[열중 49기 독서가 이렇게 6쾌하조 기린] 결국에 오르는 집값의 비밀 독서후기 #4

▼추천도서후기 쓰는 양식

책 제목(책 제목 + 저자) : 결국에 오르는 집값의 비밀  + 김준영

저자 및 출판사 :  김준영 한국경제신문

읽은 날짜 : 26.03.18

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #전세가율 #월세 #공급

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) :  9/0/10.0

1. 저자 및 도서 소개

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저자 : 김준영

부동산 전문가들이 인정하는 시장을 가장 정확하게 분석하고 예측하는 이론가이자, 25년 이상 실전 투자를 이어오고 있는 이 방면 최고 고수다. 2019년에 나온 저자의 첫 책 《부동산 투자 인사이트》는 부동산투자 스터디 모임을 중심으로 ‘부동산시장 이해를 위한 기본서’, ‘투자자라면 반드시 읽어야 할 책’으로 입소문이 나면서 그해 베스트셀러에 등극했다.

5년 만에 새 책을 쓰면서 저자는 최신의 데이터들을 기초로 집값이 어떻게 오르고 내리는지를 명쾌하게 규명했다. 특히 우리나라 부동산 환경의 근간인 전세가를 중심으로 시장 사이클이 형성되는 과정을 상세히 소개했다. 주택의 공급부족과 공급과잉이 반복되는 과정에서 전세수급과 전세가율이 변하며 사람들도 움직이게 된다는 것이 저자의 핵심 논리이며, 이것이 부동산 시장의 사이클을 만드는 만큼 투자자라면 여기서부터 제대로 공부할 것을 제안한다. 이런 공부가 탄탄하면 유동성이 극심한 시장에서도 보다 현명한 선택을 할 수 있다.

저자는 오랫동안 부동산 투자를 하면서 ‘정도’에서 벗어난 투자가 얼마나 위험한지를 경험적으로 배워왔다. 그래서 혼자 수없이 많은 논문을 읽고 현장을 누비며 자신만의 탄탄한 지식을 쌓았고, 그 결과 흔히 말하는 경제적 자유를 누릴 수 있게 됐다. 그리고 자신의 성공의 기초가 된 부동산 공부를 더 나은 미래를 위해 노력하는 사람들에게도 전파하고자 강의와 집필 등의 활동을 하고 있다.

도서소개

부동산, 최악은 지나고 상승만 남았다! ‘전세가’로 보는 집값 움직이는 원리 일명 ‘빨간 책’으로 불린 화제의 첫 책에 이은 저자의 5년 만의 신작 최신의 데이터로 무장한 투자의 완벽 비법!

부동산 스터디 모임에서 최고의 교과서로 손꼽히며 투자자라면 반드시 공부해야 한다고 소문이 자자했던 책(일명 ‘빨간책’으로 불린) 《부동산 투자 인사이트》의 저자 김준영이 5년 만에 두 번째 책으로 돌아왔다. 25년차 투자자이기도 하고 20년째 대구 텐인텐 운영진으로 수많은 칼럼을 써왔으며 더투자부동산연구회를 통해 수준 높은 강좌를 진행해온 저자는, 이번 책에서도 ‘집값을 해석하는 방법’에 대해 최고의 이론과 투자법을 선보인다.

최근 몇 년간 부동산 시장은 전문가들조차 파악하기 어려울 정도로 변동성이 심한 장세를 보였다. 한마디로 집값을 예측하고 투자하는 게 쉽지 않은 환경이었다는 의미다. 저자는 이럴 때일수록 극심한 변동성을 일으킨 원인을 이해하고, 자산 본연의 가치가 얼마인지를 제대로 해석해 의사결정을 하는 것이 중요하다고 말한다.

이 책에서는 부동산 가격 변화의 원리가 공급과 수요에 따라 움직이는 ‘전세가’에 있다고 보고, 이를 토대로 현재 집값의 움직임과 앞으로의 변화 가능성을 상세히 예측해준다. 사실 우리 주택시장을 이해한다는 것은 전세가격, 전세수급, 전세가상승률 등에 담겨 있는 의미를 정확하게 해석하는 것이라도 해도 과언이 아니다. 전세라는 임대 형태가 주택 신규공급과 미분양에 크게 영향을 주고, 이것이 집값의 오르내림에 결정적 기능을 하기 때문이다.

