전매제한 풀렸으나 실거주 의무 안 끝난 토허제 아파트 매수, 이거 불법 일까요?

제이달리오님 안녕하세요. 토허제 아파트 매수 과정에 관한 고민이 있으신 것 같습니다. 1. 토허제 아파트는 실거주 의무 기간 중 매매계약(권리 이전을 전제로 한 계약 자체)도 원칙적으로 허가 대상이라 조심해야하는 부분입니다. 때문에 안전한 방식은 실거주 의무 종료 후 매매계약 진행입니다. 다만, 부동산은 토허제 허가는 잔금 시점에 받으면 된다고 판단을해서 그렇게 말씀 주신 것 같습니다. 그러나 실제로 구청마다 판단이 다를 수 있으므로, 가장 안전한 방법은 관할 구청 부동산거래허가 담당자분께 확인하는 것이 가장 좋습니다. 2. 토허제 거래 허가는 부동산 거래신고 등에 관한 법률에 근거하여 심사하게되며, 구청 심사 순서를 대략 1) 기존 허가 조건 이행 여부 확인(매도인이 2년 실거주 완료했는지) 2) 매수인의 실수요 여부 심사(실제 거주계획) 이렇게 진행되며, 1번에서 걸리면 2번까지 가지 못하는 것으로 알고있습니다. 매도인이 허가 조건을 위반한 상태라면 새로운 거래 허가 자체가 불가하기때문에 우선 관할 구청과 먼저 확인 후 진행여부를 고민해보시는것이 많을 것 같습니다. 남겨주신 질문에 대해서 조금이나마 도움되셨으면 좋겠습니다!

제이 달리오님 안녕하세요^^ 수도권 토지거래허가구역 내 아파트이면서 실거주 의무가 걸린 신축급 매물을 검토 중이시군요. 부동산에서 제안한 '선계약 후등기' 방식은 현장에서 종종 쓰이지만, 질문하신 대로 법적 리스크가 매우 큽니다. 주택법상 실거주 의무 기간에는 소유권 이전뿐만 아니라 매매, 증여 등 권리 변동을 수반하는 일체의 행위가 금지됩니다. 법원과 국토교통부는 등기 이전 전이라도 매매 계약을 체결하고 중도금을 지급하는 행위 자체를 사실상의 '양도'로 간주할 위험이 큽니다.만약 실거주 의무 위반으로 적발될 경우, LH(한국토지주택공사)가 해당 주택을 입주금에 이자를 더한 수준의 헐값으로 강제 환수할 수 있습니다. 매도인이 9월까지 실거주 의무를 채워야 하는 상태라면, 구청 입장에서는 "아직 매도할 수 없는 집을 왜 지금 사고파는가?"라고 의문을 가질 수 있습니다.매수자가 허가를 받더라도 입주 시점이 매도인의 의무 종료 이후인 10월로 잡혀 있다면, 구청에서 이를 투기적 거래나 편법 거래로 보고 허가를 반려할 가능성을 배제할 수 없습니다.