[열중반 49기 27조 GOD부] 5. 노후를 위해 집을 이용하라

▼추천도서후기 쓰는 양식

책 제목(책 제목 + 저자) : 노후를 위해 집을 이용하라 + 백원기

저자 및 출판사 : 알키

읽은 날짜 : 26. 3. 16.

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : # # #

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 8

1. 본것

9쪽 

많은 주택을 소유하기보다 몇 채의 주택을 소유함으로써 대출 부담을 줄이고, 전세 주택도 가급적 반전세나 월세 방식으로 전환하라. 

11쪽 

절대로 망하지 않고 반드시 경제적 자유를 얻겠다.

사업은 아무리 열심히 해도 리스크가 있습니다. 그래서 사업가가 아닌 자산가가 되기로 결심했습니다. 그 후 여러 투자서를 읽으며 부동산 투자라는 구체적인 길을 정했습니다. 저는 이와 관련된 강의, 세미나, 저자 강연회에 참석했고, 각종 사이트와 카페의 온라인 모임에 참여했으며, 닥치는 대로 책을 구입해 읽으면서 어마어마한 양의 정보를 수집했습니다. 04-06년까지 3년간 투자에 대해서만 생각하고 공부했던 것 같습니다.

그리고 07년 2월부터 수많은 부동산을 찾아 실전매매를 시작했습니다. 부동산 가격이 하락하던 시기였음에도 불구하고 09년2월까지 투자한 결과 투자금 대비 2배의 수익을 올렸습니다.

23쪽 

자산의 가격이 바닥까지 내려갔다는 것을 알아챈다 해도 현금이 없으면 살수 없습니다. 이때 은행은 대출을 막았고 대출금을 철저히 회수했습니다. 따라서 우리는 투자할 만한 때를 기다리면서 투자할 만한 것에 투자할 현금을 갖고 있어야 합니다. 

27쪽 

매년 저축액 늘리기 

한번 계산해 봅시다. 

4% 금리가 적용되는 정기예금에 매년 천만원씩 저축을 한다고 합시다. 매년 급여가 늘어나므로 저축액도 해마다 5%씩 늘립니다. 입사 첫해에 천만원 저축하고, 두번째 해에는 급여가 5%인상돼 1050만원을 저축한빈다. 첫해 저축한 천만원은 1년후 1040만원이 됩니다. 그럼 20년 후 투자액은 얼마가 될까요?

20년 후에는 잿ㄴ이 4억 6천만원이 됩니다. 불과 4%의 정기예금과 매년 5%씩 저축액만 올려도 원금의 2배가 넘는 4억 6천만원을 모을 수 있으니까요. 

33쪽 

투자는 꾸준하고 안정적인 수입이 있는 사람에게절대적으로 유리합니다.

38쪽 

성공적인 투자 비결 

이슈가 되지 않은 곳에 진주가 있습니다. 반드시 저위험 투자를 해야 합니다. 투자금이 적게 들고, 임대수요가 많은 지역의 물건이어야 합니다. 다른 이들이 거들떠보지 않고, 가격이 많이 하락했거나 그간 가격 상승이 없었떤 물건이 진주가 될 수 있씁니다. 

42쪽 

은퇴하기 전까지 매년 저축한 돈을 월세나 현금흐름을 취할 수 있는 자산으로 반복적으로 바꿔야 합니다. 언제까지 투자해야 할까요? 근로로 얻는 고정수입이 끊길 때까지 계속해야 합니다. 그 기간 안에 비 근로소득이 근로소득을 앞지르도록 만들어야 하는 겁니다. 

언젠가 내가 하고 있는 일과 직장이 없어진다고 해도 내게 꾸준히 수입을 줄 수 있는 나무를 심어야 합니다. 1-2년에 1그루씩만 심어도 그것이 나의 노후를 보장할 것입니다. 제가 심은 최고의 나무는 부동산이었습니다.

48쪽 

저는 수익형 부동산만이 물가상승률을 방어 할 수 있다고 생각합니다. 단, 대출을 받지 않고 내가 가진 자금 범위에서 전세를 낀 채 주택을 구입한 후 차츰 전세를 월세로 바꿔나가는 것이 현명한 전략입니다. 앞으로도 물가상승률은 더욱 높아질 겁니다. 이를 방어할 수 있는 것은 실물자산이며, 실물자산의 대표는 바로 부동산입니다.