이 책은 이러한 전세가를 토대로 시장을 분석하면서, 그 외 최근 이슈가 되고 있는 금리나 정책 등을 어떻게 분석해야 할지도 명쾌하게 알려준다. 그리고 수도권과 지방별 가격 흐름의 차이를 통해 투자처에 따라 달라지는 투자방법을 비롯해, 지금 부동산 투자 시 각별히 유의해야 할 점들도 소개한다.

2. 내용 및 줄거리

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부동산의 시장이 근본이 무엇인가? 시장을 움직이는 것은? 수요는 ? 공급? 전세가? 부동산 시장에서 가격에 영향을 주는 것들에 대해 저자가 학습하고 어느정도 답을 찾은 내용을 기반으로 부동산 시장에 대해 이야기 하고 있다.

부동산의 통계들을 이해한다면 그 도시를 명확하게 이해 하는데 도움이 되고 현 시기에 어떠한 통계들을 보고 시장을 파악해야 되는지에 대해 저자가 통계적으로 파악하고 느낀내용을 소개하고 있다.

그중에 가장 저자가 1순위로 보는 것이 전세가격을 우선순위로 봐야 된다고 이야기 하고 있고 이렇게 주장하는 것은 아파트의 매수가가격이 전세가격 밑으로 내려가지 않고 이는 우리나라의 특수한 주거 방식을 이해 하고 이를 통해 전세가격이 바로 수요로 보고 접근하라고 이야기 하고 있다.

그리고 수도권과 지방에 대해 부동산 사이클이 이루어 지는 상황을 이해하기 쉽도록 넓고 가격의 변동율이 크지 않은 그릇을 수도권에 비유 하였고 좁고 변동율이 급변하는 작은 그릇을 지방에 비교하여 두곳의 수요와 인구에 따라 사이클이 다르다는 점을 이야기 하였다.

앞으로는 전세에서 월세의 수요로 전환될수 있어 피해갈수 없는 현실에 대해 이야기 하였다.

그렇다면 저자가 이야기 한대로 통계가 100% 완벽한건 아니기 때문에 통계의 함정에 조심해야 된다고 하였고

어디에 투자해야 될지는 성장하는 도시 그리고 경쟁력이 좋은 지역에 투자하라고 제안하였다.

그리고 지역별로 대해서 분석을 통해 지역에 대해 현상황을 저자가 분석한 내용을 설명하였다.

3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

:

P.38

결국 시간이 지나면 임대료가 상승하고 금리로 훼손된 수익률이 회복되면서 자산가치가 상승하는 환경으로 진입할 가능성이 있습니다. 임대료가 해당 주택의 가치 판단의 기본이 되며, 변동성을 일으키는 중요한 요소인 것입니다. 이렇게 중요한 전세가격의 변동성을 가장 크게 일으키는 것이 신규공급과 금리의 변화 입니다.

인플레이션으로 인한 자산가치가 상승하는 환경이 될수 있기에 변동성을 주는 공급과 금리의 변화에 중요하다는 것을 한번더 알게 되었고 이를 지표를 유용하게 지켜봐야 될거 같다.

P.133

지방 소도시는 인구가 가장 먼저 감소하는 어려운 여건 속에 있지만 경쟁력 있는 도시에서는 많은 거래가 일어나고 있습니다. 이처럼 경쟁력을 갖춘 곳이라면 인구가 감소하는 곳이라도 여전히 기회가 있는 것입니다.

인구수 10만 명 이하에 인구감소라는 이유가 있는 지방 소도시 라고 비관하기보다는, 어떻게 접근 해야 하는지 생각하게 만드는 중요한 사례입니다.

지방에서의 경쟁력 있는 도시는 거래가 많이 되고 있다. 이런 곳은 너무 선입견을 가지지 말고 괴회를 주고 있는지 살펴보고 접근해야 될거 같아 매우 유용했다.

