원글 : https://cafe.naver.com/wecando7/9839760
안녕하세요
꿈을 그리며 닯아가는 아이
그린아이입니다.
지난 7월쯤,
평소에는 통화할 일이 거의 없었던
부동산 사장님께 전화가 왔습니다.
부사님
"00동 00호에 사는 세입자가
요즘 집값이 떨어지니까
집을 매수하고 싶은가봐요.
여기저기 다녀보더니
마음에 드는 것을 발견해서
지금 가계약금을 넣을지 말지
하고 있더라구요.
그래서 올해 12월쯤에
나가고 싶어하는데.."
나
"네???
이번 3월에 재계약을 했는데
아직 계약기간도 많이 남았는데
나갈 수 있는건가요?"
부사님
"계약갱신권으로 계약한거라서
그런것 같아요..."
저는
전세계약을 하면
무조건 계약기간을
지켜야 하는건줄 알았습니다.
그동안 0호기 매수만 경험해보았지
실제 투자 경험이 없었던 저는
이런 상황에서도 모르는 것 투성이여서
궁금한 것이 한가득이었습니다.
세입자가
계약 기간 전에 나갈 수 있는건가?
그럼 전세금은
어떻게 돌려주지?
전세금을 돌려줄 용도로
받을 수 있는 대출이 있을까?
이런 상황은
어떻게 해결하는 것이 제일 좋을까?
등등
하나 하나 검색해보고
알아봤던 내용들을 복기해보며
저와 비슷한 상황이신 분들에게
조금이나마 도움이 되기를 바랍니다.
① 계약갱신권을 사용한 세입자가 계약 기간 전에 나갈 수 있을까?
주택임대차보호법에 따르면
계약갱신을 사용한 임차인이
계약기간 중 퇴거를 원하면
퇴거통보일로부터 3개월 뒤에
임대인은 보증금을 돌려주어야 합니다.
하지만
계약갱신권 계약을 어떻게 했느냐에 따라
임차인의 계약갱신 후 해지 요구가
가능할 수도,
불가능할 수도 있습니다.
임대차 계약 갱신 유형인
1. 묵시적 갱신
2. 갱신청구권 행사
3. 별도 합의 하에 계약서 새로 작성
에 따라
해지 통보 후 퇴거가 가능한지 여부를
아래의 글에서
잘 정리해주셨습니다.
https://cafe.naver.com/wecando7/9561912
논란종결! 임차인 나간다구요? (논란의 그 기사 해석해 드림) [이와]
안녕하세요. 파란 불꽃의 GRIT 끈기있는 투자자 이와입니다. 역전세로 인해 여전히 많은 분들이 힘들어 하고 계십니다. 역전세 대응의 여러 방안 중 가장 좋은 방법 중 ...
② 전세금 반환 용도의 대출에는 어떤 것이 있을까?
1. 전세보증금 반환대출
집주인(임대인)이 전세보증금을 반환해주기 위한
주택담보대출의 상품 중 하나입니다.
퇴거를 앞둔 임차인에게
보증금을 돌려주려는 경우
임차인 퇴거 2개월 전부터 신청 가능
임대차 계약이 만료되거나 2년 경과 후
상호 합의에 따라 계약이 해지된 경우
계약 만료일이나 계약 해지 전후
3개월 이내 신청 가능
이러한 전세보증금 반환대출은
크게 두 가지로 나뉘는데요
(1) 세입자 퇴거 조건부 전세반환대출
(전세퇴거자금대출)
임차인 퇴거 2개월 전부터
임대인이 신청 가능
* 기간 : 최대 40년
* 취급 은행 : 모든 일반 은행
* 한도 : LTV DSR DTI 에 맞춰 한도 정해짐
* 중도상환수수료 : 1.0~1.4%
(올해부터 규제가 해제되어
주택가격이 15억원을 초과한
주택 보유 임대인도 대출 가능)
(2)임차보증금 반환자금대출
임대인과 임차인 간 합의에 따라
계약 해지된 경우
임대인과 임차인이 함께
은행 영업점을 방문하여 신청
* 시기 : 계약만료 및 해지 전후 3개월 이내
* 기간 : 최장 2년 (4년 이내 연장 가능)
* 취급 은행 : 국민은행, 기업은행, 하나은행, 수협은행, 광주은행
* 금액 : 최대 1억원
* 중도상환수수료 : 면제
2. 특례보금자리론
1주택자이고
주택 시세가 9억원 미만인 경우에는
특례보금자리론을
전세퇴거자금으로 활용할 수 있습니다.
* 조건 : 9억 이하 주택,
최대 5억원까지(한도 내에서) 대출 가능
* 금리 3~4%대 고정금리
* 신청일 : 대출 희망일로부터 최대 70일 전부터 신청 가능
(최소 40일 전까지 신청 완료)
* 중도상환수수료 : 없음
* 조건 : 대출실행일에 임차인의 퇴거 및 등본,
전입세대 열람원이 제출되어야 함.
임차인의 퇴거일을 대출 희망일로 신청
상환하지 않고 2주택 이상 매수 불가함
이 외에도
다주택자
생활안정자금대출을
보증금 반환 용도로 사용할 수 있습니다.
