“임차인이 살고 있는 세 낀 주택 전부 매도가 가능해집니다."
오늘 오전 국토교통부에서 ‘세입자 있는 주택 전체, 토지거래허가구역 실거주 유예 확대’ 정책을 발표했는데요.
핵심 메시지는 연말까지 세 낀 주택을 매도할 수 있도록 풀어줄테니 실수요자 중심의 거래를 활성화하겠다는 취지입니다.
오늘 발표의 주요 내용과 실제 어떻게 적용하면 좋을지 글로 남겨보도록 하겠습니다.
1. 정부 발표의 배경
이번 발표의 배경을 잠깐 설명드리고 시작하겠습니다. 5월 9일까지 한시적으로 풀어주었던 ‘다주택자 양도세 중과 유예 정책’에 따라 서울 아파트 매매 거래량이 증가하였는데요.
최근 5년 평균 거래량이 약 4,100건 정도였는데 26년 1분기 거래량이 5,600 ~ 6,400건을 상회했다고 합니다. 거래량보다 조금 더 빠른 토지거래허가 건수를 보면 4월에는 무려 1만 건이 넘는 접수가 있었습니다.
토허제 허가 변화 추이 ('25년 11월 3,746건 → ’26년 4월 10,603건)
이번 조치에는 시장에 매매 물량을 늘리고, 실수요자 중심의 거래를 늘리겠다는 의지가 담겨 있는데요. 자세히 한 번 살펴보겠습니다.
2. 토허제 실거주 유예 확대 주요 내용
적용되는 주택은 ‘토허제 지역 내 세입자 있는 주택’ 전부입니다. 비거주 1주택, 다주택자 물건 등이 모두 포함된다고 하네요.
발표일(2026. 5. 12.) 기준 임대 중인 주택은 실거주 의무 유예
유예를 받는 조건은 아래와 같습니다.
① 2026. 12. 31.까지 토지거래허가 신청하여 허가를 받아야 한다.
이 부분은 처음에 양도세 중과 유예 때도 처음 발표 때는 기준일인 5월 9일 적용을 허가일에서 신청일로 바뀌는 일이 있었습니다.
시장의 혼란을 막기 위한 정부 메시지 변화였는데요. 이 부분은 추후 변화할 수 있으니 잘 체크해보면 좋겠습니다.
② 허가 받은 이후에는 4개월 내 주택을 취득(등기)하여야 한다.
실거주 의무 유예 적용의 구체적인 기준
① 오늘부터 임대차 계약의 최초 계약종료일까지 유예 기간 유지가 됩니다.
만약 오늘 이후에 갱신 계약을 사용했다면 유예 기간 적용이 인정되지 않게 됩니다. 발표일 기준 유효한 계약종료일이 유예기간의 데드라인이라는 점이 중요한 포인트입니다.
② 전입신고 의무 적용 제외
토지거래허가 대상 주택 매입 시 주택담보대출을 실행하더라도, 임차인이 있는 경우에는 전입신고 의무가 적용되지 않습니다.
③ 매수자는 한정적입니다.
발표일 기준 무주택자에 한정하여 ‘세 낀 물건’ 매수가 가능합니다. 기존 유주택자에게는 해당되지 않습니다.
3. 현장 Q&A 답변 내용
정부의 브리핑이 종료된 후 기자들과 Q&A 시간이 따로 있었는데요. 크게 3가지 질문과 답변이 오갔습니다.
언제부터 실거주 유예를 적용받을 수 있는지?
관련 법령을 개정하여 이번 조치를 적용할 수 있도록 정비할 계획이라고 합니다. 빠르면 5월 말부터 허가를 받을 수 있게 준비한다고 하네요.
2월 12일에 발표했던 다주택 중과 유예 종료 다주택자도 매도할 수 있는지? 양도세 중과 유예도 연장되는지?
양도세 중과 유예 종료 다주택자도 이번 정책의 토허제 실거주 의무 유예 등은 적용됩니다. 다만, 5월 10일 이후 신청한 매물의 경우에 양도세는 중과된다고 합니다.
1주택자가 발표일 이후 허가신청 전까지 주택을 팔 경우, 대상에 포함 되는지?
발표일인 2026년 5월 12일부터 계속 무주택을 유지한 경우에만 해당됩니다. 이후에 주택을 매도하여 무주택자가 되더라도 유예 적용 대상이 아닙니다.
4. 지금 해야 할 행동은?
무주택자라면? 여전한 기회!
2월 12일 다주택자 양도세 중과 유예 발표 후 15억 원 이하 아파트의 거래가 상대적으로 많은 편이었는데요. 아무래도 대출 규제로 인한 영향이 크다고 생각됩니다.
여전히 수도권에 매력적인 매매가를 가지고 있는 지역이 많이 있습니다.
① 예산 범위를 확정해보고, 후보 지역을 탐색합니다.
② 금리 인상이 있을 수 있습니다. 보수적으로 예산을 점검해 봅시다.
③ 직접 현장에서 가보고 집을 보면서 후보를 좁혀 봅니다.
④ 마음에 드는 집이 있다면 감당 가능한지 마지막으로 따져 봅니다.
⑤ 장기적으로 전월세에 거주하는 것보다 주거 안정성을 위해 내 집 마련을 추천드립니다.
유주택자라면? 갈아타기 검토
올해 상반기 서울 부동산을 다니면서 느낀 점이 있었는데요. 유주택자 물건 중 상급지로 갈아타기 위해서 물건을 내놓았다가 세 낀 물건이 풀리면서 가격 조정이 되는 경우가 종종 있었습니다.
이 때 실거주 의무 유예 적용을 받을 수 없기에 매도를 먼저 하고 매수를 하는 순서를 지키는 것이 중요합니다.
갈아타기 계획이 있었다면, 지금 시장에서 혹시 모를 기회가 생길지 검토해보는 건 의미가 있다고 생각합니다.
예측은 금물, 시장을 관찰하기
연말까지 세 낀 물건이 무주택자 대상으로 실거주 의무 유예가 확대된다고 해서 앞으로 가격이 오를지 내려갈지는 아무도 알 수가 없습니다.
올해 초부터 5월 초까지 강남 등 서울 상급지 지역은 기존 실거래가 대비 하락 거래가 많이 되었지만, 노원이나 성북구와 같이 상대적으로 서민들이 접근하기 좋은 지역은 상승 거래가 더 많았다는 것이 특징이었습니다.
대출 규제, 금리 인상 가능성 등 여러가지 변수가 아직 남아있고 장특공 폐지, 보유세 인상 카드 등 정부의 추가 규제가 나올 수 있기에 어떻게 시장이 움직일지 예단할 수 없습니다.
한가지 확실한 건 무리하지 않는 범위에서 내 집을 가진다는 건 크게 실패가 없는 전략이라는 점입니다.
오늘 발표된 정책 내용을 빠르게 정리해보고 어떻게 행동하면 좋을지 이야기를 남겨 보았는데요.
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