[열중 49기 S밀리] 전세, 이래도 못 뺄 수 있을까? 이래도 실수할 수 있을까?

안녕하세요. S밀리입니다.
 

이번 3강 양파링님의 강의를 통해

전세의 a to z를 모두 배울 수 있었습니다.

돌이켜보니 전세에 대해서만 6시간 동안 들었던 강의는 없던 것 같습니다.

이번 열중반을 들으면서 거듭 느끼는 부분은

열중반의 커리큘럼과 강의내용이

매우 기본적인 내용을 가장 딥하게 다뤄주시는 강의라는 것입니다.
 

현 규제시장에서 전세를 뺄 수 있는 모든 경우에 대해 배울 수 있었지만,

개인적으로는 1호기 전세에 대한 복기가 많이 되었습니다.

서두에 말씀해주신 우리가 가져가야 할 핵심 두 가지 모두

제대로 고려하고 대응하지 않았던 것 같습니다.

적정 전세가와 임대기간 설정.

전세를 빼는 데 있어 가장 중요한 이 두 가지를 토대로

지난 1호기 때 제가 놓친 부분을 복기하고 적용해 보겠습니다.

적정 전세가 : 단생공!

단지

당시 제가 매수했던 단지의 전세 매물은 없었습니다.

생활권

인근의 좀 더 선호하는 단지의 전세 역시 부족한 상황이었습니다.

잔금 기간을 비교적 길게 가져갈 수 있었기 때문에

저의 희망 전세가로 전세를 뺄 수 있겠다라는 확신이 있었습니다.

공급

공급은 턱없이 부족한 상황이었습니다.

문제점:

->잔금이 길다고 마냥 좋은 게 아니다.

전세를 뺄 수 있는 시간을 충분히 확보한 건 맞지만,

반대로 다른 전세 경쟁 물건이 나올 수도 있다.

*결과적으로는 다른 전세 경쟁 물건이 문제가 되지는 않았지만

저는 이 부분을 아예 생각도 안 했던 것 같습니다.
 

->희망 전세가 때문에 결국 제 투자금이 달라졌습니다.

적정 전세가를 설정하는 데 있어 KB시세가 매우 중요합니다.

현 KB시세의 90%까지 보증보험 가입이 가능하기 때문입니다.

저의 희망 전세가는 KB시세가 올라줘야만 가능했던 부분입니다.

저는 시세가 오르길 기도하며 하루하루를 보냈습니다.

*결국 내가 통제할 수 없는 부분에 희망을 걸고 하루하루를 보낸 것.

*결과적으로는 희망 전세가에서 1천 만원을 낮춰 전세를 뺐고,

전세를 빼자 마자 KB시세가 올라주며 인생을 배웠습니다.

*올랐다 한들? 그 가격에 전세가 빠졌을까? 지금 생각해보면 어려웠을 것 같습니다.

*운이 좋았기 때문에 전세를 뺄 순 있었지만, 지금 생각해보니 투기에 가까운 자세였던 것 같습니다.

*실투자금도 달라져 결국 내 투자금으로 할 수 있는 가장 베스트를 하지 못 한 게 되었습니다.

임대기간 설정 : 공수포
 

공급

당시 공급은 없었지만, 2년 뒤 전세 만기 시점은

신규 공급과 맞물리지는 않지만? 다소 위험한 구간일 수 있습니다.

수요

투자하는 지역, 단지, 평형의 특징을 파악하고

수요는 충분히 있다고 판단했습니다.
 

포트폴리오

1호기였기 때문에 아직까지는 크게 해당사항이 없었습니다.

사실 다음 투자를 어떻게 하면 좋을지 당시엔 고려하지도 않았습니다.

문제점:

->길었던 잔금 때문에 만기 시점과 추후 공급물량 시기가 가까워졌다.

*이 투자는 분명 매도 계획을 가지고 들어가는 것이라고 생각했습니다.

*애초에 물건 자체가 잔금을 길게 가져갈 수밖에 없는 물건이었고,

새로운 세입자의 입주시기 역시 늦어질 수밖에 없는 물건이었습니다.

*임대기간에 대해 제대로 생각했다면? 만기 시점과 입주 물량의 시기가 다소 가깝다는 해당 리스크에 대해 좀 더 깊이 생각해보았다면? 애초에 이 물건 자체를 고려하지 않았을 수도 있겠다 생각이 듭니다.
 

“샀으니, 잘 팔면 되지. 안 팔리면? 좀 낮춰서라도 팔면 되지.”

안일한 생각으로 매수에만 집중했던 것 같습니다.

보유, 매도에 대한 명확한 그림이 없었습니다.

완벽한 1호기 투자는 없지만,

지금 돌이켜보니 실수 투성이의 1호기 투자였던 것 같습니다^^

이 물건을 매수한 것에 대해 후회는 없지만,

더 좋은 투자를 할 수 있었다는 아쉬움은 당연히 큽니다.
 

아쉬움을 발판으로 2호기는 더 안전하게 매수하겠습니다.

제대로 된 경험이 곧 확신이라는 걸 상기하며

이번 강의를 통해 다시 한번 복기한 내용을 기억하며

같은 실수를 반복하지 않겠습니다.

전세, 이래도 실수할 수 있을까?

모든 걸 풀어주신 양파링 멘토님 감사합니다! :)