기존 한도는 2억원이었지만
지난 3월부터 한도가 풀려
기존 LTV DTI 한도 내에서 받을 수 있습니다.
역전세 반환 목적의
대출규제 완화
지난 7월에는
역전세로 인한 전세보증금 반환대출의
규제가 완화되었는데요
(DSR 40% -> DTI 60%)
나중에 역전세로 인한 대출을 고려해야 할 때에
도움이 될 것으로 보입니다.
이처럼 전세금 반환을 위한
대출의 종류가 많은데
우선 1주택자이고
주택 시세가 9억원 미만인 경우에는
특례보금자리론 대출이 제일 좋을 것으로 보여지네요-
각자 상황에 맞는 대출을 잘 알아보시고
전세금반환목적으로 잘 활용하셨으면 좋겠습니다.
③ 이런 상황이 왔을 때 또 다른 해결 방법은 무엇이 있을까?
저는 이런 상황이 왔을 때
해결할 수 있는 방법은
그냥 전세금을 돌려주고
세로 전세를 맞추는 방법뿐이라고 생각했습니다.
그래서 지금 월부학교 튜터님이신
라즈베리튜터님께도 조언을 구해보았는데
튜터님께서는 예상 외로
다양한 해결방법을 알려주셨습니다.
(1) 세입자와 직접 통화해보기
다행인 것은 지금 전세 시세도 비싸지고 있고
매매가도 반등하고 있는 시장이라는 거에요.
세입자가 나가고 싶어하다가도 혹시
더 오른 집값에 부담이 되어 망설일 수 있으니
직접 통화해보고 확실히 입장을 알아보세요.
라즈베리 튜터님
저는
세입자가 나간다고 할지
안나간다고 할지
아직 확실하지 않은 상황이어서
세입자나 부동산사장님의 연락만
기다리고 있던 상태였습니다.
하지만
먼저 적극적으로 연락하며
세입자의 상황 변화를 체크해야함을
깨달을 수 있었습니다.
세입자의 거취 여부에 따라
제가 대응할 수 있는
방법들이 달라지고
빠른 대응으로
상황을 해결해 나갈 수 있기 때문이지요.
튜터님께서 자세히 알려주신 시나리오대로
세입자와 통화를 해보니
아니나다를까,
계약하려던 물건의 매도인이
요즘 시장 상황을 살펴보더니
가격을 조금 더 올리게 되어
매수까지 이어지지 못한 상황이었습니다.
그리고 세입자분께서는
제가 2년 뒤에 집으로 들어오는 것이 아닌지
재차 물으셨습니다.
아이를 키우고 있기 때문에
2년 뒤에는 입주할 것이라고 생각하여
불안한 마음에
지금 집값이 좀 떨어졌을 때
집을 사서 나가고 싶어했던 거였습니다.
"저는 앞으로도 입주 계획이 없습니다.
오래 오래 사셔도 됩니다."
라고 말씀드리자 정말 다행이라며
그렇다면 괜히 시간과 이사비용을 버리면서까지
집을 사지 않아도 되겠다며
반기는 모습을 보여주셨습니다.
세입자분과 직접 통화하지 않았다면
몰랐을 이유들,
그리고 먼저 연락하지 않고 기다리기만 했다면
서로의 소통이 부족하여
각자의 상황에서
불안한 마음이 계속되었을 것 같은 상황들,
하지만
이렇게 직접 통화를 하고나니
저도 세입자분도
한결 마음이 가벼워지게 되었답니다.
튜터님의 조언대로
세입자와 직접 통화하길 잘했다 라고 생각하며
앞으로도 이런 비슷한 상황이 생긴다면
세입자가 나가고 싶어하는
본질적인 이유를 먼저 파악해본 후에
대응 방법을 빠르게 찾아
행동하는 것이 좋겠다는 것을 깨달았습니다.
라즈베리튜터님께서는
세입자와 직접 통화하는 방법 이외에도
지금 전세금이
시세보다 훨씬 낮게 들어있으니
만약
세입자가 정말 나간다고 했으면 내보내고,
새로운 세입자를 구해
전세 시세대로 맞춰
투자금으로 활용하는 방법,
너무 무거운 0호기로
앞으로의 투자 생활에 부담이 될 것 같다면
과감히 매도하고
투자 자산을 쌓아가는 방법 등
상황에 따른 시나리오를 알려주셔서
든든한 마음으로
해결방법을 생각해볼 수 있었던 것 같습니다.
계약기간 전에 세입자가 나가겠다고 해서
전세금 돌려줄 걱정에 잠못이루던 시간들이었지만
어떤 상황이든지 해결방법은 있으며
혼자서 끙끙앓기보다는 동료들과 주변 분들에게도
조언을 구해보는 것이 참 의미있다는 것 또한 알게 되었답니다.
미운정 고운정 다 들고 있는 저의 0호기
앞으로는 또 어떤 경험들로
저를 성장시켜줄지 기대됩니다.
문제해결을 위해 최선의 방향성을 알려주신
라즈베리튜터님께도 다시 한 번 감사드리며
이제는 0호기가 아닌 1호기를 위해
열심히 노력하겠습니다.
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