P.160

우리 주택시장도 차차 월세로 가는 것은 필연적일 수 밖에 없습니다. 성장의 둔화로 인해 매매가격이 상승이 점차 둔화 된다면 시세차익이 나지 않는 상품으로 바뀌기 때문입니다. 결국 어느 시점에서는 시세차익형이 아닌 임대수익형인 월세 상품의 비중이 높아질 것이며 이러한 월세 상품들이 시장에 남아 주요 임대 형태로 자리를 잡게 되는 것입니다.

앞으로 전세 그리고 월세로 임대 수익형의 비중이 높아질거라는 예상이 될것인지 궁금하고 어떻게 하면 될지가 유용했던거 같다.

4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점

:

P.23

서울의 아파트는 36년동안 연평균 7.83%의 임대료를 생산한 것이고 광주의 아파트는 연평균 5.14%의 임대료를 생산한 것입니다. 수도권과 지방 광역시의 현재 주택가격 차이를 보면 지역 간 발전정도와 성장의 차이를 체감 할수 있듯이. 임대료를 통해서도 성장이 높은 지여과 낮은 지역간 차이를 알수 있습니다.

P.33

자기자본의 성격이 강한 것이 전세보증금입니다. 이런 전세보증금은 새로운 전세수요와 함께 시장에 들어오고, 이것이 사용가치로서의 가격을 가장 정확하게 보여주는 것입니다. 이러한 이유로 전세가격이 우리 주택시장의 근본이 되었습니다.

P.48

금리에 가장 영향을 많이 받는 요구수익률의 변화에 따라 자산가치가 평가된 것입니다. 흔히들 돈의 가치가 떨어져서 자산가치가 올라갔다고 표현하는 것처럼 시장의 요구수익률의 변화, 즉 금리의 변화에 따라 자산가치가 변화되는 것을 알 수 있습니다.

P.65

30년간의 평균 공급량을 수요와 공급의 균형점이라고 보고 3년 누적 공급량(입주물량)을 살펴보면 공급과 매매가격과의 상관관계는 매우 높게 나오는것을 볼수 있습니다. 다시 말해 현재의 수요는 곧 긴 시간에 걸쳐 수요와 공급이 균형점을 찾은 부분, 즉 평균 공급량과 같은 가능성이 매우 높다는 것을 알 수 있습니다.

P.83

결론적으로 공간의 크기 차이는 수요 측면에서 공급의 부족과 과잉을 느끼는 시간의 차이이며, 수익률의 측면에서 공급이 채워지는 시간의 차이에서 비롯되는 상승과 하락의 환경을 만드는 차이 입니다. 이로 인해 수도권은 지방은 크게 다르며, 공급의 해석도 달라져야 하고 상긍과 하락의 시점도 서로 다른 것입니다.

P.102

지방은 3년 누적 공급량이 선행해서 시장에 영향을 미치고, 서울 수도권은 입주가 된 이후에 지속적으로 재고주택이 누적되어 시장환경을 만든 다음 상승 혹은 하락하게 되는 것입니다. 이런 이유로 지방은 공급이 선행하는 시장, 서울 수도권은 공급이 후행하는 시장이라고 합니다.

P.126

수도권에서는 공급이 만드는 전세가율과 전세수급이 중요하고 지방 중소도시는 공급에 의한 단기 전세수급의 변화가 더 중요하다는 것을 알 수 있습니다.

P.207

부동산시장은 생활 인프라가 잘 조성되어 있는 곳을 중심으로 더욱 집중화될 가능성이 있습니다. 이 같은 현실에서 주목해야 할 것은 우리나라 안에서도 성장성이 높은 도시와 상품입니다.

P.216

지방에서는 이미 빌라에 대한 수요가 급감해서 신규수요를 찾아볼 수 없듯이 아픙로 지방 도시들에서 기축 아파트에 대한 수요 또한 줄어들 가능성이 높습니다. 점차 힘이 떨어지고 경쟁력이 약화되고 있다고 보아야 할 것 입니다.

부동산의 통계 데이터를 통해 투자자로써의 부지표로써 많은 도움이 된다는 것을 알수 있다는 것을 느끼게 되었다.

용어나 통계를 지금 완벽하게 와닿지 않아 재독하며 하나씩 통계를 보며 분석 하는 능력도 발전 시켜야 되겠다고 생각이 들었다.

5. 연관 지어 읽어 볼만한 책 한 권을 뽑는다면?

:

부동산 트랜드

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