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대한민국은 현재 89채의 집에 100가구가 살고 있다(전국 주택수 1,987만여채, 전국가구수 2,229만여가구)
이 중에 유주택 가구는 57가구이고 무주택 가구는 43가구이다. 실제 시장은 조금 더 복잡하지만, 간단한 설명을 위해 유주택 가구인 57가구가 89채를 갖고 있고, 무주택 가구 43가구는 세입자라고 할 수 있다. 유주택 가구 57가구 중 1주택 가구는 42가구이고 2주택 이상 가구는 15가구이다.
현재 이런 상황에 문제가 있다고 보고, 2주택 이상 가구 15가구가 갖고 있는 47채 중 본인들이 실거주하는 집을 제외하고 32채를 무주택 가구 43가구에 매도할 것을 강력히 권고한다.
다주택 가구가 10채를 무주택 가구에 파는데 성공한다고 가정해보자. 그러면 유주택 가구는 57가구에서 67가구로 늘어나고 무주택 가구는 43가구에서 33가구로 줄어든다. 유주택 가구 중에서 1주택 가구는 52~62가구 사이가 될테고(무주택자 → 1주택자 10가구, 2주택자 이상 → 1주택자로 0~10가구), 2주택 이상 가구는 5~15가구 사이가 된다. 간단하게 중간정도로 해서 1주택 가주는 57가구, 2주택 이상 가구는 10가구가 된다고 가정해보자.
다주택 가구에 주택 매도를 권고하기전 상황을 다시보면, 2주택 이상 주택 가구를 들고 있던 47채 중 본인들이 실거주하는 집을 제외한 32채에 무주택가구 43가구가 살고 있다. 임대 매물 경쟁률은 1.34대1이다(43대32) 이후 다주택 가구에 주택 매도를 권고하고 나서 상황을 보면, 2주택 이상 주택 가구가 들고 있는 32채 중 본인들이 실거주하는 집을 제외한 22채에 무주택 가구 33가구가 살게 된다. 경쟁률은 1.5대1이다(33대22)
다주택자가 무주택자에게 보유 주택을 매도할 경우 매매가는 낮아질 수 있으나 전월세가는 잔여 임대 매물 감소로 인해 상승이 불가피하다. 무주택자로 남겨진 33가구가 22채를 놓고 경쟁하게 됨으로써 경쟁률은 더욱 올라가고 전월세가도 자연스레 더 오를 수밖에 없게 된 셈이다.
결국 다주택자에 대한 규제 강화로 다주택자가 감소를 거듭할 경우, 여력이 있는 세입자는 다주택자의 급매 매물을 취득하여 이득을 볼 수 있는 반면, 여력이 없는 세입자는 임대 매물 감소로 더욱 어려운 형편에 놓인다는게 위 예시에서 볼 수 있다.
이럴 때, 정부에서 나서서 어려운 형편에 있는 33가구에게 공공임대 주택으로 주거지를 마련해주면 좋겠으나 대한민국 주택 중 공공 비중은 14% 수준에 불과하다. 대통령이 싱가포르 방문 시 싱가포르의 부동산 운영 상황에 찬사를 표하면서 이를 벤치마킹하겠다고 했으나, 공공비중이 80%에 달하는 싱가포르와 14%에 불과한 대한민국은 그 상황이 전혀 다르다는 점에서 번지수를 잘못 찾았다는 생각이다.
공공주택 비중을 대폭 늘릴 수 있다면 다주택자의 필요성도 대폭 줄어든다. 그러나 그것이 불가능하다면 일정 수준의 다주택자는 필요하다. 그런 측면에서 다주택자가 집값 상승뿐 아니라 전월세 부족의 주요 원인이라고 언급한 대통령의 인식은 잘못 되었다. 대통령의 다주택자 매도 주장에 노모의 거처를 흑백사진으로 게재하여 감성적 호소에 나선 야당 대표의 대처도 잘못 되었다.
다주택자에 대한 강력한 매도 권고로 매물이 늘어나고 있고 부동산 매매가가 하향 안정화의 길로 가는 분위기가 형성되고 있다. 그러나 다른 쪽에서는 전국 모든 지역의 전세수급지수가 전세대란 수준을 향해 치닫고 있다. 이 상황에서 다주택자의 수를 줄여서 임대 유통 매물을 더욱 줄인다는 것은 향후 전세대란의 폭을 더욱 키울 가능성을 높이고 주택을 매수하지 못한 세입자들에게도 큰 타격을 준다는 점을 정부 당국이 인식해야 한다. 야당도 시장 메커니즘에 대해 국민들에게 소상히 설명하는 방식으로 대처해야 한다.
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