[지투실전28기 2제8리 부자되어 리스본에 가보아 보보12] 지방 투자의 기준 - 1강 후기

(조대문 만들어주신 주아님 감사합니다ㅎㅎ)

(대문명은 누구 아이디어인가요?)

안녕하세요!

부와 자유를 향하는 보보12입니다~

항상 지투의 포문을 여는 잔쟈니님!

강의를 들을때마다 매번 새로운데요

강의로 들은 내용 중 '나에게 특히 와닿았던 점'과 

'적용해보고 싶은 점'을 정리해보겠습니다

배운점

1.  지방 투자에서 중요한 기준

 - 지방에서는 80% 이상이 공급.

 - [사람들이 좋아하는 곳]이 중요

 - 공급 + 선호도가 중요함.

 - 공급이 없다면 후순위 단지도 볼 수 있음

 - 지역 내 사람들이 좋아하는 단지(선호도↑ = 환금성↑)

2. 투자 방향성

 - 서울+경기 : 실거주(거주목적-전세) + 가수요(거주+소유-매매)

 - 지방 : 수도권에 비해 수요가 적음 = 실수요(+가수요)

  → 부산사람이 대구로 출퇴근 하지않음

3. 전세가 소진되는 분위기를 봐야한다.

4. 지역별 분위기

 - 부산 : 갭이 줄었지만 사도 되는지 고민됨.

 - 대구 : 아직 매수 우위

 - 대전 : 26년 공급 없음. 27년 공급 많음. 28년 없음.

  → 27년 얼마나 전세가가 내려가고 28년에 회복할 수 있을지 봐야함.

 - 전주 : 10평대 외곽 아파트도 오름

 - 실거주자가 참여 : 창원, 김해, 구미

 - 만성공급 : 천안아산, 포항

5. 선호 구축 vs 중간 신축

 - 중간 신축이 가격적으로 먼저가고 힘이 있을 수 있다

6. 후순위 단지들을 봐야 시그널을 볼 수 있음

 - 확신을 주는 단지들

7. 지방의 분위기

 - 집값대비 60% 전세퇴거대출 가능

 - 40년 주담대도 열어둠(30대)

8. 실력있는 투자자가 앞마당 트래킹하고 정리하는 방법 

 - 선호도 : 가장 중요한 것, 흐름/매도시기 알려주는 단서 
 - 시세트래킹 : 추이(오름/보합/하락), 개수(물건 개수, 나가는 속도) 파악
 - 현장감 : 현장감 더하기
 - 투자연결은 현장 : 깎이는 지역은 현장에서 찾고 투자

9. 투자 기준

 - 수도권 투자 : 10년(1~1.5억 이하 투자 단지는 위치, 선호도가 아쉽)

 - 지방 가치성장 : 5년

  → 지방 가치성장 투자에서는 대상과 시기가 중요

10. 지방의 입지

 - 부산 : 해수동연남
 - 대구 : 수성,중
 - 대전 : 둔산동
 - 광주 : 봉선동
 - 울산 : 신정동

11. 지방에서 가치판단

 - 중심부 위치
 - 살아야 하는 이유(직장, 학군 등)
 - 연식 좋은 아파트 밀집(거주쾌적성)

12. 개별단지 선호도 파악
- 평형, 연식, 생활권보다 중요한 투자 기준은 그 지역 사람들이 얼마나 좋아하는가?

13. 의사결정 3단계
 - 저평가 : 가치 있는 단지 중 가격이 싼 것
  → 비슷한 가격에 더 가치가 있는 것이 저평가
  → 20% vs -30%라도 가치가 있으면 저평가
  → 지방은 다 싸다. 같은 돈으로 어떤게 더 싼가?
 - 투자금 : 적은 투자금이 드는 것
 - 리스크 : 잔금 가능 범위 들어오고 역전세 작은 것

14. 매도의 기준
  가격이 급등하는 시기 세안고 매도도 가능
  세입자 만기 시 입주 가능 물건으로 매도(2~5년)

 - 수익 : 수익이 충분히 났을 때(수익률 10%)
 - 포트포리오 : 더 좋은 자산으로 갈아탈 수 있을 때
 - 리스크 : 리스크 감당이 안될 때

느낀점

지방은 그 지역 내의 선호도, 단지 개별적인 선호도 판단하는 것이 중요

이 전에는 잘 들리지 않았던 지역별 특징.

지방 시장의 특징들에 대해 말씀해주시는데 좀 더 잘들리네요

결국 저평가가 가장 중요(매매가 기준으로 싼 것)

다음은 투자금(내가 가능한지)

마지막으로 리스크(내가 보유할 수 있는지)

세가지는 꼭 판단해야하는 것

투자 이후 실력을 쌓아 마침내 바꿔내는 것

매 순간 최선의 대응을 하는 것

지방 한채가 경제적 자유를 가져다주지는 않는다.

그치만 투자하며 얻은 경험, 안목, 실력이 우리를 부자로 만들어준다!

롱런하는 투자자는

1. 목표에 대한 명확한 인식
2. 일정한 행동을 반복할 수 있는 환경
3. 같은 일을 겪어도 다른 경험을 함

같은 돈으로 같은 집을 산다고

모두가 똑같은 부자가 되는 건 아니다.

내 그릇의 크기만큼 부가 담기는 것

자산뿐 아니라 부자 그릇도 넓히자

실전반에서 성장

 - 임장지의 의미

 - 동료에게 설명, 튜터님께 질문

 - 좋은 동료 되기

나만의 투자 기준을 가지며 이번 실전반도 성장해나가겠습니다~!! 빠이팅!!