아파트 수익률 분석 보고서
✅아파트명
래미안하이어스 (2010년 / 2,644세대)
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 B
군포시 종사자수 115,375명
2. 교통 A
강남 48분 / 여의도 44분 / 시청 52분
3.학군 B
수리중 89.8%, 궁내중 89%, 산본중 88.6%
4. 환경 A
AK플라자 금정 / 이마트 산본점(1km 내), 뉴코아 산본점 / 원광대 산본병원(1km 내)
5. 공급 A
인구수 250,701명 / 적정수요 1,253(250,701X0.005)
3년간 합계 2,214세대(26년 0, 27년 640, 28년 1574) / 연평균 738세대
적정수요 대비 공급수준 0.58배 / 공급평가 적정수요 1배 이내
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가(O) : 전고점 대비 -15% 가격
2) 환금성(O) : 2644세대 / 고층 (저층.탑층X)
3) 수익률 : 100%=>4.1+10.5=14.5억 (매매 10.5억/전세 6.4억/투자금 4.1억)
4) 원금보존(O) : 전세가율 60%
5) 리스크 대비(∆): 28년 1,574세대, 29년 1,511세대 입주
나의 투자 결론(매수 여부):
강남.여의도.시청 1시간 내 갈 수 있고, 금정역 도보 10분 거리 역세권 대단지 준신축 아파트. 생활권 내에서 선호도 상인 단지로 아직 고점대비 15% 싼 가격. 상승 여력 있다. 28년 5월 인근에 1072세대 신축 아파트 입주 시기와 전세 계약 기간이 겹치지 않도록 주의. 4억원으로 투자할 수 있는 다른 지역 아파트와 비교해볼 필요가 있겠다.(구리, 수지 등)
✅ 작성하면서 느낀점 :
주변 단지들과 선호도 차이라든가 가격이 적정한지, 실제 거주민들이 어떤지 등을 더 알아봐야 이 단지의 가치를 제대로 알 수 있겠다는 생각이 들었다.(임장과 임장보고서의 필요성) 그리고 같은 투자금으로 투자할 수 있는 다른 지역의 아파트들과 비교평가가 필요하고, 손품으로 알아보는 것에는 한계가 있고 발품이 필요하다는 걸 다시 한번 느꼈다. 현장에서 알 수 있는 것들은 임장을 통해 알아보자. 앞마당을 더 늘려서 투자할 수 있는 단지를 만들어가야겠다.
