안녕하세요.
서울 아파트 매수 과정에서 문의드릴게 있어 글을 작성하게 되었습니다.
현재 매도인은 다주택자이며, 해당 주택에는 세입자가 거주 중입니다.
세입자는 약 5년 거주했고, 묵시적 갱신 및 계약갱신청구권을 사용한 상태로 약 1년 정도 계약 기간이 남아 있는 것으로 파악됩니다.
매도인은 5월 9일 양도세 중과 이전 매도를 위해 세입자와 협의하여 “입주 가능 물건”으로 매물을 내놓았고,
그 매물을 이번에 제가 약정서를 작성하였습니다.
잔금일은 다주택자 물건 전입의무 유예로 약 5개월 뒤(8월 말)로 설정했으며, 세입자 이사 일정 협조 조건으로 천만원정도 네고를 한 상황입니다.
다만 현재 세입자와의 퇴거 협의에 대해 혹시나 하는 리스크가 우려되어 아래 사항이 궁금합니다.
- 임대차 계약 종료확인서를 받는 것이 필수적인지,
받는다면 토허제 승인 이후 요청하는 것이 적절한지, 아니면 본계약 조건으로 선반영하는 것이 맞는지 - 계약서 특약으로
“매도인은 잔금일 이전까지 기존 임차인과의 임대차 계약을 완전 종료하고 목적물을 명도한다. 이를 이행하지 못할 경우 매수인은 계약을 해제할 수 있으며, 매도인은 이에 따른 손해를 배상한다.” 또는
"매도인은 매수인 전입의무 기간 내 임대차 계약을 종료 및 명도 완료한다” 등 내용을 넣는 것으로 충분한 안전장치인지 - 세입자 거주 상태에서 입주물건으로 매수한 경우 리스크를 최소화하기 위한 다른 필수 확인사항 있는지 조언 부탁드립니다.
이번에 처음 매수하는 거라 부족한 부분이 많은데 다른 선배님들의 조언 부탁 드리겠습니다. 감사합니다.
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댓글
안녕하세요 뚜장군님 :) 1.결론부터 말씀드리면 퇴거 확약서가 필수는 아니나 실거주 의무가 있는 규제지역에서 허가후 입주를 안하면 이행강제금 부과 등 다양한 어려움이 있을 수 있기 때문에 매도인을 통해 임차인의 퇴거 확약서를 받아두시는 것이 좋습니다. 허가시 필수서류로 필요한지는 해당 지자체에 한번 문의해보시면 더 정확하실거예요^^ 2.네, 특약으로 넣으시면 좋을 것 같습니다. 조금 더 상세히 적어보자면 임차인이 잔금일까지 퇴거하지 않아 매수인의 실거주 및 전입이 불가능해질 경우, 매도인의 귀책사유로 인한 계약 해제 사유가 되며 매도인은 배액 배상과 별도로 매수인에게 발생하는 실손해(이주비, 이행강제금 등)를 배상한다. 로 명도의무를 명확히 하시는것도 좋을 것 같습니다. 뚜장군님 계약 마무리 잘하시길 바랄게요!
뚜장군님 안녕하세요. 혹시 8월 말 잔금으로 진행한다면 토허제 신청하실 때 임차인 퇴거 확약서를 함께 제출하라고 요청할 것 같습니다. 이번에 저희 가족도 비슷한 경우로 매수를 했는데요. 토허제 신청 때 이미 확약서를 받아서 함께 냈었습니다. 구청에 문의해보시고 필요하다면 약정서 쓸 때 같이 받으시면 됩니다!
안녕하세요. 뚜장군님 매수 축하드립니다^^ 계약기간이 1년 남았다면 27.3월 즈음 이겠네요. 기존 토허제 강남3구+용산이 아니라면 잔금까지 6개월 정도가 남았으니 8월정도로 잡으신 것으로 생각됩니다. 매도인에게 세입자 이사비 지급 등으로 퇴거협의가 된 상태를 확인하기 위해서는 퇴거확약서를 받고 특약사항에 매수인이 실거주가 되지 않을 경우 계약을 해제할 수 있다는 내용도 추가하면 좋을 거같아요. 그리고 아마도 이 경우에는 토허가 신청할 때 퇴거확약서를 요청할 수 있을 것 같습니다. 약정서 쓸때부터 꼼꼼하게 특약 등 리스크가 없는지 체크해보세요~
