안녕하세요 원웨이입니다.
저의 월부학교 원씽은 전세 빼기였습니다. 투자코칭 전에는 매도 후 갈아타기를 계획했지만, 홀드해야한다는 코칭을 받고 월세를 전세로 바꾸는 전략으로 선회를 했기 때문입니다.
그럼 본격적으로 전세 빼기 과정을 돌아보려합니다. 그 과정속에서 조금의 팁을 얻어가실 수 있다면 좋겠습니다. 저 또한 부족하고 아쉬웠던 부분이 있었고 그것은 다음에 적용해서 개선하려고 합니다.
그 전에 갈아타기에 대해 깨닫게 된 것이 있습니다. 매도의 원칙을 분명히 배웠음에도 불구하고 실제로 나의 사례에 적용할 때 다르게 의사결정을 했었습니다. 갈아타기는 더 좋은 자산으로 가는 방향으로 결정을 했어야 했는데 저는 비용에 초점을 맞춰서 결정을 내렸더라구요. 실제로 갈아타고 싶었던 단지는 옆그레이드 or 다운그레이라는 사실을 객관적으로 배웠던대로 가치를 확인해보니 알게되었습니다. 큰일날 뻔 했던거죠..
즉, 비용이 부담스럽더라도 버티지 못한 상황이 아니라면 그 자산은 지켜야하는 자산이였고 갈아타기는 더 좋은 자산으로 바꿔 끼울 때 의미가 있는 것이라는 것을 이번에 제대로 알게되었습니다.
다음부터는 서두르지 않고 먼저 객관적으로 배운 것을 제대로 하고 있는지 점검하고 신중하게 의사결정을 내려야 한다는 걸 알았습니다. 그렇기 떄문에 미리 여러가지 시나리오를 계획해 보는 것 또한 좋을 것 같습니다.
전세를 세팅하기 위해서 재이리 튜터님과 상의했고, 제가 설정했던 가격에서 적극적으로 계약하고 싶어하는 사람이 빠르게 빼서 투자를 진행하는 게 좋을 것 같다고 알려주셨고 이렇게 마음가짐을 가지고 전세빼기가 시작되었습니다.
이제부터 전세 빼는 과정을 복기 해보겠습니다.
첫번째, 전세가격을 정한다.
단지 내 실거래가, 호가 모두 정확한 상태와 어떤 수요자들이 찾는 단지인지를 확인해야 합니다.
부동산에 나와 있는 매물을 통해 부사님들에게 전임한다(전세입자 컨셉!!)
그리고 상세한 물건 상태와 조건을 물어보면 내 물건의 적정가격을 도출할 수 있습니다!!
제 물건은 선순위 주담대가 있는 조건이였고 동층향과 수리상태는 나와있는 물건 중에서 가장 좋았습니다. 수요층은 신혼부부가 가장 많았습니다.
최근 전세사기로 인한 불안감과 정책 대출은 나오지 않는다는 단점을 가졌지만, 전세보증보험 가입지원, 도배 등으로 새로운 세입자의 불안을 낮추고 메리트를 드리려고 마음먹고 전세 가격을 정하기로 마음 먹었습니다.
단지 내 매물부터 보았습니다. 전세가격 범위가 2.5~3억에 형성되어 있었는데요. 수리가 되지 않은 물건이나 저층은 많게는 5천, 적게는 2~3천 정도 차이가 나더라구요.
하지만 제 물건의 경우에는 5년 이내 특올수리 상태였으며 중층 + 뻥뷰로 로얄동, 로얄층에 해당하는 물건이였습니다.
투자금을 조금이라도 더 늘려보고자 욕심이 나기도 했고, 주변에 전세물건이 없었고 최근 전세 가격이 조금씩 오르면서 거래가 되고 있었습니다.
오케이. 3억으로 시작해보자. 마음에 들어하는 사람이 분명 있을꺼야. 라는 최고의 시나리오만을 생각했었습니다. 3억은 사실상 욕심이였습니다. 2평이 더 큰 평형의 전세 최저가에 해당했는데요. 물론 수리상태는 썩 좋지는 않았고 부분수리 정도엿습니다.
두번째, 세입자 양해구하기
광고하기 전 세입자에게 알린다.
물건을 광고하기 이전에 해야 할 일이 있습니다. 세입자에게 집보여주는 협조를 요청하는 것이였는데요. 저는 세입자와 좋은 관계를 유지하려고 노력하는 편입니다. 그래서 필요한 일로 연락을 받았을 때는 진심으로 대했고 빠르게 불편사항을 처리해드리려고 했습니다. 그랬더니 생각보다 좋은 관계를 유지해왔기 때문에 집보여주기 협조에 대해서 순탄하게 진행되었습니다.