(중략)

일을 하는 동안에는 착실히 돈을 모아 1-2년 마다 소형 주거용 부동산을 1채씩 구입하기를 권합니다.

57쪽 

그중에서도 제일 중요한 것은 바로 직장입니다. 

살고 있는 동네가 금융가나 IT밸리가 된다면 특A급 지역이 됩니다. 1급 상업지가 되는 것도 좋습니다. 

거주 지역에 대학병원 혹은 종합병원을 갖춘 대학교가 들어오거나 삼성이나 엘지같은 대기업의 연구소나 공단이 생기는 것도 호재입니다. 이 모든 상황의 공통점이 무엇일까요? 일자리 입니다. 

<빈부격차는 투자지식의 격차>

만약 한 달 동안 일해서 번 돈을 한달 동안 모두 써버린다면,

만약 할 달 동안 투자에 대한 공부에 1시간도 할애하지 않는다면 

만약 한달 동안 책 1권도 읽지 않는다면 

만약 한달동안 경제신문을 한 번도 읽지 않는다면

농경 사회나 사회주의 국가의 국민들처럼 사는 것입니다. 

그러나 우리는 현재 자본주의 사회에서 살고 있습니다.

(중략)

남에게 속지 말고 바로 내가, 나의 재산을 지키고 늘려야 합니다.

저는 빈부의 격차는 투자지식의 격차라고 생각합니다.

<성공적인 투자자가 되는 4단계>

1. 열심히 일하며 연구해서 자기 분야에서 전문가가 된다
2. 아끼고 저축한다
3. 좋은 수익을 가져오는 안전한 투자처에 투자한다
4. 이와 같은 과정을 지속적으로 반복한다

69쪽 

수요가 많고 공급이 줄어드는 곳에 투자하는 것이 경제 원리상 가장 합리적입니다. 따라서 중산층 이상이 거주하는 주택보다는 서민층이 주거하는 부동산에 꾸준히 투자하는 것이 투자의 해법입니다. 

(중략)

안정적으로 임대수익을 얻고 싶다면 사람들이 어디에 살고 싶어 하는지를 잘 살펴봐야 합니다. 

(중략)

결국 노인들은 다음과 같은 주택을 선호하게 될겁니다.

1. 도심에 위치한 주택
2. 소형 주택
3. 지하철 역세권에 위치한 주택 

79쪽 

반드시 알아야할 수익률 

수익률은 투자의 성패를 가르는 가장 중요하고 기본적인 가치 척도입니다. 

계산할 때는 반드시 연수익률로 계산해야 합니다. 

수익률=1년간 현금흐름/총 투자금*100

(중략)

저는 은행 정기예금보다 2배 이상의 수익률이 보장될 때 투자하라고 권합니다.

또한 투자처를 결정할 때는 수익률뿐 아니라 희소성과 향후 그 지역의 발전 가능성도 함께 따져봐야 합니다.

(중략)

경기와 부동산은 연관성이 크지 않습니다. 오히려 모두가 경기가 좋지 않다고 말할 때가 저렴한 매물들이 많이 나오는 매입의 적기입니다.

95쪽 

전세가는 투자의 척도 

결론적으로, 전세가율이 높은 아파트가 투자가치가 높습니다. 왜 그럴까요?

1. 전세가율이 높을 경우 실제 투자금이 적게 듭니다.

   -1억 아파트에 7천 전세라면, 매가 30%만 상승해도 실제 투자금 대비 100%의 가격 상승이 일어납니다. 

2. 전세가율이 높다는 것은 임대가 잘나간다는 방증입니다. 투자용 주택을 매입할 때 가장 중요하게 봐야 할 것은 바로 임대가 잘 나가야 한다는 것입니다.

100쪽 

우선 소형 주거용 부동산을 전세를 끼고 매입한 후 매년 모은 돈을 이용해 전세를 반전세로, 반전세를 월세로 바꾸어가는 전략이 가장 안전한 투자 전략입니다. 

