"집은 있는데, 현금이 없다."
은퇴 후 가장 많이 하는 말입니다.
매달 나가는 건 정해져 있는데, 들어오는 건 점점 줄어들고…
그래서 집이 있다면 퍼뜩 떠올려 볼 수 있는 선택지가 바로, 주택연금이죠.
살고 있는 집을 담보로, 매달 연금처럼 받는 제도요.
하지만 여러모로
“그거 받으면 손해 아냐?”
"집값 오르면 어떡해?"
와 같은 이야기들이 들리면서 불안하기도 합니다.
와중에 3월부터, 한국주택금융공사가 제도를 개선하는데요.
주요 내용은 아래와 같습니다.
- 월 수령액 인상 : 같은 집이어도 연금을 매달 더 받을 수 있어요!
- 초기보증료 인하 (1.5% → 1.0%) : 연금 가입할 때 내는 비용이 줄어들어요!
- 초기보증료 환급 기간 3년 → 5년 확대 : 가입 후 마음이 바뀌어 해지해도 보증료 돌려받는 기간이 늘어나요!
가입자에게 유리한 방향으로 마침 제도가 개선되었는데요,
그럼 실제로 주택연금은 얼마나 받을 수 있을까요?
실제 예시로 5억 아파트와 9억 아파트를 두고 직접 계산해봤습니다.
주택연금, 얼마나 받을 수 있을까?
우선, 주택연금은 가입 시점 주택가격 + 가입 연령에 따라 월 수령액이 달라집니다.
1. 5억 아파트 기준
| 가입 연령 | 예상 월 수령액 |
|---|---|
| 60세 | 약 80~90만 원 |
| 65세 | 약 100~120만 원 |
| 70세 | 약 140~160만 원 |
| 75세 | 약 180~200만 원 |
나이가 많을수록 월 지급액이 커집니다.
이유는 지급 기간이 짧아지기 때문이죠
2. 9억 아파트 기준
| 가입 연령 | 예상 월 수령액 |
|---|---|
| 60세 | 약 150만 원 |
| 65세 | 약 180만 원 |
| 70세 | 약 230만 원 |
| 75세 | 약 280~300만 원 |
“생각보다 많네?” 또는 “이 정도로 노후가 충분할까?” 느낌은 사람마다 다릅니다.
주택연금의 진짜 구조
사실, 우리가 ‘연금’이라고 생각하는 주택연금은
단순한 연금이 아니라 대출 구조입니다.
그래서 소득세도 없고, 건강보험료 영향도 거의 없어요.
무엇보다 가장 큰 특징은
장수 리스크와 집값 하락 리스크를 국가가 떠안습니다.
예를 들어,
9억 집을 기준으로 평생 10억가량 연금을 수령하다가,
사망 시 집값이 7억으로 떨어졌다 한들, 추가 상환은 없습니다.
하지만 반대로
사망 시 집값 13억으로 약 8억의 연금을 수령한경우, 집값에 해당되는
연금만큼 수령을 못한 상태라면. 남은 금액인 5억은 상속인에게 그대로 전달됩니다.
즉 그러니 장수로 인해 집값보다 연금의 수령액이 더 많아지더라도
걱정을 덜 수 있고,
혹은 연금수령액이 집값보다 적었더고 하더라도,
차액만큼 그대로 상속인에게 주니, 손해보지 않습니다.
그런데, 이런 주택연금에도 함정이 있다고요?
1. 집값 상승 기회비용
장기적으로 집값이 크게 오르면 연금 수령이 상대적으로 불리해질 수 있습니다.
2. 중도 해지 부담
중도에 주택연금을 해지하게 되면,
해지 시 수령액, 이자, 보증료를 전액 상환해야 하며
재건축 문제나 갈아타기가 예정돼 있다면 구조적으로 맞지 않는 선택입니다.
그러니 결국, 주택연금에는
“여기서 계속 산다”는 평생 거주가 전제 돼 있습니다.
그렇다면, 평생 거주가 전제된 경우,
주택연금은 언제 가입해야 가장 이득일까요?
마침 3월 제도가 개선되어
월 수령액이 늘고, 초기 부담은 줄어든 지금일까요?
사실 주택연금의 핵심은 ‘집값이 올랐냐’, ‘떨어졌냐’의 가격 타이밍이 아니라
내가 현금이 필요한 시점이 언제인가 입니다.
즉 은퇴 후에 고정적인 현금이 발생되는 부분은
반드시 필요하기 때문에,
나의 상황에 맞게 현재 당장 현금이 필요한지
아니면 언제쯤 현금이 필요한지를 알고
그에 맞게 신청하는게 중요합니다.
만약 지금 집을 주택연금하지 않고 증여한다면? 무엇이 이득일까?
아마 평생 거주가 약속된 내집이 있는 분이라면,
지금 집을 주택연금 가입할 지, 아니면 증여할 지 고민하실 분도 계실 겁니다.
주택연금이냐 증여냐 두 가지 경우에 대해 상황을 나눠봤습니다.
1. 이런 분은 주택연금이 유리해요.
✔ 금융자산 부족
✔ 월 현금흐름 필요
✔ 장수 리스크 대비
✔ 상속보다 생활 안정 우선
2. 이런 분은 증여가 유리해요.
✔ 자녀 자산 이전이 최우선
✔ 노후 자금 충분
✔ 집값 상승 기대
주택연금은 “좋다/나쁘다”의 문제 보다는 노후 전략의 선택지 중 하나입니다.
집을 끝까지 남기는 것도 전략이고,
집을 현금흐름으로 바꾸는 것도 전략이라고 볼 수 있어요.
다만, 선택에는 방향이 필요합니다.
✔ 노후에 매달 얼마가 필요한지
✔ 국민연금 외에 고정수입은 얼마인지
✔ 자녀 상속이 정말 최우선인지
✔ 앞으로 20~30년을 어떤 방식으로 살고 싶은지
이 네 가지가 먼저 정리되지 않으면 주택연금은 답이 아니라 고민이 됩니다.
그래서 결론은 단순합니다.
집을 남길 것인가?
집을 활용할 것인가?
이 질문에 대한 답이 주택연금 가입 여부를 결정합니다.
여러분의 쉬운 결정을 돕기 위해, 마지막으로 3가지 기준점을 전달드릴게요.
지금 바로 아래 3가지를 살펴보세요.
- 공시가격 확인
- 예상 월 수령액 계산
- 20년 총 수령액 적어보기
저도 저희 부모님께 이렇게 플랜을 말씀드리고,
추후 주택연금으로 생활비를 마련하실수있도록 돕고자 합니다.
지금 당장 결정하지 않아도 됩니다.
대신 오늘은 기준점만을 확인하고 내 노후 전략을 살펴보세요.
