전세 붕괴 신호…인구 급감에 정책 전환 불가피
출처 : https://n.news.naver.com/mnews/article/629/0000486689
요약
1. 31일 국가데이터처 등에 따르면 국내 생산연령인구(15~64세)는 2018년 정점으로 지속 감소세를 보이고 있음. 2030년 3417만명으로 줄어든 뒤 2072년에는 1658만명까지 감소할 전망임.
2. 출산율 반등 흐름도 미미함. 대한상공회의소는 인구 유지선인 2.1명까지 회복되더라도 생산연령인구가 장기간 2800만명대에 머물것으로 내다봄.
3. 인구 감소는 임대차 시장에 영향을 미침. 한 조세재정연구원은 최근 ‘인구 감소에 대응하는 주거정책 방향’ 보고서에서 “인구 감소에 따라 주택가격 상승에 대한 기대가 줄어든다면 주택 임대시장에 전세 매물 공급 또한 축소될 수 밖에 없다”고 밝힘. 전세는 집값 상승 기대를 기반으로 유지돼 온 구조지만 그 토대가 흔들리고 있다는 분석임.
4. 실거래 자료를 분석해보면, 인구가 5년간 1% 늘면 집값은 0.25% 상승함. 집값이 1% 오르면 전세 거래는 0.51% 증가함. 반대로 인구 감소와 집값 기대 약화가 동시에 진행되면 전세 수요와 공급이 함께 줄어들 가능성이 높다는 분석임.
5. 이 같은 변화는 이미 시장에서 감지됨. 전세 거래 비중은 2020년 이전 60%대를 유지했지만, 2022년 50% 수준으로 떨어진 데 이어 작년 40% 안팎까지 내려앉았음. 전세가 빠지고 월세가 그 자리를 대체하는 ‘월세화’가 구조적으로 진행되는 흐름임.
6. 위의 연구원은 여전히 전세자금 대출과 보증 중심으로 설계된 현재 정부의 주거비용 지원체계를 개선해야 한다고 분석함. 24년 기준 주택구입, 전세자금 융자와 이차보전 지원 규모는 13조8000억원임. 주거급여(2조7000억원)와 주택개량 지원(3000억원)을 크게 웃돔. 2022년 주택도시기금 운용에서도 융자 지원 8조5000억원 가운데 5조 7000억원이 전세자금 대출에 쓰임.
7. 연구원은 “주거금융에서 전세자금 대출 비중이 크다는 점은 정부 주거복지 정책이 전세 지원에 크게 기대고 있음을 보여준다”며 “전세시장 변화에 맞춰 정책 방향 전환이 불가피하다”고 말함. 또한 “전세시장 축소는 정책 재검토를 요구한다”며 “앞으로 인구 감소가 본격화하는 지역에서는 전세금융 중심 지원에서 벗어나 월세 가구 직접 지원을 늘리고, 공공임대 질 개선과 주택 구입 지원으로 정책 축을 옮겨야 한다”고 강조함.
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