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대통령의 부동산 정책 방향 급선회 배경
대통령이 왜 대선후보 때의 발언(”세금으로 집값 잡지 않겠다”)과 신년 기자회견(”부동산 세금규제는 최후의 수단”)에서 현재의 규제 강화 방향으로 급선회했나 그 이유를 생각했다. 일단 현 정부가 지난 10.15 대책을 발표할 때에 담겨있다고 생각한다.
첫째, M2증가율이 장기 평균을 상회하고 있어 유동성을 통한 투기수요의 주택시장 유입 압력이 높은 상황
정부는 알고 있다. 자신들의 재정 확대 정책으로 유동성이 강화되고 있고 앞으로 더욱 강화될 것이라는 사실을. 그리고 이것이 부동산 시장을 밀어올릴 가능성이 높다는 것까지. 실제 M1, M2 모두 현 정부 출범 이후 증가율이 높아진 상황이다.
둘째, 수도권 입주물량 부족이 예상되면서 수급불안을 자극하고 있는 측면
정부 발표에 따르면 서울 10년간 평균 입주물량이 3.8만호인데 26년 2.9만호 입주예정이고, 수도권 10년간 평균 입주물량이 17.9만호인데 26년 11.2만호 입주 예정이라고 명시했다.
“유동성 확대”와 “공급 부족”이 만나면 뭐다? 모두가 아는 답이다.
그렇다고 재정 확대 기조를 포기할 정부도 아니고, 공급 부족도 이미 “정해진 미래”이다. 거기에 10.15 대책 이후 추가적으로 생긴 상황이 바로 “반도체 초호황”이다. 그동안 일찍이 볼 수 없었던 수준의 이익이 최소 2년간 삼성전자와 하이닉스에 쏟아진다. 삼성전자의 반도체 부문과 하이닉스 임직원 11만여명도 더욱 큰 도벼락을 맞이할 예정이다. ‘정부발’ 유동성 확대에 더해 ‘민간발’ 유동성 확대까지 일어나게 생긴 것이다.
대통령은 그리고 정부는 이 대목에서 위기감(?)을 느낀다. 유동성은 더더욱 늘어나고 공급 부족은 피할 수 없는 미래라면 부동산 폭등은 불보듯 뻔한 현실. 부동산 정책 실패로 정권을 두 차례 뺏긴 경험이 뼈저리게 남아있는데 유동성 폭증과 공급 부족이 만나서 집값이 폭등한다면 다시 정권을 뺏길 수 있다는 생각이 머리를 스칠 것이다. 당장 2028년 4월 총선이 떠오른다. 2026년부터 심화될 공급 부족은 2027~28년에 정점에 달할 가능성이 있기 때문이다. 2028년 총선의 화두는 당연히 “부동산”일 수밖에 없다.
부랴부랴 1.29 공급 대책을 발표하지만 세부 내용을 들여다보면 수도권에 쏟아붓는다는 6만호 대부분이 2030년 착공이다. 당장 2026~28년 공급 부족 해소에 전혀 도움이 안된다. 재정 확대 기조도 포기 못하고 공급 부족도 당장 해결 못한다면 결론은 결국 “수요에 대한 극단적 억제” 방향으로 치닫게 된다.
정부를 더 당혹스럽게 만드는 건 역설적으로 정부의 치적으로 내세우는 “코스피 급등”이다. 코스피 5000을 넘어선 상황이라 부동산에서 주식으로 머니무브를 강조하는 정부 입장에서 신이날 일이지만, 마음 한편으로는 주식으로 벌어들인 큰 수익이 다시 부동산으로 흘러들어갈까 노심초사할 수 있다. 실제 2025년 7월부터 2026년 1월까지 2조4천억원에 이르는 주식, 채권 매각 대금이 서울 부동산으로 흘러들어갔다는 언론 기사를 보면 더더욱 그렇다.
결국 그동안 세금으로 집값 잡지 않겠다는 발언에서 규제 강화로 방향을 돌려잡은 건 이러한 배경들이 있다고 보여진다. 폭등 상황이 조성되는 환경에서 어떻게든 매물을 토해내게 해서 시장을 안정화시키려는 의도.
더 큰 “파격”은 그 다음에 있다
그간 대통령의 SNS발언 중 특히 2월 21일 발언에 주목할 만한 포인트가 있다.
“다주택과 임대사업을 압박하면 전월세 부족으로 서민주거 불안이 심화된다는 주장은 집값 상승과 전월세 부족의 주요 원인인 다주택과 주택임대사업을 비호하는 기적의 논리이다”
예사롭지 않은 내용은 이 부분, 즉 전월세 부족도 다주택자 탓을 한다는 점이다.
