✅아파트명
관악드림타운 아파트
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 : B등급
관악구 종사자수 128,417명
2. 교통 : A등급
강남 39분 / 여의도 38분 / 시청 44분
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3.학군 : C등급
구암중 82.%
4. 환경 : C등급
반경 1km 내 대형마트, 백화점, 대학병원 없음 (2km 내 양지병원 有)
5. 공급 : S등급
관악구 적정 수요 23,90세대이나 2025년 1,568세대 공급 이후 2026~2030년까지 입주물량 無
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 관악드림타운 33평 현재 매매 12.1억, 전세 6억
5년 내 고점 매입시: 2021년 10월 매매 11.5억 전세 6.7억
5년 내 저점 매입시: 2023년 3월 매매 8억 전세 4.5억
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 비교군이 없어 저평가 여부를 평가하기 어렵다. 동일 매매비용의 조건으로 비교군을 늘려 평가해봐야겠다.
2) 환금성 : 관악구 대장 단지로 현재 75건의 매물이 올라온 것으로 확인된다. 대단지에, 강남 접근성이 좋아 수요가 많은 것으로 추정된다.
3) 수익률 : 이미 전고점을 돌파한 상태이나,,
4) 원금보존 : 현재 매매가의 50% 수준의 전세가 형성
5) 리스크 대비:
나의 투자 결론(매수 여부):
이미 전고점을 넘은 상태임에도 불구하고 더 상승할꺼라는 예측이 있는 것으로 알고 있다.
하지만 아직은 스스로 이를 평가하고 결정할 수 있는 능력이 되지 않는다고 판단되어 매수하지 않겠다.
그리고 현 규제 상황에서 실거주 의무 및 종잣돈 7.6억이 있어야 그나마 접근 가능할 것으로 보여 매수를 못 하는 게 더 맞겠다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
수도권 규제 및 현 자금상황 등을 고려하면 전세레버리지를 통한 지방 투자가 지금 내게 최선으로 판단된다.
무엇보다 비교평가 기준을 좀 더 디테일하게 배울 필요가 있어보인다.
다음 실준반 수강으로 집 근처, 지방 등 앞마당을 하나씩 늘리고
규제 완화 등 기회가 주어질 때 내가 분석한 자료를 믿고 움직일 수 있기를 바래본다.
