[열반스쿨기초반 90기 50조_바다 윤슬] 3주차 강의후기_반복되는 운은 실력이고 반복되는 실패는 습관이다!

안녕하세요. 

언젠가는 경제적 자유를 얻고 

반짝 거리는 윤슬을 매일 보며

노후를 보내고 싶은 바다 윤슬입니다.

2주차 강의에 이어 주우이님의 3주차 강의에 다시 한번 오프 기회를 주셔서 감사합니다!!

점점 더 멋있어지시는 주우님의 열정 넘치고 생생한 강의를 현장에서 들을 수 있어 더 몰입할 수 있었고, 

최근 시장 이슈로 인한 개인적인 질문에 답변까지 얻고 올 수 있어서 너무나 좋은 시간이었습니다!!

앞으로 매물, 전세 어떻게 흘러 갈까요?

강남, 서초, 반포, 잠실 등 초고가 단지들은 다주택자 매물과 세금에 대한 압박감으로 인해 

직전 실거래가보다 낮은 매물들이 나오고 있다.

하지만 이런 뉴스는 그저 다른 세상 얘기로 밖에 들리지 않는다.

50억대, 심한 건 100억이 넘는 아파트들이 몇 억을 낮춰서 내놓는다고 이걸 체감할 수 있는 사람들이 얼마나 될까?
사실 그런 초고가 단지들은 이미 너무나 많이 올랐기 때문에 이런 시장에서 어느 정도의 하락은 당연하다고 생각한다.

강북에서는 7.7억/6억 단지가 있다고 한다. 서울에서 1.6억 갭으로 살 수 있는 단지가 아직 있다니!!

누군가에게는 지금 이런 상황이 너무나 좋은 기회일 수 있다. 

저 정도의 갭이면 거주 만족도가 높다고 볼 수 있기 때문에 단지를 들여다 볼 필요가 있다.

1호기를 갖고 있지만 현재 월세로 거주 중인 상황에서 거주 비용에 대한 부담은 앞으로 어느 정도로 다가올지

사실 좀 두려운 부분이 있다. 

서울, 수도권뿐만 아니라 광역시도 공급이 거의 없는 상황에서 거주 비용은 얼마나 올라갈지 처음 겪는 시장에서는 감도 오지 않는다.

하지만 이전 시장에서 정부가 비슷한 정책을 내놓았던 적이 있기 때문에 최대한 선배들의 경험을 BM해서 잘 대응해 나가면 된다고 생각한다.

중요한 건 이런 시장에서 자산을 들고 있어서 너무나 다행이라는 생각이 든다.

수익금이 많은 투자, 수익률이 높은 투자 뭐가 좋은 건가요?

어떤 결과를 내던 투자의 기준은 언제나 같았다.

저환수원리!

입지가 좋은 곳! 수요가 있는 곳이 장기적으로 가격 상승을 기대할 수 있다.

입지를 모르면 같은 가격으로 덜 좋은 투자를 할 수도 있다.

특히 상승장에서는 조금이라도 좋은 단지가 먼저 치고 올라가기 때문에 더 좋은 곳과 덜 좋은 곳의 가격차이는 확 벌어질 수 있다.

가치가 있는 단지를 낮은 가격에 선택했다면 이제 버티기만 하면 언제인가는 수익률을 낼 수 있다.

나의 기대 수익률에 어느 정도 가능성이 있는지를 보려면 수익률 보고서를 작성해봐야 한다.

수익률 보고서는 임장보고서의 예고편 정도로 볼 수 있다.

단지를 고르고 입지를 평가해서 수익률을 분석하고 결론을 낸다.

나의 결론이 맞을 수도 있고 아닐 수도 있다. 하지만 각자의 상황은 모두 다르기 때문에 비슷한 입지의 단지라면 여기부터는 선택의 영역이다.

소액일수록 수익률이 높은 투자를 해서 종잣돈을 빨리 불려야하고, 어느 정도 종잣돈이 모인 다음에는 수익금이 많이 나는 투자를 해야 한다.

저환수원리만큼 중요한 입지!!

입지를 평가하는 요소들은 직장, 교통, 학군, 환경, 공급!

이 모든걸 갖추고 있는 지역도 있다. 하지만 그 곳은 이미 너무나 넘사벽인 지역이다.

그래서 어느 지역을 공부하던 그 지역에서 랜드마크 단지는 꼭 봐야한다.

사실 처음 공부할 때 어차피 내가 살 수 없는 단지인데 왜 봐야하나 라는 생각도 했지만, 

랜드마크 아파트는 그 지역의 천장이다.