2024년 기준으로 임대주택의 민간 비중이 86%이다. 즉, 다주택자들이 임대주택의 86%를 공급하고 있는 셈이다. 물론 다주택자들이 세입자들을 위해 투자했다는 건 아니다. 각자 자기 이익을 극대화하기 위한 액션을 취한 결과다. 그러나 다주택자들이 시장에 전월세 물량을 공급했다는 것도 결과적으로 틀린 말은 아니다.
주택을 그렇게 때려지어도 우리나라 자가 점유율이 54~58% 사이를 넘나들며 더 늘어나지 못하는 것은 다주택자들의 매점매석 때문만은 아니다. 우리나라에는 근로소득이 있음에도 소득세를 면제받는 분들이 30%이상 있다. 다른 나라와 비교해도 상당히 높은 비중이다. 이런 분들은 건설사들이 원가 이하로 주택을 공급해도 주택 매입이 어려울 가능성이 높은 사람들이다. 이런 분들에게 임대 주택을 공급해야 되는게 민간과 공공부문이 해야 될 일인데, 공공부문이 다 하지 못할 때 남는 몫이 다주택자들의 임대 매물이 된다.
그런데 다주택자를 줄이기 위해 양도세를 중과하고 그 이후는 보유세를 급증시킨다? 대통령은 다주택자가 집을 팔면 전월세 공급도 줄어들지만 전월세 수요도 줄어드니 쌤쌤이라고 하지만 공급보다 수요가 더 큰 상황에서는 전월세 공급과 수요가 동수로 줄어들면 공급부족은 더 심화된다. 그리고 현재는 “공급 부족” 상황이 맞다.
공급 부족 상황이 심화되는 가운데 다주택자 양도세가 중과 시행되는 5월 9일 전까지 매물을 토해내서 다주택자들이 감소하면 전월세가 상승은 필연이 된다. 게다가 다주택자에 대한 대규모 증세는 이런 공급 부족 상황과 만나 조세 전가를 초래할 가능성을 높인다. 자연스레 전월세가 급등 가능성도 높아진다.
이런 연유 때문에 앞서 2028년 총선의 화두는 “부동산”이 될 수밖에 없다. 전월세가 급등 상황에서 맞이할 2028년 총선에서 정부는 어떤 스탠스를 취할까
앞서 전월세 부족 원인도 다주택자를 지목한 대통령의 발언에서 보듯, 전월세가 급등도 다주택자 탓을 할 가능성이 매우 높다. 그러지 않고 “정책 영향”이라고 자인하기에는 총선 승리가 절실하기 때문이다.
시장이 전월세가 급등으로 흐르고 이걸 다주택자 탓으로 돌린다면 결국 정부와 여당의 다음 수순은 보다 뚜렷해진다. 일각에서 거론되어왔던 “3+3+3 또는 무제한 계약갱신청구권 도입 및 임대료 상한제 시행”이 다음 수순이 될 것이다. 정부 지지율이 고공 행진을 유지한다면 무주택자 전세자금대출 DSR 반영도 불가능하지 않는다.
“파격”의 결과는?
그렇게 되면 다주택자들은 상당수 감소하게 될 거라고 봐도 무방할 것 같다. 다주택을 유지할 실익이 없어지기 때문이다. 다주택자가 크게 감소한 시장은 어떻게 흘러갈까?
다주택자가 집을 판다고 모든 주택을 팔진 않을테니, 실거주 1주택으로 모인다고 한다면 결국 “다시 똘똘한 한 채”가 될 것이다.
무제한 계약갱신청구권을 도입했을 때 적절한 사례가 독일이다. 독일의 경우 무제한 계약갱신청구권 도입으로 세입자의 평균 거주 기간이 12년에 달한다. 세입자들의 천국 같다. 그러나 문제는 그 이면에 있다. 어차피 세입자가 나가질 않으니 집주인이 집 관리를 전혀 안한다. 주택의 품질 저하가 심각해지는 것이다. 그리고 임대 매물이 잘 안 나오기 때문에 매물이 하나 나왔다고 하면 수요자가 너나 나나 할 것 없이 몰려들어서 면접을 통해 임차인을 고르는 수준이 된다. 독일에서 세입자가 되려면 자기소개서를 써내야 하는데 동거 가족과 애완동물 유무, 정규직 유무, 월 수입까지 적어내야 한다. 그렇게 치열한 경쟁 끝에 셋팅되는 임대료는 당연히 급등이 불가피하다.
(우리는 이런 미니멀 버전을 한 번 겪었다. 지난 2020년에 서울은 역대 최대 입주 물량(5.7만호)이 몰렸는데도 2+2 계약갱신청구권 도입에 따른 전세 유통 매물 급감으로 전세 매물 하나 보려고 많은 분들이 줄서서 기다리는 일을 겪었다.
