 저희 부부는
연 저축액과 목표 자산 규모를 감안했을 때
당분간은 수도권에서 팔지 않아도 되는 자산을
매년 쌓아나가기로 결정했습니다.
(현 상황에서의 우선순위가 수도권인 것이지,
지방 투자도 언젠가 하게 될 것입니다.)
위의 이유로 수도권으로 방향을 정했지만,
지방 투자하기 너무 좋은 이 시기에
광역시에 투자 물건이 보임에도 불구하고
투자하지 않아도 후회가 없을지
스스로 확인하기 위해
지방 임장지에 배정됐을 때 오히려
더 현장에 가서 매물을 보고
진지하게 투자 검토도 했습니다.
내가 지금 지방에서 할 수 있는
최선의 단지는 이 정도구나 알고 있는 것이
수도권 투자를 결정할 때도 도움이 되었습니다.
앞으로 보유할 때도 도움이 될 것 같은 게,
지방에서도 충분히 좋은 단지를 투자할 수 있고
단기적으로는 돈을 더 빨리 벌 수도 있기 때문에
(미래는 모르니까요)
내가 지금 어떤 방향성을 가지고 투자하는 것인지
알고 하는 것이 중요하다고 생각합니다.
D-3개월 ⏳
구체적인 데드라인과
액션 플랜 세우기
25년도 연초에 온기가 돌더니 점점 뜨거워졌고
추석 이후 대출 규제가 더 나올거라는 말이 돌면서
작년보다 더 넓은 지역까지 온기가 퍼지며,
일부 단지의 투자금이 벌어졌습니다.
10.15 규제까지 나오며 많은 투자자들이
비규제 지역으로 몰렸습니다.
그러나 마음이 덜 조급했던 것은 약 1년 전,
2호기 투자를 앞두고 받은 투자코칭에서
양파링 멘토님께서 해주신 말씀 덕분이었습니다.
"시장이 날아가면 마치 내가 물건을 살 수 있었는데
놓치는 것처럼 생각하시거든요.
시장의 분위기가 그런거지 내 손 안에
살 물건이 정해져 있지가 않은데
그럼 나는 준비가 안 된거에요 아직."
“놓치는 거는 내가 준비가 되어 있을 때
거기서 못 골라잡으면 놓친 것.
근데 준비가 안 돼 있으면 쌓아야 한다.”
저는 이번 투자에서
할 수 있는 지역들을 충분히 검토해서
후회 없는 투자를 하겠다는 목표가 있었고
수도권이 날아가더라도 앞서 검토했던
광역시에 투자하면 된다고 생각했기 때문에
아는 지역, 아는 단지를 늘리기 위해
더 노력했던 것 같습니다.
이때 앞마당을 더 늘리면 더 좋은 투자를
할 수 있겠지 하며 막연히 미룬게 아니라,
목표하는 돈이 모이는 시기까지
◇◇, △△ 지역을 더 만들어서
♤♤ 지역과 비교하면 더 확신을
가질 수 있겠다 하는 생각이었습니다.
감사하게도 이번 가을학기에 에이스반에서
다시 뵙게된 양파링 멘토님께서도
“지금 앞마당에서도 투자할 수 있다는
생각으로 해야하는 건 맞지만
떠밀려서 투자하지 않아도 된다” 고
응원해주시고 믿어주셨습니다.
감사합니다 멘토님♡
그렇게 마지막 달 자율 임장지에 가기 전에
평일에도, 매임이 안 잡혀도, 멀어도
틈만 나면 앞마당으로 가서
투자 후보 단지를 선명하게 만들었고,
투자금 1억 / 1.2억 / 1.4억 / 1.6억 / 1.8억 / 2억
이런 식으로 어떤 단지를 할 수 있는지
위 아래로 넓게 우선순위를 잡아두었습니다.
D-3주 🔫
당장 내일이라도
물건 나오면 쏜다
12월 목표 매물임장 100개, 매물문의 3회로 잡고
12/22 전에 투자한다 고
확언하는 포스터도 만들었습니다.
(만들어주신 지공님 감사합니다ㅎㅎ♡)
12월 자율 임장지까지 박차를 가하며
비규제 지역의 퍼즐이 맞춰졌습니다.
손품으로 입지 비교는 어느 정도 되지만
단지마다 가치가 다르기도 하고
저는 직접 보고 밟고 느껴봐야 알겠더라구요ㅎㅎ
D-3일
12월까지, 1월까지, 2월까지
투자금이 얼마가 되는지 시기별로 파악해두고
얼마까지 잔금이 가능한지 다시 계산했습니다.
투자금을 넓게 잡고 후보로 들어오는 단지들의
지역/생활권/단지의 입지와 선호도 순서를 적어보며
가치와 가격을 비교했습니다.
가격 수준을 보기 위해 규제지역도 함께 비교했습니다.
가장 우선순위인 단지부터 매물을 털었습니다.
윗단의 단지에서 괜찮은 매물을 발견해서
매물문의서를 작성하며
가치, 가격과 저환수원리를 줄글로 써보며
스스로 투자 의사 결정 과정을 정리했고,
매물코칭을 통과해서 매수하게 되었습니다..!
두둥
너무 시시하게 끝났나요?ㅎㅎ
실제 투자할 물건을 발견하고
돈을 넣기로 결정하기까지는 사실
오래 걸리지 않았습니다.
