안녕하세요. 만우절에 가치평가 중 재미있는 질문이 생겨서요 ㅎㅎ
저는 내년에 3호기 투자를 진행 예정입니다.
기존 주책 처분 이후 진행 예정인데 3호기 부터는 수도권과 광역시 상급지에서 투자를 진행해봤으면 하는 상황에 비교평가 공부하다 궁금증이 생겨 QnA남겨봅니다.
가치평가 하다가 재밋더라구요 ㅎㅎ
어떤것이 더 좋은선택일지?? 제가 바라보는 시각이 맞는 편인지??
부족하다면 어떤 부분이 필요할지??에 대해서
피드백 남겨주시면 공부하는데 도움이 될 것 같습니다.
[레이카운티84 vs 동래래미안아이파크84 vs 평촌어바인퍼스트84]
- 전고점을 기점으로 비교평가 진행 중
- 레이카운티 / 동래래미안아이파크 / 평촌어바인퍼스트 전고점이(11억중후반~12억) 큰 차이가 나지 않는 부분이 확인됨.
2. 3개단지 공통점(가치평가)
1) 좋은 학군을 이용 할 수 있지만 그렇다고 학원가와 딱 붙어있지는 않음
2) 초대형 대단지 신축(대단지가 생활권 자체를 바꿀 정도의 크기)
3) 3개 단지 모두 지역 내에서 가치가 있고 선호도가 높은 단지
4) 주요 업무지구와 근접하지는 않음(거리가 떨어져있다는 느낌)
2. 전세는 수도권 가격이 확실하게 상단에 있음(어바인에 추가로 메가트리아까지 전세시세 검토해봄)
* 확실히 수도권 수요가 더 탄탄하다고 느꼈으며 공급 부족에 대한 영향을 부산보다 더 받은것 같음.
3. 이전에 튜터님 칼럼 중 범어SK 34랑, 크레시티24 비교평가에서 크레시티는 뚫고 올라갔지만 범어는 아직 저평가
- 칼럼 내용을 토대로 아실 그래프 비교평가 실시
- 범어SK34 vs 어바인34 = 범어SK가 전고점은 더 높게 찍었고 현재 가격 그래프는 똑같음
* 여기에 크레시티 25평 추가결과 어바인34보다 지속적으로 높은 가격 상단에 있고 현재 전고점 완전 돌파상태
[최종질문]
1. 수도권은 선호단지는 전고점에 도달한 단지가 많고 선호도가 높은 단지는 전고점 뚫었고, 더 상단의 단지는 이미 뚫어서 저 높이 올라간 상황.
* 어바인 퍼스트는 저평가 되거나, 싸다라는 느낌은 나지 않음
* 물론 레이카운티나 동래아도 저점대비 상승폭이 있는 편이지만 아직 상승여력이 더 많아보임(안올랐으니까)
(결론) : 3개 단지의 가치가 비슷하다고 평가하고 어바인은 저평가는 아닌 상황, 동래아, 레카는 현재 저평가 상황인 것 같음.
ex) 오늘 투자를 한다고 가정하였을 때 3개단지 모두 투자가 가능하고(규제가 아니라고 가정) 투자금이 큰 차이가 나지 않는다면 가치는 비슷하지만 저평가된 부산을 매수 하는게 맞는 것인지?? 아니면 그래도 꾸준한 수요가 있는 수도권이 맞는지??
2. 제 머리속은 오늘 매수한다면 동래아나 레이카운티 중 더 좋은 조건을 매수 한다는게 의견입니다.
* 개인적 성향으로 투자는 저렴한 자산을 사야 한다고 생각 함.
* 어바인은 엄청 비싼 가격 같지는 않지만 그렇다고 싼 가격인 것 같지는 않음
* 개인 감정
- 지방에서 좋아보이는 단지를 한번 더 사고싶은 마음 + 가능하면 수성구도 검토 중)
- 광역시 더 좋은 단지로 4호기는 더 좋은 수도권으로 해보고싶은 마음
