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임차인, 임대인이라? 임대차 계약의 본질
임대차 계약은 “집을 빌려 산다”는 말로 표현되지만, 법적으로는 이렇게 정의된다.
- 임대인: 집을 사용할 수 있는 상태로 제공할 의무
- 임차인: 대가를 지급하고, 집을 잘 사용, 보존할 의무
즉, 임대차 계약은 서로의 의무가 맞물린 계약이다.
임차인의 의무
1. 차임 지급 의무
여기서 차임이란 월세, 반전세의 월세 부분 등의 집을 사용하는 대가로 내는 모든 금전을 말한다. 차임은 “약정한 시기”에 지급해야하는데, 계약서에 명시된 날짜에 반드시 지급해야 한다.
또한 월세는 대부분 선불을 전제로 계약된다. 왜냐하면 차임은 이미 사용한 기간의 대가가 아니라 앞으로 사용할 권리에 대한 대가이기 때문이다.
차임지급은 의무이기 때문에 약정된 날짜에 지급되지 않으면 그날부터 연체이다. 그리고 2회분의 차임을 연체시, 임대인은 계약을 해지할 수 있다.
2. 목적물 보존 의무
임차인은 집을 정해진 용도에 맞게 조심해서 사용할 의무가 있다.
- 무단 구조 변경
- 관리 소홀로 인한 훼손
- 고의 또는 과실로 집을 망가뜨린 경우
등은 임차인의 책임이 될 수 있다.
3. 하자 통지 의무
임차인의 의무 중에는 집에 문제가 생기면 임대인에게 알려야 할 의무도 있다. 하자를 알고도 알리지 않으면, 그로 인해 커진 손해는 임차인 책임으로 돌아올 수 있다. 특히 누수같은 문제는 반드시 알려야함
임대인의 의무
1. 사용 수익제공 의무
임대인은 임차인이 집을 정상적으로 사용할 수 있도록 집을 인도하고 유지할 의무가 있다. 정상적 생활이 어려운 경우는 임대인의 의무 불이행이다.
2. 수선 의무
임대인은 집의 기본적인 기능을 유지할 책임이 있다. 배관, 난방, 구조적 문제 등은 원칙적으로 임대인의 책임이다.
물론 계약상 특약으로 사소한 수리를 임차인이 부담하는 경우도 있지만, 주거 자체가 어려워지는 하자는 임대인의 의무 영역이다.
3. 보증금 반환 의무
임대차 계약이 종료되면 임대인은 보증금을 반환 할 의무가 있다. 공제 가능한 범위는 밀린 차임, 실제 발행한 손해 정도이며 과도한 공제는 분쟁 대상이 된다.
실제 분쟁이 발생하는 3가지
- 선불 지급 의무
- 하자 책임의무
- 보증금 반환 의무
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