중요한 것은 투자 방향성을 정하고,
투자금을 확정하고, 앞마당에서 내 투자금으로
할 수 있는 단지를 좋은 것부터 검토하고
미루지 않고 현장에 가고,
괜찮은 물건이 있으면 적극적으로
투자를 검토한 것이었습니다.
그 과정에서 잘한 점은
방향성을 정할 때 혼자 오래 고민하지 않고
거인의 어깨를 빌린 점,
단계마다의 고민을 고민으로 끝내지 않고
생각을 논리적으로 정리해서 질문 드린 점,
튜터님 멘토님 답변을 깊이 이해하려 하고
그 다음 해야할 행동으로 이어나간 점,
잘 모르겠을 때는 일단 현장으로 간 점,
그리고 가장 잘한 건 월부 환경에 있었다는 점입니다.
이 과정에서 너무 많은 분들께 도움을 받았습니다.
모든 단계에서 저 혼자 한 것은 하나도 없었습니다.
애초에 월부에서 배우지 않았다면
가치를 보는 법도, 비교하는 법도, 협상하는 법도
투자해야된다는 것조차 몰랐을텐데요…🥹
내가 잘 나고 못 나서 투자를 하는게 아니고
이 환경에서 배우려는 마음이 있고,
배운대로 행동해 나가면
시기와 속도의 차이일 뿐
해낼 수밖에 없는 환경이라고 생각합니다.
감사하게도 도와주려는 분들이
너무 많이 계셔요ㅠㅠ...❤️
그래서 지금 투자를 앞두고 계신 분들
이제 막 시작하신 분들이나
이제 그만 할까 생각 드시는 분들
꼭 이 환경에 머물면서 함께 하시면 좋겠습니다!!
너무 멋진 환경 만들어주신 너바나님 너나위님
작년 2호기부터 올해 3호기까지
올바른 과정과 판단을 도와주신 양파링 멘토님
매물코칭으로 더욱 확신 갖게 해주신 한가해보이 멘토님
투자코칭으로 장단기 방향성 잡아주신 주우이 멘토님
지방 투자도 충분히 검토하게 해주신 재이리 튜터님
일찌감치 시나리오 짜게 해주신 라즈베리 튜터님
그동안 강의로, 칼럼으로, 코칭으로 성장시켜주신
월부의 멘토님 튜터님 선생님들 감사드립니다❤️
그리고 투자 직전에 샛길로 빠지려고 하는 저에게
"우선순위"가 투자라면 그와 관련된 행동부터
해야함을 끊임 없이 상기시켜주시고
현장 가라고 등 떠밀어주시고
제가 해야 할 생각과 행동을 앞서서 해주시고
항상 잘 한다 할 수 있다 말씀해주신
험블 반장님 너무너무 감사드립니다❤️
이 투자 한 건 뿐만이 아니라
옆에서 정말 많이 배웠습니다 감사합니다❤️
그리고 처음 에이스반에서 와서 아무것도 모르고
말똥말똥 있는 저를 바닥부터 끌어올려주신
지지님 운조님 잇나님 지공님
보기만 하면 눈물 핑 나지만 그저 행복한
우리 쭈삼이들 마메님 짱이님
그리고 멋진 험블 반장님까지! 덕분에
투자도 성장도 으쌰으쌰 해낼수 있었습니다!
우리 에일반 너무너무 감사랑합니다😍
그리고 매일 함께 머리 맞대고 고민하며
중요한 순간에 함께 결정한 든든한 우리 남편,
집에 안오고 연락 안돼도...
믿고 기다려주신 우리 가족 감사합니다❤️
매일 꿈을 향해 한발짝씩 내딛고 계신
월부에서 만난 모든 분들 감사하고 응원합니다❤️
항상 댓글로 톡으로 응원해주셔서 감사해요!
우리 다 잘 될거에요!!!
그리고
D+120일
제가 투자한 물건은 현 세입자 퇴거 후
공실을 몇 달 확보할 수 있으며
신규 임차인을 맞춰야하는 물건입니다.
잔금일에 여유가 있지만 그래도 미루지 않고
빠르게 전세를 빼려고 합니다..!
당장 2-3주는 연말이라 추이를 지켜봐야겠지만
1월부터 설 전까지 열심히 구해봐야할 것 같아요.
3호기 투자를 통해 가치 있는 부동산도 얻었지만
‘후회 없는 과정'이라는 가치 있는 경험도 했습니다.
또 하나의 목표였던 ‘신규 전세 빼 보기'까지
소중한 이 한 건의 투자에서
많은 것을 배우고 또 나누겠습니다❤️
다음 투자는?
규제/비규제 여부, 수도권/지방 지역 관계 없이
앞마당을 모두 검토할 예정입니다.
시장/정책/상황이 모두 달라질 수 있기 때문입니다.
10.15 규제가 나왔을 때
빠르게 행동할 수 있었던 분들은
평소에 준비된 분들이었다고 생각합니다.
저 또한 다시 다음 투자 시나리오를 그려보고
매달 내 상황에 맞는 TOP 3+@ 를 모아나가며
곧 있을 다음 투자를 준비할 예정입니다.
매일.꾸준히.될 때까지.
지속할 수 있는 최고의 환경
월부 에서 해나가겠습니다!!!
긴 글 읽어주셔서 감사합니다❤️
