*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서
✅아파트명
북한산 힐스테이트 3차
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
은평구 종사자 수 109,031명
2. 교통
강남 57분 / 여의도 43 분 / 시청 33분
3.학군
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불광중 74.9% , 연신중 66%
4. 환경
NC 불광 백화점
5. 공급
은평자이더스타 2026.05/262세대
연신내양우내안애퍼스티지 2028.03/260 세대
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다.
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : O (약간)
파랑→ 북힐 3차
빨강 → 북힐 1차
vs 북한산 현대 힐스테이트 1차 대비 초품아, 6호선 초역세권, 커뮤니티, 연식 등 장점을 가지고 있음에도 저 저렴한 가격.
vs 백련산 힐스테이트 2차 로얄동 로얄층 8억 2000
2) 환금성 : 1000세대 이상 대단지 준신축 아파트, 로얄동 3층(5층높이) → 세모
3) 수익률 :
- 전세 레버리지 : 주담대 2.9억
- 매수시 필요 금액 : 현금 5.2억
- 현재 고층 9억 → 저층 할인 10% => 81000 = 적정가격 (4층 기준 매매가 8억6천)
- 현재 가격 : 22년 전고점보다 2750만원 저렴
4) 원금보존 : 입지독점성 있음. 공급물량 매우 적음, 전세가율 57% → O
5) 리스크 대비: 하락장에서 저층 환금성 리스크 → 기대감 가장 높은 시점(GTX 개통, 불광 5구역 입주)에 매도
나의 투자 결론(매수 여부): O
✅ 작성하면서 느낀점 :
수익률 분석이 생각보다 어려웠지만, 아파트의 등급을 매겨서 비교 평가 할 수 있도록 명확한 기준을 아는 것이 심리적으로 도움이 많이 됨.