그리고 중요한 것!!! 부사님에게 번호를 알려줘도 되는지 여부를 꼭 물어보는 것과 이사날짜는 꼭 들어오는 사람과 최대한 맞춰달라는 요청까지 잊지 않고 말씀 드려야 합니다^^
세번째, 일잘러 부사님을 찾아서 광고하기
전세를 찾는 사람들은 광고를 보며 전화를 하기도 하지만 단지 내 주변에 있는 부동산에 와서 보기도 합니다. 그리고 단지 부동산 사장님들이 물건에 대해 더 잘아시는 경우도 많고 신경도 훨씬 더 많이 써주기 때문에 추후 관리측면에서도 유리하므로 먼저 네이버부동산을 켜서 물건을 많이 가지고 있는 분부터 연락을 돌렸습니다.
그 이후에 엑셀로 부사님들을 정리해서 일잘러 부사님 3명에게 먼저 부탁을 드렸고 이 과정에서 문자로 제 물건의 조건과 상태 그리고 사진까지 첨부해서 보내드렸습니다.
https://cafe.naver.com/wecando7/2016347(게리롱 튜터님 글 참고)
네번째, 2~3일 마다 부사님께 연락드리고 피드백 받고 기록하기
광고를 내놓았다고 해서 부사님이 알아서 해주겠지? 이런 생각을 가지고 있으면 위험할 수 있습니다. 물론 부사님도 손님을 찾아야 수수료를 받으시지만 이건 전적으로 제 물건이므로 제가 잘 판단해야 하겠죠?
사장님들께 보러오는 손님이 있었는지 물어보고 무엇이 필요한지 등에 대해 물어봤습니다. 그것을 위 게리롱튜터님 양식에 추가적으로 상세하게 정리해 두었습니다. 보러오는 사람은 많았고 상태 등도 모두 가장 만족해 했습니다. 그러나 1순위 주담대가 가장 걸림돌이 크더라구요.
혹시나 모를 대출이 나오지 않을까 걱정하시는 분도 계셨는데요. 그건 제가 알아보니까 정책대출이 아닌 일반 대출은 잘 나오더군요. 그래서 그 부분도 제가 알려드렸습니다.
그리고 세입자 연락처를 알려드리니 제게 따로 연락이 오지 않는 경우가 많더라구요. 그래서 세입자분께도 간혹 연락드려서 집을 보고 갔는지도 함께 체크해보면 좋습니다.
제 물건을 계약하고 싶어하는 사람들은 많았지만, 더 저렴하거나 안전한 물건들이 먼저 거래가 되었습니다. 그 와중에도 관심있어 하는 분이 있었는데요. 재이리 튜터님이 관심있는 사람이 있다면 조금 낮추더라도 전세를 빼자는 조언을 듣고 실행했지만 결국 불안하시다는 의견을 전달받아서 계약체결이 되지 않았습니다.
그런 와중에 전세 물건이 점점 없어져 갔고 높은 가격에 거래가 되고 있는 상황이였고 다른 매물들도 가격을 일부 올리고 있었습니다. 아! 이제는 진짜 내 물건의 차례가 다가옴을 알 수 있었고 그래서 조급하지 않을 수 있었습니다.
다섯째, 더 많은 부동산에 광고하기
제 물건과 비슷한 조건(근저당)이 있는 물건이 있었는데 저층으로 제 물건이 더 우선순위에 있었습니다. 그런데 갑자기 그 물건이 거래되었다는 소식을 들었는데요. 왜? 내꺼보다 더 좋지 않은 물건은 같은 가격으로 거래가 됐지? 궁금해하면 전임을 하였습니다.
알아보았더니 그 부동산에 제 물건을 광고를 하지 않았더군요…
그래서 더 많은 부동산에 광고를 할 시기라는 판단이 들었고 주변에 넓게 광고를 뿌렸습니다. 일잘러 부사님을 만날 수 있었고 오는 손님들도 조금 더 많아졌음이 체감으로 느껴졌습니다.
여섯째, 기다리기(feat. 나&물건의 확신)
며칠 째 많은 손님이 방문을 하였지만 계약은 이뤄지지 않았지만 나의 물건에 대한 확신이 있었기에 기다렸습니다.
마음 한켠에는 불안함이 없었다면 거짓말이겠죠? ㅎㅎ
그렇지만 며칠 뒤 저녁에 계약하자는 연락을 받았고 바로 계약을 하게 되었습니다.
이렇게 전세계약이 완료되었는데요.
복기하면서 주의할 점 한가지가 떠올랐습니다. 이런 경험이 계속 반복되지 않을 수 있다. 그렇기 때문에 만약 가격 조절을 원하는 사람이 과도하지 않다면 계약을 체결하고 그 다음 할 것을 해야겠다!! 라는 것이였습니다.
후회 없을 정도로 내가 찾고 행동했다면 확신을 얻을 수 있고 그에 따른 결과가 따라올 것입니다^^
이상입니다. 글 읽어주셔서 감사합니다.
