긍휼과열정 튜터님과 함께한 실전임장클래스 리얼 후기

안녕하세요 :)

2026년 진정한 2호기를 목표로

열심히 부동산 투자 공부 중인

초록색을 좋아하는 그리니입니다.

올해 상반기 안에는 무조건

2호기 꽂고 말겠습니다 꼭꼭이요

드디어 드디어 2월에 신청했던

실전임장클래스 디데이!!!

당일입니다ㄷㄷㄷ(완전 셀렘)

구리 찍고 만안구 갔다가

궁금하고 궁금한 부천으로 고고~~

우선 긍정튜터님과 8명이 한조 였어요

모두 여자분이셔서 당황하셨던 

튜터님의 모습이 선하네요;;

순천향대 부천병원 맞은편 육각벤츠에서 만나서

(비행기 출발이 늦어 3분 지각 죄송했습니다;;)

그리고 20분의 걸쳐 강의 같은 튜터님의 브리핑을 듣고 

바로 부천 분위기 임장 시작~~~

분임 전 사전에 미리 보고 올 것은?

상생대!

상권(상권의 규모 예상)

생활권(법정동 역주변 생활권 반경

커다란 대로나 하천이 있으면 

생활권을 구분 지어줄수도…)

대장단지(대장단지를 왜 좋아할까 예상

아실 최고가로 신축 대장 구축 대장 확인)

부천 분임 정리

(중동에서 부천시청역 위: 주공 위주, 

아래: 부천시 주도 개발 위주라 대형 위주,

송내대로 넘어가면  상동, 약대동/중동 아래서 시작)

-상동으로 넘어오며 보도블럭 더 넓어지고

다양한 편의 상권 있었음

: 1위 상권은 상동역 상권,

2위는 부천시청역 상권

단임 시 챙겨볼 것은!

문동조 보기 

문주랑 주변 환경 동간거리 조경 

(아파트를 많이 보다 보면

문주를 보면 단지 상태 

7할을 알 수 있다 하심)

상권을 볼 때는?

싫좋규

싫어하는 요소 없어야 하고

좋아하는 요소는 많으면 많을수록 좋고

상권의 규모가 클수록 좋다

(입시학원도 많은 상동역 아래 상권이 좋다)

지하철역에 자전거가 즐비했는데

그만큼 평지에 자전거 도로가 

잘 되어 있어 꼭 역세권이 아니라도

지하철역 까지 이동 편할 듯

(투자를 하게 되면 A급은 갭이 크니

B급 단지들이 후보로 더 들어온다)

수요 중요하다

중심부가 수요 더 많다 

1호선 라인에서 7호선 넘어오는 수요 있다 

산본도 살기 좋으나 산본은 끝자락이라 

수요의 연결성 약함 

부천은 연결성 있음

(숙박을 위해 1호선 부천역으로 왔는데;;;

확실히 구도심이라 도로도 협소하고 유흥상권, 중국식품? 가게 많았음ㄷㄷ)

빌라랑 섞여서 가는 초등학교 보다는

아파트 단독으로 가는 초등학교 선호

여러가지 인사이트를 들으며 분임을 하다

첫 번째 매임을 진행했습니다

2~4베이 구조도와 자세한 설명을 듣고

오래 보유하며 전세를 운용하려면 34평의

방3, 화2  구조가 제일 좋겠다 생각했습니다

(물론 투자금에 맞아야겠지요)

☆매임 시 튜터님의 인사이트를 정리 해 보았습니다

- 매물을 많이 보다 보면 현관 들어서면서 타입 예상 가능

- 투자 시 방3개가 난이도 하

(그 미만은 세입자 자주 바뀌고

복비도 그때마다 내야 하므로)

- 기본적인 매임과 매수를 위한 매임은 다르다

(매수를 위한 임장은 훨씬 꼼꼼하고 딥하게)

- 매임하며 협상카드 많이 만들기

(샤시 천 이상, 화장실 1개 3백, 2개 5백, 

싱크대 3백~3백 5십 정도)

+덧방 화장실이면 철거 비용, 신발장 50만원

- 부사님께 휘둘리지 말고 오른쪽으로 돌며 꼼꼼히 보기

- 욕조는 누수 원인 될 수 있으니 가급적 철거

- 전세 세팅용 수리는 따로 있다

-결로는 협상 카드로 쓰고 폼락스로 지울 수 있지만

누수는 ㅠㅠ(외벽 크랙 누수는 그나마 잡히지만 

방 누수는 최대한 피하자)

-결로는 관리 잘 하면 되는데 세입자가 잘 안 해주니 

페인트칠이 나을수도(탄성은 바르면 교체 시 긁어 내고 다시 발라야 함)

-강화마루나 타일은 일부 교체 시 티가 많이 날 수 있으니

협상 시 사용하고 세를 깍아 주는 방향으로

-샤시문도 다 열어보기

(다 돈이라고 생각해보면 못 할 것도 없지 않을까)

-인테리어 요청 시는 세부사항 꼼꼼하게 요청하기

(장판 꺾임 시공)

-싱크대는 자연스럽게 대화하며 물을 틀어보고

분배기 누수 확인, 바닥 깔려 있는 것도 들어보기

-인테리어 견적은 항목별로 받아야 하고 철거비와 청소비도 비용에 미리 넣기

-신축도 하자 꼼꼼히 보고 세입자에게 타공은 

금지 해야겠다

(신축인데 못을 박아 놓은 곳을 보니…)

- 구축인데 샤시 교환한 곳은 어느정도

실거주 수요 있다고 보면 됨

그리고 질의응답 시간

모든 질문에 과한 인사이트 꽉꽉

채워주신 긍정튜터님 덕분에

한층 더 레벨업 된 기분입니다

☆클래스 내용 중 벤치마킹하고 싶은 점 정리

1. 매임 시 꼼꼼히 하면서 협상 카드로 활용하기

2. 분임 상생대, 단임 문동조, 매임 샤화씽 위주로 잘 보기

3. 투자의 기본은 내 투자금으로 할 수 있는 가장 가치 있는 것을 사는 것이다

4. 임장 시 사진 한장과 한줄 글 남기고 

평일 짬 시간 수시로 보기

(지역에 대한 이해가 깊어짐)

4. 그 외 튜터님이 알려주신 내용 가능하다면 다 BM하고 싶습니다

클래스 내내 해주신 말씀들이

다 정말 와 닿았던 내용들이었습니다

긍휼과열정 튜터님과 함께해 준 팀원분들

다시한번 진심으로 감사드립니다 👍

모두의 성투를 기원합니다🧡💛💚💙❤️