임대료까지 통제할 경우 기대수익이 높지 않으니 신규 주택 공급도 감소한다. 임대료 상승률이 매년 1%대에 불과한 스웨덴 수도 스톡홀롬의 경우 임대 주택에 들어가려면 평균 11년 기간을 기다려야 하는데 공급이 없다보니 인구 100만명의 수도에서 50만명이 대기중이다. 심지어 독일 베를린은 5년간 임대료를 동결했다가 주택 건설이 절반 이하로 급감한 데 이어 위헌 판결까지 받았다. 노벨경제학상 수상자인 아사르 린드백은 “임대료 규제는 폭격을 제외하면 도시를 파괴하는 가장 효과적인 수단”이라고 언급한 바 있다.
3+3+3 또는 무제한 계약갱신청구권을 도입하면 계층별로는 어떨까?
지금 거처에서 거주 중인 임차인에게는 “당분간” 호재이다. 그러나 천년만년 똑같은 곳에 산다는 보장은 없다. 직장을 옮기게 되면, 또는 학교를 옮기게 되거나 진학하게 되면 이사의 필요성이 생기게 되기 때문이다. 그런데 임대 매물이 극도로 줄어들기 때문에 이사하기에 큰 불편을 겪게 된다. 특히 새로 집을 찾게 되는 신혼부부, 독립하는 가구, 새로 직장을 가져 그 지역으로 이사해야 하는 가구 등은 최악의 상황을 맞이하게 된다. 가령, 서울에 직장이 있는 신혼부부나 학업 문제로 서울로 이사가야 하는 가구 등은 서울에서 임대 매물을 찾기 어려워져 외곽에 머무를 수밖에 없는 상황이 온다.
이래도 과연 다주택자 감소 정책 올인에 우려를 표하는 의견이 “마귀에 양심을 빼앗긴 결과”일까?
고가 1주택자도 건드릴까?
초고가 1주택 보유세 강화
지난 20대 대선에서 대통령이 25만표라는 근소한 차이로 졌을때 서울에서 31만표 차이로 진게 치명타로 돌아왔다고 볼 수 있다. 19대 대선에서 서울에서만 142만표 차이로 압승한 민주당이 20대 대선에서 31만표 차이로 진 것은 “부동산 세금으로 서울 1주택자를 적으로 돌렸기 때문”이다. 그렇게 정권을 내준 민주당이 과연 다시 부동산 증세로 서울 1주택자를 적으로 돌리는 선택을 할까?
결국 지난 대선에서도 대통령을 찍지 않은 강남3구 및 용산구에 집중적으로 포진한 “초고가 1주택에 대한 핀셋 증세”에 나서지 않을까 생각한다. “보유세와 양도세 과세표준 구간 세분화로 누진율 상향 조정 방안 검토” 발언 역시 이러한 전망에 개연성을 부여한다.
반면, 민주당 의원 주최로 열린 부동산 세제 개편 간담회에서 거론된 1주택자 양도세 비과세 기준 12억원의 하향 조정에 대해서는 가능성이 낮다고 생각한다. 서울 아파트 중위 매매가가 11억을 넘어선 상황에서 양도세 비과세 기준을 12억에서 9억원으로 낮출 경우 서울 아파트 60% 이상이 해당하게 된다. 서울 1주택자를 다시 적으로 돌릴 만한 세제 개편은 정부 및 여당에서 택하기 쉽지 않은 결정이다.
비거주 1주택 규제 강화
장기보유특별공제는 반드시 건드릴 것으로 보인다. 현재 1주택자 장기보유특별공제는 10년 보유시 최대 40%, 10년 거주시 최대 40%를 양도세에서 공제하게 되는데, 보유기간 공제 수준은 축소 내지 폐지, 거주기간 공제 수준은 유지하는 정도가 되지 않을까 싶다.
토허제의 맹점은 갭투자 불가로 매수세가 감소하나 전세낀 매물도 매도가 어려워서 매물도 감소하는데 있다. 매수세도 매도세도 감소하게 되는 셈이다. 이것이 규제로서 토허제의 파괴력을 낮추는 요소다.
장특공 축소도 마찬가지다. 공제 축소로 양도세가 늘어나면서 상급지로 갈아타려는 수요감소는 불가피하나, 마찬가지로 갈아타기가 쉽지 않아지면서 현재의 주택에 눌러앉게 되므로 매물도 감소하게 된다. 급지별 영향은 상이하나, 시장 전체적으로는 매수세와 매도세가 함께 감소하는 셈이다.
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