<흐름을 파악하는 눈>

이 지역에 대규모 일자리가 생기지 않는 상황에서 주택만 늘어나는 것이라면, 이는 ㄴ이 지역의 부동산을 팔아야 하는 상황으로 봐야 합니다. 

그렇다면 수요가 늘어나는 좋은 뉴스는 없을까요? 

1. 대기업의 공단이 들어선다는 뉴스
2. 아산병원, 삼성병원, 서울대병원 등 그 지역에 병원을 크게 증축한다는 뉴스
3. 인근에 초고층 빌딩을 짓는다는 뉴스

102쪽 

제가 따르는 가치투자의 원칙은 그 부동산의 가격이 아직 실제 가치에 도달하지 않았을때 매입하는 것입니다. 따라서 향후 호재성 변화나 인구유입, 주변 산업시설, 교통, 학군 등을 유심히 살펴볼 필요가 있습니다. 그 지역의 거리에 얼마나 많은 사람들이 걸어 다니는지 주 연령츠이 어떤지 이들의 표정에서 밝은 에너지가 느껴지는지 파악해야 합니다.

어느 지역에 대해 조사할 때는 반드시 3곳 이상의 부동산 중개소를 방문하세요. 부동산 중개사들마다 보는 시각이 각각 다르기 때문입니다. 

142쪽 

사실 투자처로서는 21평형의 방 2개와 거실이 있는 타입이 좋습니다. 이 정도 규모를 선호하는 수요자들이 더 많기 때문입니다. 

153쪽 

소유한 부동산이 거리상 멀리 있따고 해도 6개월에 한번 정도는 인근 부동산 중개소에 전화해서 그곳 분위기가 어떤지 알아보는 것이 중요합니다. 만약 소유한 부동산이 전국에 흩어져 있다면 우리나라 적국의 부동산 분위기까지 알 수 있을 겁니다. 

158쪽 

서울 강북의 소형 아팟 가격이 상승하면서 이후 광명의 부동산 가격이 오르더니 안양이 오르는 시점이었습니다. 저는 그 힘이 산본과 군포로 내려올 것이라고 추측하며 매입을 결정했지요. 

(중략) 

매매가는 많이 오르지 않았지만 전세가는 꾸준히 올랐습니다. 지하철역과 가까운 데다 방2개에 거실이 있는 아파트였기에 그간의 모든 세입자가 신혼부부였습니다. 백화점이 인근에 있고 번화가라 생활이 편리하다는 장점이 있지요. 이러한 물건이야말로 계쏙 보유하고 있어도 좋을 투자가치 있는 부동산입니다. 

176쪽 

좋은 직장이 들어오게 되면 직장인들이 그 지역에서 가장 큰 도시에서 주거할 곳을 찾을 가능성이 큽니다. 

179쪽 

대학가에 위치한 부동산의 가장 큰 강점은 생각보다 경기를 많이 타지 않는다는 점, 이 지역은 대학생 수요가 풍부해서 이 강점이 제대로 발휘될 수 있겠다는 생각이 들었습니다. 

195쪽 

가장 중요한 것은 임대가 잘 나가는가 아닌가 입니다. 그 지역 사람들의 선호도가 어떤지 조사해보세요. 

임대가 잘나가야 세를 놓기도 쉽고 매매도 순조롭게 이어집니다. 특히 이런 물건이어야 향후 가격 상승까지 기대할 수 있습니다. 

197쪽 

저는 동탄역을 중심으로 걸어서 10분거리(약 500M)인 지역을 원으로 그리고 그중 가장 가격이 저렴한 아파트를 매입하라고 조언했습니다. 

이처럼 지도를 펼치고 지하철역과 학교, 쇼핑, 대형병원, 대형 관공서 등에 많은 원을 그린 후 이원의 교집합에 속하는 지역을 잘 살펴본다면, 좋은 투자처를 찾을 수 있을 겁니다. 

203쪽 

바보가 천재를 이길 수 있는 방법은 간단합니다. 전업투자자가 되지 말고 계속해서 직장생활을 하면서 1-2년 동안 모은 월급으로 부동산을 1채씩 구입해가는 것입니다. 단, 대출은 받지 말고 전세를 끼고 삽니다. 

대출이 없으니 10년이든 20년이든 보유하는 것이 가능합니다. 