내가 사는 구축아파트는 그 단지의 상승폭 이상으로 상승할 수 없다.

그래서 그 지역에서 선호하는 단지를 보고 사람들이 선호하는 이유를 찾고, 그 가격을 받아줄 수 있는 지역이라는 걸 받아들이고 내가 투자하려는 단지는 사람들이 얼마까지 받아줄 수 있을까? 라는 생각을 해볼 수 있다.

서울에서는 아무래도 가장 중요한 요소가 직장과 교통이다. 이 두가지는 분리되어 있지만 하나라고 봐도 무방하다.

사람들은 직장을 따라서 거주지를 옮겨가고 옮겨가지 못하는 사람들은 그나마 교통이 편리하게 연결된 지역으로 거주지를 선정한다.

업무지구(GBD, YBD, CBD) 인근은 아무래도 비쌀 수 밖에 없기 때문에 그 곳으로 출퇴근이 용이한 역세권 지역부터 봐야 한다. 

1호기를 준비하면서 이 부분에 초점을 맞췄고, 역 한정거장씩 강남에서 멀어질수록 1억씩 줄어드는 것도 보았다.

하지만 모든 단지가 직장, 교통이 최우선시 되는 건 아니다. 

특히 학군지의 경우 지하철역과는 무관하게 더 안쪽에 있는 단지가 역세권보다 높은 가격에 형성되어 있는 지역들을 볼 수 있다. 

학군지의 경우 장기적으로 전세수요가 있기 때문에 직주근접만큼 투자하기 좋은 지역이라고 볼 수 있다.

어느 요소에 집중할지는 그 지역에서 선호되는 요소가 무엇인지를 알아야 한다.

임장지 어디부터 봐야할까요?

임장에 대한 두려움이 있다면 직장근처, 집과 같이 내가 쉽게 갈 수 있는 지역부터 봐야한다.

단순이 가까우니까 가보라는 의미는 아니다. 

내가 익숙한 곳일수록 가격이나 입지에 대한 선입견을 갖고 있을 가능성이 크다.

입지 가치를 판단하기 위해서는 그런 선입견부터 버리고 요소 그대로를 보는 눈이 필요하다.

내 관점이 아닌 타인의 관점, 투자의 관점으로 선호하는 요소가 무엇인지를 찾는 눈을 키워야 한다.

우린 오를 것을 사는 게 아니다. 가치 대비 저평가 된 것을 골라야 한다.

그래야 잃지 않는 투자를 할 수 있다.

투자 결론 내기

임보를 쓸 때 가장 많은 시간을 들여야 하는 결론.

아무래도 나의 생각이 가장 많이 들어가야 하는 부분이다 보니 시간이 가장 오래 걸리는 것 같다.

작년까지만 해도 전고점 대비 하락률로 어느 정도의 안전 마진을 확보하고 간다고 볼 수 있었지만,

이제 많은 단지들이 전고점을 회복했거나 거의 다달아 있는 상황이라 절대적 저평가로 판단하기 어려운 상황이 되었다.

이럴 때는 비슷한 입지의 단지와 비교평가 해보고, 비슷한 가격대의 단지와도 비교평가를 붙여봐야 한다.

일자리를 찾아 이 지역에 들어오는지, 

강남 접근성은 얼마나 좋은지, 혹은 주요 업무지구로의 접근성이 얼마나 용이한지,

해당 학군이 외부 수요를 끌어 들일만한지, 아니면 해당 지역에서만 해당되는지,

사람들이 좋아하는 인프라가 형성되어 있는지,

그리고 가장 중요한 리스크 대비를 위해 향후 3년 간 공급량이 어느 정도인지 판단해야 한다.

수익률 보고서, 임장보고서를 작성하는 것과 안 하는 것의 차이는 엄청난 결과를 가져올 수 있다.

향후 나에게 몇 억을 더 벌게 해줄 수도 있고, 몇 억을 잃게 할 수도 있다.

그만큼 결론을 내기까지의 과정에 있어 나의 생각을 최대한 많이 담아내야 한다.

당신은 월급쟁이인가요?

받는만큼 일하고 싶나요?

벌고 싶은 만큼 하세요.

투자자로 가기로 마음 먹었으면 월급쟁이처럼 받는 만큼만 하면 안된다.

벌고 싶은 만큼 일해야 한다.

반복되는 운은 실력이고, 반복되는 실패는 습관이다.

운도 필요하지만 그에 합당한 실력이 쌓이지 않는다면 할 수 없는 것이다.