열반스쿨 기초반 2강 후기(가치있는 아파트는 올라갈 수 밖에 없다는 것을 배우게 되다)

*2강 

1)책추천

EBS 자본주의

월급쟁이 부자로 은퇴하라

미라클 모닝

원씽

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2)가치=토지가+건물가 이며, 

건물가는 감가상각으로 계속 내려가나, 토지가는 사람들의 수요가 결정하는 것으로 계속 상승

따라서 가치는 올라갈수도, 내려갈수도!

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매매가=전세가+투자가치

10년간 전세가 상승률은 평균 100%

돈의 가치는 계속 내려가므로 전세가는 계속 올라감.

물론, 전세가 계속 올라가다가 역전세가 올 수 있으나,

전세는 전세 안전마진 이하로는 잘 안 떨어짐.

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3) 부동산 투자 원칙 

-저평가여부(가치>가격)

가치분석, 임장 보고서를 통해 비교평가를 해서 저평가 여부 확인

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-환금성(이 자산을 현금화할 수 있는가)

1,2,3층 저층, 90년대 탑층, 오피스텔, 빌라, 도시형 생활주택의 경우는 환금성이 낮다.

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-수익률

투자금 대비 내 돈은 얼마로 돌아오는가

수익률=수익금/투자금

투자금=매매금-전세가

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-수익률 높이는 법

가치가 높은 곳=수요 많고, 공급 없는 곳(서울)

적절한 투자금, 전세금 상승

좋은 타이밍

수익률, 수익 둘다 중요

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72의 법칙

72/수익률=원금이 2배가 되는 시간 

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하지만 투자를 할 때는 

최악의 손실을 계산해야함.

매수시, 적정 전세가율 이상의 부동산을 매수해야함.

만약 전세가율이 50% 이하면 매매가에 거품이 있는 것

전세오를 수 있는 부동산을 매수하고, 수요 많고 입지 독점성 높은 부동산을 매수한다.

가치있는 부동산을 매수했다면, 가격이 하락 또는 오르지 않아도 존버한다.

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4) 리스크 관리

-가장 큰 문제는 역전세 

대출 금리가 오르거나, 입주 물량이 많아지는 경우, 전세가가 낮아짐.

-대량공급

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5)리스크 헷지

-역전세 -> 적은갭x, 전세금 너무 욕심내지 말것.

-3년 내 입주 물량 확인, 입지 독점성

-무리한 전세가 설정 x, 전세금 상승시, 5%만 상승

-전세금 보증금 전체 중 5~10%는 보유해야함.

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6)세금

-양도세(양도 차익이 난 경우 내는 세금)

-종부세(보유한 재산에 대해 내는 세금)

-취득세

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종부세 계산 방법

[(인별합산 공시가격-과세기준 금액)*공정시장 가액 비율]*세율-법정 공제세액

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[(인별합산 공시가격-과세기준 금액)*공정시장 가액 비율] <- 종합 부동산세 과세 표준

과세 기준 금액은 1주택자 12억, 2주택자 9억

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1주택자면 공시가가 12억 초과 아닌 경우 종부세 없음!

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양도세 

현재 주택이 12억 이상 또는 2주택 이상이면 

조정대상 지역이냐, 일반 지역이냐에 따라, 보유 기간에 따라 세율 상이

원래는 과세 표준 10억 이하는 양도세율 42%,

                             10억 초과는 45% 였으나 현재 60~70%로 매우 높음.

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취득세

1주택인 경우, 조정지역에서 6억 이하 1%, 6억 초과 9억 이하 1~3% 이하, 9억 초과 3%

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1주택자인경우, 양도세, 종부세, 취득세 모두 걱정할 필요x

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