<진짜 부자의 5가지 조건>

1. 플러스 자산이 많아야 합니다.

→ 근로소득 외에 부동산 임대수익, 배당금, 내가 없어도 운영되는 사업장 등 

자산이 나의 근로소득을 능가할 만큼이 되어야 합니다. 

 2. 마이너스 자산이 적어야 합니다.

 → 가능한 한 집과 자동차는 유지비용이 적게 드는 것으로 소유 

3. 나 자신을 위한 교육에 돈을 지출해야 합니다. 

 → 도서 구입비와 세미나 참석비, 배울점이 있는 사람들과의 교제비가 꾸준히 늘어나야 함. 

 4. 만족과 절제를 알아야함.

227쪽 

매일 2가지 이상의 경제신문을 읽기를 권합니다. 그 날의 주가, 환율, 금리, 미국의 주가 등을 다이어리에 꾸준히 기록해보세요. 그 날의 주요 경제와 부동산 기사 제목도 정리해 보세요 

(중략)

투자자라면 꾸준히 경제신문을 읽어야 하며 착실하게 기록하는 습관을 들여야 합니다. 이를 통해 거시경제를 볼 수 있는 안목을 갖추는 것이 궁극적인 목표입니다. 

229쪽 

믿음의 능력 

내가 부동산으로 많은 수익을 얻을 거라는 믿음을 가져야 합니다. 내가 마련한 부동산이 나를 일으켜 줄 것이라는 믿음. 

믿음을 갖고 싶다면 실전 투자자들의 책을 읽는 것도 도움이 될 것입니다. 긍정적인 사고가 중요합니다. 

234쪽 

투자를 통해 기필코 부를 쟁취하고 싶다면, 좋은 강의를 듣고 유익한 사람들을 만나고 책을 구입하는 데에 돈을 아끼지 말아야 합니다. 이런 일들에 시간을 투자해야 합니다. 

2. 적용점

• 어느 지역에 대해 조사할 때는 반드시 3곳 이상의 부동산 중개소를 방문하세요. 부동산 중개사들마다 보는 시각이 각각 다르기 때문입니다. 

• 가장 중요한 것은 임대가 잘 나가는가 아닌가 입니다. 그 지역 사람들의 선호도가 어떤지 조사해보세요. 

  임대가 잘나가야 세를 놓기도 쉽고 매매도 순조롭게 이어집니다. 특히 이런 물건이어야 향후 가격 상승까지 기대할 수 있습니다. 

• 사실 투자처로서는 21평형의 방 2개와 거실이 있는 타입이 좋습니다. 이 정도 규모를 선호하는 수요자들이 더 많기 때문입니다.
• 저는 동탄역을 중심으로 걸어서 10분거리(약 500M)인 지역을 원으로 그리고 그중 가장 가격이 저렴한 아파트를 매입하라고 조언했습니다. 이처럼 지도를 펼치고 지하철역과 학교, 쇼핑, 대형병원, 대형 관공서 등에 많은 원을 그린 후 이원의 교집합에 속하는 지역을 잘 살펴본다면, 좋은 투자처를 찾을 수 있을 겁니다. 

• 나 자신을 위한 교육에 돈을 지출해야 합니다. 

   → 도서 구입비와 세미나 참석비, 배울점이 있는 사람들과의 교제비가 꾸준히 늘어나야 함. 

• 매일 2가지 이상의 경제신문을 읽기를 권합니다. 그 날의 주가, 환율, 금리, 미국의 주가 등을 다이어리에 꾸준히 기록해보세요. 그 날의 주요 경제와 부동산 기사 제목도 정리해 보세요 
• 믿음의 능력 : 내가 부동산으로 많은 수익을 얻을 거라는 믿음을 가져야 합니다. 내가 마련한 부동산이 나를 일으켜 줄 것이라는 믿음. / 믿음을 갖고 싶다면 실전 투자자들의 책을 읽는 것도 도움이 될 것입니다. 긍정적인 사고가 중요합니다.
• 투자를 통해 기필코 부를 쟁취하고 싶다면, 좋은 강의를 듣고 유익한 사람들을 만나고 책을 구입하는 데에 돈을 아끼지 말아야 합니다. 이런 일들에 시간을 투자해야 합니다.