수천만원 아끼는 부동산 지식은?
2026 부동산 투자 시작하는 법 - 열반스쿨 기초반
너바나, 자음과모음, 주우이
안녕하세요.
룰루랄라7입니다.
최근 서울 시장을 보면서
“분위기가 예전과 조금 달라졌다”는 느낌을 받았습니다.
특히 눈에 띄는 것이 노원구 거래량이었습니다.
2년 실거주 의무라는 강력한 허들이 있음에도
노원구 토지거래허가 거래량이
291건 → 843건
약 2.9배 증가했기 때문입니다.
이 변화가 단순한 지역 이슈인지 궁금해져
직접 서울부동산정보광장 데이터를 기반으로
서울 25개 자치구 토지거래허가 거래량을
4개월(25.11 ~ 26.02) 동안 전수 조사해 보았습니다.
데이터를 정리하고
어제 ‘구해줘 월부’ 라이브에서 나온
인사이트까지 함께 보니
지금 서울 시장 흐름이 조금 더 선명하게 보였습니다.
(참고로 어제 진행한 구해줘 라이브 주요 내용 정리입니다.정리에 도움주신 딩동댕님 감사합니다 ♥)
서울 25개구 토허제 거래량 현황 (25.11 ~ 26.02)
[서울 25개구 토허제 거래량 흐름 (25.11 ~ 26.02)]
[데이터 : 서울부동산정보광장 직접 집계 (25.11~26.02)]
위의 25개구에서 특징적인 내용은 다음과 같습니다.
(25개구를 보았을 때 작년 하반기에 비해 거래건수가 줄어든 곳은 강남구, 서초구, 용산구 밖에 없습니다)
지역 구분 | 핵심 자치구 추이 (건수) | 특징 |
|---|---|---|
폭발적 상승 | 노원(291→843), 강서(207→406), 성북(266→467) | 전세난에 지친 실수요의 '매매 전환' |
꾸준한 우상향 | 영등포(131→356), 강동(146→308), 동작(109→263) | 상급지 진입 징검다리, 갈아타기 수요 집중 |
규제 정체 | 강남(248→159), 서초(181→152) | 대출 규제 + 토허제 이중고로 인한 일시적 정체 |
데이터에서 보이는 3가지 시장 해석
① 토허제 무색케 하는 실수요의 힘
보통 토허제는 '갭투자 불가,
2년 실거주'라는 강력한 허들이지만,
노원(약 2.9배 증가)이나
강서(약 2배 증가)의 수치를 보면
규제보다 ‘내 집 마련의 절실함’이 더 크게 작용하고 있다는 것을 알 수 있습니다.
15억 이하 구간은 대출 활용이 용이해
실수요자가 움직이기 가장 좋은 환경이기 때문입니다.
② 전세 물량 40% 감소가 만든 매매가 지지선
어제 너나위님께서 말씀 해주신 것 처럼,
전세 매물은 1년 전 : 3만개, 현재 : 1.8만개
1년 전 대비 급감했습니다.
전세가 씨가 마르니
임차인들이 '울며 겨자 먹기'가 아닌
‘확신’을 가지고 매매로 돌아서고 있습니다.
③상급지는 관망, 중저가는 불장
강남·서초 등 초고가 라인은
대출 규제로 잠시 숨을 고르고 있지만,
그 온기가 서울 전역(노원, 성북, 은평 등)으로 빠르게 확산되고 있습니다.
‘키 맞추기’가 진행 중인 지금,
우리가 주목해야 할 곳이 어디인지
데이터가 말해주고 있다고 생각합니다.
규제는 수요를 억누를 뿐, 사라지게 하지 못한다.
실거래 신고 기한(30일)을 고려하면
26년 2월 수치는 앞으로 더 늘어날 것입니다.
숫자는 거짓말을 하지 않습니다.
그래서 지금은
막연히 하락을 걱정하기보다
✔ 전세가율이 높은 지역
✔ 실수요가 탄탄한 생활권
✔ 다주택자 급매물이 나오는 단지
이런 곳들을 차분히 살펴볼 시기라고 생각합니다.
모두 성공적인 내 집 마련하시기를 응원하겠습니다.
